Crowdinvesting in Immobilien – hohe Zinsen, hohes Risiko

In Crowdinvesting in Immobilien – gemeinsam zum Wohntraum oder nur Träumerei? haben wir Ihnen allgemeine Informationen zum Thema und zu möglichen Anbietern zusammengestellt. In diesem Beitrag gehen wir auf mögliche Risiken ein.

So reizvoll die Beteiligung über Crowdinvesting in Immobilien am „eigenen Objekt“ sein mag, so riskant ist sie auch. Nicht umsonst steht auf den Webseiten entsprechender Dienstleister, dass im schlechtesten Fall das gesamte Kapital verloren gehen kann. Der Investorenschutz bleibt dabei trotz Kleinanlegerschutzgesetz eher dünn.

 

Was bringt das Kleinanlegerschutzgesetz?

Das Gesetz soll u.a. die Voraussetzungen dafür schaffen, dass sich der potentielle Kleinanleger ein umfassendes Bild von Chancen und Risiken einer Investition machen kann. Daher müssen Anbieter und Dienstleister künftig mehr, bessere und aktuellere Informationen anbieten. Und diese auch regelmäßig überprüfen.

Zwecks größerer Transparenz kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nun auch dazu übergehen, Sanktionen gegen Anbieter oder Vermittler auf ihrer Homepage zu veröffentlichen.

 

Unser Tipp: Informieren Sie sich umfassend, ob die Risiken zu Ihnen und Ihren Zielen passen. Wir haben Ihnen dazu einige wichtige Fragen und Antworten zusammengestellt:

 

Crowdinvesting in Immobilien – Der leichte Weg ins Eigenheim?

Nein.

Crowdinvesting in Immobilien ist kein Weg zum eigenen Heim. Sie werden nicht Miteigentümer mit Mitspracherecht. Sie werden Kleinst– oder im besten Fall Kleininvestor. Einer von Vielen. Sie geben ein Darlehen für eine fixe Laufzeit und einen festgesetzten (Mindest-)Zinssatz. Je nach Vertrag wird der Zinsertrag aufgestockt durch Boni oder Gewinne beim Verkauf des Objektes.

 

Hat der Investor ein Mitsprache- und Mitgestaltungsrecht?

Nein.

Sie haben als Kleininvestor weder ein Mitsprache- noch ein Mitgestaltungsrecht. Sie „leihen“ dem Anbieter Geld. Im Rahmen dieses Vertragsverhältnisses haben Sie i.d.R. keine Einflussmöglichkeiten.

 

Welche Finanzprodukte werden im Kleinanlegerschutzgesetz besonders behandelt?

U.a. werden künftig partiarische Darlehen (gewinnabhängig) und klassische Nachrangdarlehen, Genussrechte und wirtschaftlich vergleichbare Anlagen durch die neuen Regelungen geschützt.

 

Mit (partiarischen) Nachrangdarlehen auf der sicheren Seite?

Nur bedingt.

Ihre Investition entspricht in der Regel einem partiarischen Darlehen (gewinnabhängig) oder einem klassischen Nachrangdarlehen. Ihre Rechte stehen also nach dem erstrangigen Gläubiger, meist die finanzierende Bank.

Gerät das Projekt nun in Schieflage und muss der Anbieter Insolvenz anmelden, werden die Ansprüche der erstrangigen Gläubiger vorrangig befriedigt. Erst dann kommen Nachranggläubiger zum Zug, also auch die Schwarminvestoren. Was im Umkehrschluss bedeutet, dass meist die Kasse leer ist, bis alle Forderungen der Banken abgelöst sind. Die Kleininvestoren haben ihre Gelder damit ganz oder teilweise verloren.

Da es zudem beim Crowdinvesting in Immobilien keine Sicherheitsfonds gibt, wie z.B. beim Bausparen, springt bei Verlusten auch sonst niemand ein.

 

Kann der Investor den Anlagebetrag kurzfristig zurückfordern?

Nein.

Dies wird durch die Neuregelungen des Kleinanlegerschutzgesetzes konkretisiert. Es gilt nun eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten plus Kündigungsfrist von 6 Monaten. So kann der Anbieter mit der Mindestlaufzeit auf eine stabile Finanzgrundlage bauen. Gleichzeitig weiß der Investor bereits im Vorfeld durch fixe Mindestlaufzeiten und Kündigungsfristen, dass es sich um eine längerfristige Investition handelt, die nicht variabel ist.

Wer investieren möchte, sollte das Geld also wirklich für diesen Zeitraum vergessen können.

 

Wie ist die Prospekthaftung beim Crowdinvesting in Immobilien ausgestaltet?

Grundsätzlich gelten mit dem Kleinanlegerschutzgesetz partiarische Darlehen und klassische Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen. Damit spielt hier auch die Prospektpflicht eine Rolle. Zwar verschärft das Gesetz genau diesen Punkt zu Gunsten der Investoren – entschärft ihn aber gleich wieder massiv durch Festlegung von bestimmten Investitionsvolumen. So werden Anbieter kleiner Projekte entlastet, die sonst hohe Aufwände der Prospektpflicht tragen müssten. Damit ist der Anlegerschutz mehr als dünn.

Ohne Prospekthaftung ist kaum eine Klage vor Gericht möglich. Wer investieren möchte, sollte sich daher im Vorfeld gut informieren und sich die Risiken bewusst machen.

 

Ist ein Totalausfall möglich?

Ja.

Im Crowdfunding generell gibt es reichlich Unbekannte. Im Spezialbereich Crowdinvesting in Immobilien noch viel mehr.

Diese Fragen sollten Sie stellen, bevor Sie Investor werden:

• Wie kompetent ist der Entscheider der zu finanzierenden Objekte?
• Liegen konkrete und nachvollziehbare Daten zu Wert, Größe, Bausubstanz, Umfeld, ggf. bisherige Nutzung des Objektes vor?
• Wie werthaltig sind die Aussagen hinsichtlich Lage, Objektzustand, Wiederverkaufswert und Gewinnspanne?
• Wer ist verantwortlich für die Ordnungsmäßigkeit der Abläufe?
• Wer stellt im Ernstfall sicher, dass Gelder nicht veruntreut und Gewinne korrekt ausgewiesen werden?
• Wie setzt sich die benötigte Gesamtsumme an Fremdmitteln zusammen?
• Sind Negativmerkmale des Anbieters oder Vermittlers bei der BaFin oder im Internet bekannt?

 

Gibt es beim Crowdinvesting in Immobilien eine Nachschusspflicht?

Nein.

Das bedeutet: Fehlen wider Erwarten Gelder zur Realisierung des Projektes, gibt es keine Verpflichtung, erneut Geld zu investieren.

 

Fazit:

Die Zinsen für klassische Anlagen wie Tagesgeld und Bausparvertrag reißen längst niemanden mehr zu Begeisterungsstürmen hin. Da spielen Zinserträge von 3%-8% bei Immobilienprojekten in einer ganz anderen Liga.

Die Risiken allerdings auch.

Crowdinvesting in Immobilien stellt eine komplexe Vermögensanlage dar. Auch mit dem Kleinanlegerschutzgesetz im Rücken bleiben viele Risiken und Unbekannte.

Wer sich beteiligen möchte, sollte sicher gehen, dass er seine Investition im Worst Case verschmerzen kann. So kann er sich im besten Fall noch mehr über mögliche Erträge freuen.