Immobilienverkauf mit Mietern: Wie sich ein bestehender Mietvertrag auf den Verkaufspreis auswirkt

Wenn man eine vermietete Immobilie verkaufen will, steht man zu aller erst vor der Frage „Verkaufe ich das Objekt vermietet, also mit den Mietern, oder besser ohne Mietverhältnis, also leer?“

Leider lässt sich diese Frage nicht allgemeingültig beantworten, viele Faktoren spielen hier eine Rolle. Zum einen ist ein leer stehendes Objekt für den Eigennutzer interessant(er), da er sich nicht erst mit Eigenbedarfs-Kündigungen oder Wartefristen auseinander setzen muss, zum anderen ist eine vermietete Immobilie für den Kapitalanleger interessant(er), da durch die bestehenden Mieteinnahmen vom ersten Moment wieder Geld in die Kasse fließt. Andererseits kann ein Verkäufer seinem Mieter nicht einfach so kündigen, nur weil er die Immobilie verkaufen will. Und auch eine vermietete Immobilie garantiert dem Käufer keine sicheren Einnahmen, denn schließlich könnten Mieter kündigen. Dann bleibt bei vermieteten Immobilien das Problem der Miethöhe; gerade bei Mietverhältnissen, die schon seit vielen Jahren bestehen, zahlen Mieter immer noch den anfangs vereinbarten Mietzins. Bei einer Mieterhöhung kündigen diese Mieter vielleicht, das Risiko, neue Mieter zu einem höheren Mietzins zu finden, trägt nun der Käufer. Und zu guter Letzt kann ein Vermieter auch nicht einfach „frei Schnauze“ die Miete erhöhen, hier ist vor allem die sog. Kappungsgrenze zu beachten.

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Im Allgemeinen kann man also sagen, dass es bei alten Mietverträgen besser sein kann, die Immobilie ohne Mieter zu verkaufen. Der (im Vergleich zu aktuellen Mietpreisen) oft sehr geringe monatliche Mietzins, drückt „künstlich“ auf den wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis. Hier wird als grober Schätzwert oft das X-fache der jährlichen Jahresmiete angepeilt.

Den Mieter rechtswirksam zu kündigen ist meist nicht möglich. Solange der Mieter pünktlich seiner Zahlungspflicht nachkommt und auch sonst den Hausfrieden oder das Mietverhältnis nicht stört, hat der Vermieter kaum eine Möglichkeit, das Mietverhältnis aufzukündigen. Da hilft oft nur ein offenes Wort, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber seine Verkaufsabsicht kundtut, findet sich vielleicht eine gemeinsame Lösung. Unter Umständen hat sogar der Mieter Kaufabsichten an der Immobilie – im Idealfall. Wenn nicht, bleibt dem Vermieter fast nur die Variante, dem Mieter mit finanziellen Anreizen (Abfindung) einen Umzug schmackhaft zu machen.

Wenn der Mieter dann aber ausgezogen ist und die Immobilie leer verkauft werden kann, lässt sich ein höherer Preis erzielen, da das X-fache der jährlichen Jahresmiete nun vom wahrscheinlich zu erzielenden Mietzins berechnet werden kann.

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6 Gedanken zu „Immobilienverkauf mit Mietern: Wie sich ein bestehender Mietvertrag auf den Verkaufspreis auswirkt

  1. Aus meiner Erfahrung her sind bestehende Mietverträge nicht immer negativ zu werten. Sind die Wohnungen schon langfristig vermietet, kann man sich auf die Zuverlässigkeit der Mieter auch verlassen. Je nach Alter und „Lebensabschnitt“ lässt sich auch die Wahrscheinlichkeit eines Umzuges ganz gut abschätzen. Mieter ab 50, die kinderlos sind oder keine Kinder mehr im Haus haben sind zum Beispiel wesentlich verlässlicher als ein junges (noch) kinderloses Ehepaar. Hier könnten Kinder und ein erhöhter Raumbedarf schneller zu einer Kündigung führen.

  2. Das sehe ich genauso! Meistens werden bestehende Mietverträge sogar positiv bewertet, da hier dann schon Einnahmen vorhanden sind und es keinen Leerlauf für den neuen Käufer gibt.

  3. Wie sagt man so schön: kommt drauf an. Und so ist es hier ja auch: je nach dem was der Käufer der Immobilie damit vorhat, kann ein bestehender Mietvertrag gut und schlecht sein…pauschalieren kann man das eher nicht.

  4. Sehr interessantes Thema. Ich sehe es wie mein Vorredner. Es kommt definitiv darauf an! Denn wenn wir uns in einem „guten“ Markt mit ordentlicher Mieternachfrage bewegen, kann ein alter Bestandsmietvertrag mit niedriger Miete durchaus“lästig“ bzw. verkaufshindernd sein. Natürlich drückt so eine „Underrentsituation“ auch einen möglichen Verkaufspreis durchaus erheblich! Denn gerade potenzielle Eigennutzer schrecken hier dann oft zurück. Vielfach hat sich daher die Abfindungsmethode bewährt. Sprechen Sie einfach mit Ihrem Mieter. Oft hilft einfach ein Umzugskostenzuschuss. Vielfach habe ich es auch erlebt, dass Sie – wenn Sie ihn einmal ansprechen – vom Mieter erfahren, dass er sowieso nächstes Jahr umziehen möchte.

    In Regionen mit schwacher Mietnachfrage wird es dagegen oft umgekehrt sein, jedenfalls wenn die Miete halbwegs auskömmlich ist. Auch hier lohnt sich ein Mietergespräch vor dem Verkauf. Denn wenn Sie dem Kaufinteressenten (Kapitalanleger) offerieren können, dass der bestehende Mieter noch viele Jahre bleiben möchte, kann dies durchaus verkaufsfördernd sein.

    Es kommt also, wie mein Vorredner schon meinte, darauf an ;-)

    Wünsche noch einen schönen Restsonntag,
    Ihr Thomas Knedel

  5. Wie die Vermietung von Investoren bewertet wird, hängt natürlich auch stark davon ab, zu welchen Mietkonditionen die Wohnung vermietet wird ;-)

  6. Im derzeitigen Verkäufermarkt ist es zumindest in den derzeit stark nachgefragten Großstädten und deren Umfeld klar, dass eine vermietete Wohnung in 95% aller Fälle einen geringeren Verkaufspreis erzielt als ein leerstehendes Objekt. Dies wird auch durch die Ergebnisse von Wertermittlungsgutachten gestützt (ImmowertV: Ertragswertverfahren versus Vergleichswerfahren). Trotz steigender Liegenschaftszinssätze (ergo: Kapitalanleger begnügen sich mit einer geringeren Rendite) resultiert eine Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren für unvermietete Wohnungen in aller Regel in einem höheren Ergebnis als nach dem Vergleichswertverfahren. Ergo zahlen Selbstnutzer im Schnitt beispielhaft in unserer Region (Speckgürtel von Frankfurt: Taunusstädte Oberursel, Bad Homburg, Königstein, Kronberg) höhere Preise als Kapitalanleger.

    Vor dem Hintergrund historisch niedriger Hypothekenzinsen ist das selbstredend natürlich auch nicht verwunderlich.

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