GRUNDBUCHBLOG

Immobilienverkauf & Immobilienmakler

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Was Sie schon immer über Zweckentfremdung, deren Verbot und die Folgen für Ferienwohnungen und private Zimmervermietungen wissen wollten.

April 1st, 2014 · Vermieten

Am 1. Mai 2014 tritt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot in Kraft. Was ist das überhaupt?

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, kurz Zweckentfremdungsverbot, hat das Berliner Abgeordnetenhaus schon im November verabschiedet. Zum 1. Mai tritt es in Kraft und hat zum Ziel, die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu entschärfen. 73.000 Wohnungen fehlten in Berlin laut einer Studie des Immobilienunternehmens Engel&Völkers vom vergangenen Jahr. Dieser Bedarf soll nicht nur mit einer Neubauoffensive gedeckt werden – auch Wohnungen im Bestand, die derzeit anderweitig genutzt werden, sollen wieder als Wohnraum erschlossen, die Zweckentfremdung also beendet werden. Zudem gewährt das Gesetz den Bezirken, die für dessen Umsetzung verantwortlich sind, die Möglichkeit, gegen den Abriss oder Leerstand einer Wohnung für mehr als sechs Monate vorzugehen „Wohnraum soll in Berlin auch tatsächlich für die Berlinerinnen und Berliner zum Wohnen zur Verfügung stehen“, erklärt Michael Müller (SPD), Senator für Stadtentwicklung.

Was hat man sich unter so einer Zweckentfremdung vorzustellen?

Am meisten mediale Aufmerksamkeit haben in der Vergangenheit die Ferienwohnungen genossen. Bis zu 15.000 sollen es berlinweit sein. Genaue Zahlen fehlen aber, weil es keine zentrale Statistik dazu gibt. Darüber hinaus gelten auch Büros oder Praxen als Zweckentfremdung, wenn sie in Wohnungen eingerichtet wurden. Alle Nutzer, die einen Gewerbemietvertrag haben, fallen nicht unter die neue Regelung.

Das gilt jetzt für ganz Berlin?

Nicht zwangsläufig. Laut Gesetzt soll das Zweckentfremdungsverbot nur in Kiezen angewandt werden, in denen Wohnraum knapp ist. Wo das der Fall ist, das bestimmt der Senat. Und der sagt: Wohnraum fehlt derzeit in ganz Berlin.

Was passiert, wenn man sich nicht an die neuen Vorgaben hält?

Bis zu 50.000 Euro Strafe kommen auf diejenigen zu, die Wohnungen ohne Erlaubnis anderweitig nutzen.

Ich habe ein Büro in einer Mietwohnung. Was muss jetzt machen?

Erstmal gar nichts. Denn wer bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Wohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt hat, darf das bis zum Auslaufen des Vertrags weiter tun. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, sich die anderweitige Nutzung auch dauerhaft genehmigen zu lassen. Gute Chancen haben da soziale und gesundheitliche Angebote – etwa Arztpraxen, Kitas oder Flüchtlingsunterkünfte. Zudem spielt es eine Rolle, ob die wirtschaftliche Existenz einer Person gefährdet würde, wenn sie keine Ausnahmegenehmigung erhielte.  Auch die Schaffung von Ersatzwohnraum kann helfen, wenn man dringend eine Genehmigung benötigt.

Wie sieht das bei Ferienwohnungen aus?

Hier liegt der Fall etwas anders. Ab dem 1. Mai haben die Vermieter von Ferienwohnungen zunächst drei Monate Zeit, sich zu registrieren, um daraufhin erstmal zwei Jahre Bestandsschutz zu genießen. Danach müssen sie sich ihr Gewerbe jedoch genehmigen lassen. Das erfolgt beim Bezirk. Dieser hat nach der Beantragung acht Wochen Zeit (mit einer Option auf sechs weitere Wochen Verlängerung), ein entsprechendes Gesuch zu bearbeiten. Gelingt ihm das nicht innerhalb dieser Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. 17 zusätzliche Stellen werden in den Bezirken für diese Zusatzaufgabe eingerichtet – viel zu wenig, wie diese meinen. Es könnte also sein, dass viele Zweckentfremdungen einfach aus dem Grund genehmigt werden, dass niemand Zeit hat, die Genehmigung zu verwehren. In dieser Frage streiten Bezirke und Senat derzeit noch.

Generell wenig Sorgen müssen sich die Betreiber von Gästewohnungen, etwa von Gewerkschaften oder Universitäten, machen, da „ihre Bereitstellung für besondere Zielgruppen ein berechtigtes privates oder auch öffentliches Interesse beinhaltet“, meint die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Und was ist mit privaten Zimmervermietungen, etwa über Airbnb?

airbnb-Ferienwohnungen-berlin

Screenshot airbnb.de

 

 

 

 

Gute Frage. So genau steht das im Gesetz nämlich nicht. Airbnb verweist auf Anfrage auf einen Beitrag der SPD-Politikerin Iris Spranger zur Diskussion über das Gesetz im Abgeordnetenhaus im November, in dem sie sagt, „dass Nutzungen im Rahmen der üblichen Wohnungsnutzung selbstverständlich weiterhin erlaubt sind“. Das gelte insbesondere für nicht gewerbliche Wohnungstausche sowie die Mitbenutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken, wenn die Wohnungsnutzung überwiege, so Spranger.

Etwa 10.000 Wohnungen werden laut Airbnb derzeit auf deren Website in Berlin angeboten. Diese seien zumeist Hauptwohnsitze der Gastgeber und würden nur zeitweise auch an Gäste vermietet, so das Unternehmen. Vom Zweckentfremdungsverbot wären diese nach Leseart des Unternehmens also nicht betroffen. Konkret müsste man wohl von Fall zu Fall prüfen, ob nun Wohnnutzung oder Vermietung überwiegen.

So genau scheint es das Unternehmen selbst aber gar nicht wissen zu wollen: Airbnb würde die jeweiligen Wohnungsanbieter immer auf geltende Rechtslagen hinweisen und zudem zur Rücksichtnahme anhalten, heißt es. Die Verantwortung wird damit an die Vermieter abgegeben.

Stattdessen spricht Airbnb lieber darüber, dass die Zimmervermietung für manche Berliner eine unverzichtbare Zusatzeinkunft sei. Zudem seien die Gäste gut für die Geschäfte und Lokale im Umfeld. 100 Millionen Euro hätte die private Zimmervermietung laut einer im September veröffentlichten Airbnb-Studie Berlin eingebracht. Hier zeichnet sich das Hauptargument der Gegner des neuen Gesetzes ab: Es behindere den Tourismus als wichtigen Wirtschaftsfaktor Berlins.

Was sagen denn die Betreiber der Ferienwohnungen?

Hans Dentler zum Beispiel gibt sich relativ entspannt. Er betreibt das Ferienwohnungs-Portal ferienwohnungen-berlin.de. „Es glaubt kaum jemand, dass dieses Gesetz vor Gericht Bestand hat“, sagt er. Schließlich gelte es nur in Gebieten, in denen erwiesener Maßen Wohnungsmangel herrsche. Das zu beweisen dürfe dem Land aber schwer fallen – es gebe einfach keine valide Statistik. „Dagegen wird es sicher Klagen geben“, meint Dentler.

Screenshot ferienwohnungen-berlin.de

Da gibt es doch sicher schon einen Verband oder eine Interessenvertretung, die sich dem annehmen wird, oder?

Ganz genau. Im Sommer 2013 gründete sich die Appartement-Allianz als Interessenvertretung von Ferienwohnungsbetreibern. 550 aus Berlin sind dort, laut eigenen Angaben, registriert. „Es werden Arbeitsplätze vernichtet und ein gewaltiger, teurer Verwaltungsapparat wird aufgebaut. Am Ende werden so im besten Fall ein paar tausend Wohnungen frei, die für die meisten Berliner nicht einmal bezahlbar sind“, sagt Allianz-Mitglied Stefan Jülke.

Ähnlich argumentiert auch der Interessenverein der Berliner Privatvermieter (IVBP).

Hätten solche Klagen denn Aussicht auf Erfolg?

Reisen wir doch einmal kurz gut zehn Jahre zurück. Damals gab es nämlich schon einmal ein Zweckentfremdungsverbot in Berlin. 2002 hat das Oberverwaltungsgericht es jedoch kassiert mit der Begründung, dass es in Berlin keinen Wohnungsmangel gebe.

Falls das neue Gesetz wieder vor Gericht landete, wäre das Land Berlin erneut in der Pflicht, den Mangel zu beweisen. Doch dazu fehlen, wie oben bereits beschrieben, schlicht die Daten. Bis 2011 wurde der Leerstand noch mithilfe von Vattenfall und der Anzahl der nicht angemeldeten Stromzähler erfasst. Doch diese Zählung gibt es nicht mehr. Aktuell hat das Land ein Institut beauftragt. Doch die so ermittelten Daten hält nicht einmal die Berliner Mietergemeinschaft für valide. Auch diese befürchtet – wenn auch aus ganz anderen Gründen als die Interessenvertretung der Zimmervermittler -, dass das Zweckentfremdungsverbot vor Gericht keinen Bestand hätte. An dieser Annahme scheint also etwas dran zu sein.

Na toll. Und wofür der ganze Stress dann, wenn eh alle glauben, dass das Gesetz nur bis zum nächsten Gerichtsurteil hält?

Es gibt Stimmen, die behaupten, dass die mit der SPD in Berlin regierende CDU nie ein Freund dieses Gesetzes war und daher auch kein großes Interesse daran hatte, es rechtssicher zu gestalten. Darauf verzichten ging nicht, weil die SPD sich derzeit mit der Lösung der Berliner Wohnungsmisere profilieren möchte. Mit diesem Gesetz sei beiden geholfen, heißt es: Denn wenn das Gericht es wieder kassierte, hätten sowohl CDU als auch SPD ihr Gesicht gewahrt. Doch das sind nur Gerüchte.

Letzte Frage, da wir gerade von Gericht sprechen: Gab es da unlängst nicht schon ein Urteil?

Stimmt. „Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen im allgemeinen Wohngebiet kann gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen“, so lautete ein Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts im Februar. Die Mieter eines Wohnhauses mit zahlreichen Ferienwohnungen in Berlin-Prenzlauer Berg hatten sich über zu viel Lärm beschwert – Geräusche beim Ein- und Auszug der Gäste, laute Musik, versehentliches Klingeln. Die Bauaufsicht des Bezirks hatte daraufhin die Nutzung als Ferienwohnung untersagt. Dagegen hatte die Eigentümerin des Hauses geklagt.

Doch das Gericht bestätigte die Einschätzung des Amtes. Eine Ferienwohnung sei planungsrechtlich kein Wohnen, sondern eine gewerbliche Nutzung, die im Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sei, so das Gericht. Wegen der damit verbundenen Belastungen seien Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern regelmäßig problematisch und verstießen deshalb gegen das Rücksichtnahmegebot.

Dieses Urteil, das sich allein auf die gültige Bauordnung beruft, ergänze das Zweckentfremdungsverbot, so das Gericht. Übersetzt bedeutet das: Selbst wenn man das mit dem neuen Gesetz letztendlich doch nichts wird, muss man sich immerhin an das Rücksichtnahmegebot halten.

Alles beim Alten bleibt es damit für die Anbieter von Ferienwohnungen definitiv nicht.

Text: Juliane Wiedemeier

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Immobilienverkauf mit Mietern: Wie sich ein bestehender Mietvertrag auf den Verkaufspreis auswirkt

März 17th, 2014 · Mieter

Wenn man eine vermietete Immobilie verkaufen will, steht man zu aller erst vor der Frage „Verkaufe ich das Objekt vermietet, also mit den Mietern, oder besser ohne Mietverhältnis, also leer?“

Leider lässt sich diese Frage nicht allgemeingültig beantworten, viele Faktoren spielen hier eine Rolle. Zum einen ist ein leer stehendes Objekt für den Eigennutzer interessant(er), da er sich nicht erst mit Eigenbedarfs-Kündigungen oder Wartefristen auseinander setzen muss, zum anderen ist eine vermietete Immobilie für den Kapitalanleger interessant(er), da durch die bestehenden Mieteinnahmen vom ersten Moment wieder Geld in die Kasse fließt. Andererseits kann ein Verkäufer seinem Mieter nicht einfach so kündigen, nur weil er die Immobilie verkaufen will. Und auch eine vermietete Immobilie garantiert dem Käufer keine sicheren Einnahmen, denn schließlich könnten Mieter kündigen. Dann bleibt bei vermieteten Immobilien das Problem der Miethöhe; gerade bei Mietverhältnissen, die schon seit vielen Jahren bestehen, zahlen Mieter immer noch den anfangs vereinbarten Mietzins. Bei einer Mieterhöhung kündigen diese Mieter vielleicht, das Risiko, neue Mieter zu einem höheren Mietzins zu finden, trägt nun der Käufer. Und zu guter Letzt kann ein Vermieter auch nicht einfach „frei Schnauze“ die Miete erhöhen, hier ist vor allem die sog. Kappungsgrenze zu beachten.

Im Allgemeinen kann man also sagen, dass es bei alten Mietverträgen besser sein kann, die Immobilie ohne Mieter zu verkaufen. Der (im Vergleich zu aktuellen Mietpreisen) oft sehr geringe monatliche Mietzins, drückt „künstlich“ auf den wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis. Hier wird als grober Schätzwert oft das X-fache der jährlichen Jahresmiete angepeilt.

Den Mieter rechtswirksam zu kündigen ist meist nicht möglich. Solange der Mieter pünktlich seiner Zahlungspflicht nachkommt und auch sonst den Hausfrieden oder das Mietverhältnis nicht stört, hat der Vermieter kaum eine Möglichkeit, das Mietverhältnis aufzukündigen. Da hilft oft nur ein offenes Wort, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber seine Verkaufsabsicht kundtut, findet sich vielleicht eine gemeinsame Lösung. Unter Umständen hat sogar der Mieter Kaufabsichten an der Immobilie – im Idealfall. Wenn nicht, bleibt dem Vermieter fast nur die Variante, dem Mieter mit finanziellen Anreizen (Abfindung) einen Umzug schmackhaft zu machen.

Wenn der Mieter dann aber ausgezogen ist und die Immobilie leer verkauft werden kann, lässt sich ein höherer Preis erzielen, da das X-fache der jährlichen Jahresmiete nun vom wahrscheinlich zu erzielenden Mietzins berechnet werden kann.

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Experteninterview zur Wohneigentumsquote in Deutschland – “Weil viele mieten, sind wir gut durch die Krise gekommen”

Februar 13th, 2014 · Hauskauf

Grundbuchblog: Fast 80 Prozent der Spanier leben in den eigenen vier Wänden; in Großbritannien sind es etwa 70 Prozent der Einwohner, in Deutschland nur 43 Prozent. Woran liegt das?

Michael Voigtländer: Nach dem zweiten Weltkrieg herrschte eine große Knappheit in Deutschland; sechs Millionen Wohnungen fehlten. Mit dem sozialen Wohnungsbau hat man damals ein Programm gestartet, das sich vor allem an den Mietwohnungsmarkt gerichtet hat.

Warum hat man sich auf Mietwohnungen spezialisiert?

Die Menschen hatten gar nicht genug Kapital, um ein Eigenheim zu erwerben. Die Kapitalmärkte funktionierten nicht richtig, das System zur Immobilienfinanzierung lag brach. Daher hat man – ähnlich wie in Großbritannien – den sozialen Wohnungsmarkt stark gefördert. Allerdings mit einem großen Unterschied: In Großbritannien hat man sehr schlechte Qualität gebaut – zwar kostengünstig, aber man war stigmatisiert, wenn man in solchen Wohnungen lebte. In Deutschland hat man einen relativ hohen Qualitätsstandard angesetzt. Das hat maßgeblich zur Akzeptanz dieses Wohnens beigetragen.

Und warum ist Deutschland ein Land der Mieter geblieben?

Ein ganz wichtiger Punkt ist das Mietrecht. In vielen Ländern, in denen wir heute so viel Eigentum haben, gab es eine sehr restriktive Mietrechtsgesetzgebung. In Spanien etwa durften die Mieten überhaupt nicht erhöht, Modernisierungen nicht auf die Mieter umgelegt und Mietverträge vererbt werden. In Großbritannien sollten die Mieten immer so festgelegt werden, als wenn es keine Knappheiten gäbe. Das führte dazu, dass die Vermieter sich aus dem Markt zurückzogen und an diejenigen verkauften, die nicht von diesen Regulierungen betroffen waren: die Eigennutzer.

In Deutschland hat man den Wohnungsmarkt immer relativ attraktiv gehalten, etwa durch die Abschreibungsregelung, aber auch durch die Möglichkeit, die Miete ans Marktniveau heranzuführen. Daher sind die Vermieter hier im Markt geblieben.

Eigene Darstellung nach: OECD

In anderen Ländern wurden bewusst steuerliche Anreize geschaffen, Eigentum zu erwerben. Warum hat man in Deutschland davon abgesehen?

In vielen Ländern gibt es die Möglichkeit, bei selbstgenutztem Wohneigentum Schuldzinsen von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen. So kann man beim Kauf einer Wohnung massiv Steuern sparen. Auf der anderen Seite muss man dann aber die gesparte Miete besteuern; dann behandelt man die Immobilie so, als wäre sie vermietet. Das gibt immer Ärger, weil das kaum richtig zu messen ist. In Deutschland hat man sich daher gegen eine solche Förderung entschieden und den Steuervorteil in eine einkommensunabhängige Förderung überführt. Das war die Eigenheimzulage, die man dann aber auch gekappt hat.

Den Deutschen unterstellt man seit 1923 eine panische Angst vor Inflation. Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Warum kaufen die Deutschen trotzdem keine Wohnungen?

In einer Krisenphase wie derzeit kaufen schon mehr Menschen Immobilien – allerdings weniger Kleinanleger als die Größeren, die ihr Vermögen sichern wollen.

Zudem spielt noch ein anderen Grund eine Rolle: In anderen Ländern sind die Mieten in der Vergangenheit sehr stark gestiegen, wovor man sich durch den Kauf von Wohneigentum schützen kann. In Deutschland sind die Mieten in vielen Jahren weniger stark gestiegen als die Inflation.

Warum?

Zum einen hatten wir nicht so eine dynamische Entwicklung in den Städten. Die haben wir erst jetzt. Zum anderen standen die Kommunen durch das Recht zur Baulandausweisung in Konkurrenz zueinander und haben immer ausreichend Bauland bereitgestellt. Das hat die Preise flach gehalten.

Mittlerweile sind steigende Mieten in Deutschland aber schon ein Thema. In vielen Großstädten versucht die Politik derzeit, dagegen vorzugehen. Könnte das dazu führen, dass die Eigentumsquote – äquivalent zu den Entwicklungen in anderen Ländern – jetzt doch steigt?

Die jetzt geplante Mietpreisbremse, mit der man in die Neuvertragsmieten eingreifen will, ist ein großer Schritt. Das kann tatsächlich dazu führen, dass sich langfristig Verhältnisse wie in den anderen Ländern entwickeln.

Allerdings spielen dabei auch andere Gründe eine Rolle. Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig; es lohnt sich wirtschaftlich. Hinzu kommt das Thema Altersvorsorge. Wir haben in Deutschland lange Zeit ein relativ großzügiges Rentensystem gehabt. Da sind jetzt deutliche Einschnitte vorgenommen worden, und da muss man halt schauen, dass man an anderer Stelle spart, und da gehört das Wohneigentum mit dazu.

Für die Zukunft erwarte ich folglich eine höhere Wohneigentumsquote. Keine britischen oder spanischen Verhältnisse, aber auf über 50 Prozent wird sie schon steigen.

Worüber wir noch gar nicht gesprochen haben, ist die Tatsache, dass Deutschland lange geteilt war. Sind heutzutage noch Unterschiede zwischen Ost und West zu bemerken?

In Westdeutschland ist die Wohneigentumsquote etwa sechs Prozentpunkte höher. Ostdeutschland hat da aber relativ schnell aufgeholt. Potential gibt es aber sicherlich noch.

Laut einer OECD-Studie sind 93 Prozent der Deutschen zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Großen Bedarf an Veränderungen scheint es nicht zu geben.

Das Mieten selbst ist in Deutschland nicht minderwertig. Es gibt viele Menschen, die mehr als 3000 Euro netto im Monat verdienen und trotzdem zur Miete wohnen. Das zeigt, dass es ein Modell ist, das attraktiv ist. Es gibt viele Arten von Mietwohnungen, von der einfachen Studentenbude bis hin zum großen Einfamilienhaus. Darum sagen viele: Warum soll ich mich festlegen? Ich möchte flexibel sein, ich möchte mich vielleicht auch nicht um alles kümmern. Das ist einfach ein akzeptiertes Modell in Deutschland.

Sie sprachen von Flexibilität: Die wird in Zeiten der Globalisierung zunehmend vom Arbeitsmarkt gefordert. Sorgt das dafür, dass in anderen Ländern die Mietquote wieder steigt?

Im Moment interessieren sich viele Länder dafür, wie Deutschland das eigentlich gemacht hat mit dem Mietwohnungsmarkt. In Großbritannien ist man zum Beispiel derzeit sehr stolz darauf, dass der Anteil an Mietwohnungen auf 20 Prozent gesteigert wurde. Auch in den skandinavischen Ländern wollen sie den Mietwohnungsmarkt stärken – nicht so sehr wegen Globalisierung und Flexibilität, sondern wegen der Risiken für das Finanzsystem, wenn viele bonitätsschwache Haushalte auf Kredite angewiesen sind.

Im Ausland wird daher sehr verwundert aufgenommen, dass wir nun anfangen, die Mieten so stark zu regulieren. Eben weil man dort die Erfahrung gemacht hat, dass man so den Mietwohnungsmarkt zerstört.

Sie sind ja Ökonom. Was ist denn nun besser, eine hohe Eigentums- oder eine hohe Mieterquote? Oder ist das für eine Volkswirtschaft egal?

Da gibt es Pro- und Contra-Argumente. Ein Mietwohnungsmarkt führt etwa dazu, dass die Menschen mobiler sind, wovon der Arbeitsmarkt profitiert.

Wohneigentum hat hingegen eine disziplinierende Funktion, weil man aufgrund der Verpflichtung, die Schulden zu tilgen, mehr spart. Daher herrscht in Ländern mit einer hohen Wohneigentumsquote mehr Vermögen. Dafür ist aber auch der Druck für Geringverdiener hoch, und wenn bonitätsschwache Haushalte darauf angewiesen sind, über einen Kredit Wohneigentum zu bilden, steigen die Risiken für das Finanzsystem.

Deutschland ist auch deshalb so gut durch die Krise gekommen, weil es keinen Verwerfungen im Immobilienmarkt hatte, eben weil die Menschen hier nicht darauf angewiesen waren, eine Kredit aufzunehmen.

Das klingt so, als sei der Mietwohnungsmark ein unterschätzter Garant der wirtschaftlichen Stabilität in Deutschland.

Genau.

Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfeldes Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Der Interview führte Juliane Wiedemeier.

Mehr zum Thema gibt es auch hier.

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Gemeinschaftsgeschäfte für gewerbliche Anbieter bei Immowelt

Januar 16th, 2014 · Immobilienmakler

Die drei großen Immobilienportale Immowelt, Immonet und ImmobilienScout24 heben sich im Grunde in der Leistung nicht groß voneinander ab.

Immowelt scheint sich hier nun von den Wettbewerbern abheben zu wollen. Seit einiger Zeit gibt es die Option „für Gemeinschaftsgeschäft freigeben“. In einem Newsletter wurden alle gewerblichen Anbieter auf die neue Funktion aufmerksam gemacht, die im Büroalltag schon mal gern untergeht bzw. bei Einstellen der Objekte zwecks Software unbeachtet bleibt.

Viele Makler scheinen jedoch die Zusatzfunktion nicht in Anspruch zu nehmen. So gibt es derzeit nur etwa 575 Objekte, die deutschlandweit als Gemeinschaftsgeschäfte freigegeben wurden.

Über die Gründe für das langsame Anlaufen lässt sich wohl nur spekulieren: Wollen Makler die gesamte Provision selbst einstreichen und nehmen dafür längere Vermarktungszeiten und somit höhere Vermarktungskosten wohlwollend in Kauf? Oder sind Makler allgemein Eigenbrötler, die sich nicht auf Kooperationen und Gemeinschaftsgeschäfte einlassen?

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Immowelt Preiserhöhung: Private und gewerbliche Anbieter betroffen

November 11th, 2013 · Hausverkauf

Wir haben in diesem Artikel bereits über die aktuelle Preiserhöhung Immowelt berichtet.

Entgegen der ersten Übersicht hat das Immobilienportal jedoch die Preise in allen Anbietungsmöglichkeiten erhöht, sowohl gewerbliche wie auch private Anbieter müssen künftig tiefer in die Tasche greifen.

Preis alt (Stand 04/2013) Preis neu (Stand 11/2013)
1 Objekt 24,90 € 29,- €
bis 5 Objekte 99,- € 119,- €
bis 10 Objekte 129,- € 199,- €
bis 15 Objekte 169,- € 269,- €
bis 30 Objekte 249,- € 379,- €
bis 50 Objekte 329,- € 499,- €

(Preise für gewerbliche Anbieter, alle Preise zzgl. MwSt.)

Preis alt (Stand 04/2013) Preis neu (Stand 11/2013)
14 Tage Laufzeit Miete: 19,90 €
Kauf: 24,90 €
Miete: 24,90 €
Kauf: 34,90 €
4 Wochen Laufzeit Miete: 24,90 €
Kauf: 39,90 €
Miete: 39,90 €
Kauf: 49,90 €
3 Monate Laufzeit Miete: 59,90 €
Kauf: 99,90 €
Miete: 99,90 €
Kauf: 129,90 €

(Preise für private Anbieter, alle Preis inkl. MwSt.)

Wie bereits in unserem vorigen Artikel erwähnt, erhöht Immowelt die Preise scheinbar ohne erkennbaren Mehrwert. Das subjektive Empfinden der Rechtfertigkeit dieser Preiserhöhung hängt sicherlich von der Qualität der generierten Interessenten-Anfragen ab; diese scheint jedoch regional stark zu schwanken.

Der Preisvergleich der drei Immobilienportale wurde dementsprechend angepasst.

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Immowelt: Preiserhöhung für gewerbliche Anbieter

November 5th, 2013 · Immobilienmakler

Nach dem Immobilienscout24 im Juli die Angebotspreise erhöht hat, zieht nun auch Immowelt hinterher. „Makeln nicht Mäkeln“ lautet das aktuelle Motto dieser Preiserhöhung für gewerbliche Anbieter.

Laut Internetseite sollen die neuen Preise ab 01.11.2013 gelten, allerdings sind auch am 05.11.2013 noch die alten Konditionen buchbar. Die Preisspanne der monatlichen Preiserhöhung reicht von 20€ bis 170€ und beträgt im Schnitt happige 102,86€.

Zwar ist Immowelt damit immer noch günstiger als Immobilienscout24, hebt sich jetzt aber deutlich vom Mitbewerber Immonet ab. Da der Preiserhöhung auf den ersten Blick ein erkennbarer Mehrwert fehlt, bleibt abzuwarten, wie sich die Preiserhöhung bei den gewerblichen Anbietern durchsetzen lässt.

Hier finden Sie einen Preisvergleich der drei Immobilienportale.

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Gute Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige erkennen

Oktober 9th, 2013 · Hausverkauf

Zunächst muss hier klar zwischen einem Immobiliengutachter und einem Immobiliensachverständigen unterschieden werden: Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist rechtlich geschützt, so sollen nach §192 BauGB Gutachter „in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein“. Im Gegensatz dazu ist die Bezeichnung „Immobiliensachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt. Lediglich die Bezeichnung „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ ist geschützt, die missbräuchliche Verwendung dieser Bezeichnung ist strafbar.

Die bekanntesten Ansprechpartner für Wertermittlungen im Immobilienbereich sind:

  • öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • Gutachterausschüsse
  • zertifizierte Immobiliensachverständige

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung wird z.B. von der zuständigen IHK bzw. der Handwerkskammer erlassen. Allerdings wird die zuständige Behörde nur auf Antrag tätig. Um die öffentliche Bestellung und Vereidigung letztlich zu erreichen, muss ein Antragsverfahren durchlaufen werden – erst mit Bestehen des Antragsverfahrens besteht die Möglichkeit der Bestellung. Die Länder bzw. Kammern können eigene Richtlinien festlegen, welche Qualifikationen von Antragstellern erfüllt werden müssen; hier sind z.B. Grenzen in Bezug auf das Alter der Antragsteller denkbar oder auch eine zeitliche Begrenzung der Bestellung. Besonders hohen Stellenwert in der öffentlichen Bestellung und Vereidigung hat die unabhängige, weisungsfreie, persönliche sowie gewissenhafte und unparteiische Erstellung der Gutachten durch den ö.b.u.v. Sachverständigen. Jedoch ist auch eine herausragende Fachkenntnis nötig, um das Antragsverfahren erfolgreich zu durchlaufen.

Gutachterausschüsse

Die Zusammensetzung von Gutachterausschüssen ist im BauGB geregelt. So besteht ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern; vgl. §192 Abs. 2 BauGB. (Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter vorzusehen; vgl. §192 Abs.3 Satz 2 BauGB) Immobiliengutachter der Gutachterausschüsse sollen ebenfalls sachkundig und erfahren sein.

Hauptaufgaben der Gutachterausschüsse sind die Führung einer Kaufpreissammlung sowie die Ermittlung des Verkehrswertes. Darüber hinaus ermitteln die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte. Außerdem sind die beteiligten Immobiliengutachter für die Erstellung der Grundstücksmarktberichte zuständig. Aber auch die Führung sowie Auswertung einer Mietpreissammlung und die Erstellung von Mietwertübersichten kann zu den Aufgaben der mitwirkenden Immobiliengutachter gehören.

Zertifizierte Immobiliensachverständige

Dachorganisation hierzu ist seit 2010 die DAkkS (Deutsche Akkreditierungsstelle), deren anerkannte Zertifizierungsstellen für Zertifizierungen auf sehr hohem Niveau zuständig sind. Die Zertifizierung ist genormt und international anerkannt.

Um auch in diesem Bereich die Qualifikation der Immobiliensachverständigen zu gewährleisten, müssen zertifizierte Sachverständige neben der persönlichen Eignung vor allem auch ihre fachliche Qualifikation sowie langjährige Berufserfahrung nachweisen. Regelmäßig werden Arbeiten kontrolliert. Auch hier ist die Zertifizierung zeitlich begrenzt; nach i.d.R. 5 Jahren müssen die Immobiliensachverständigen eine erneute Prüfung ablegen. Das und die ständige Kontrolle zwingen zertifizierte Sachverständige gewissermaßen dazu, sich ständig weiterzubilden und den Wissenstand permanent hoch zu halten.

Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständiger ?

Welcher für welches Anliegen die bessere Wahl ist, hängt stark von der späteren Verwendung des Gutachtens ab.

Wenn es zum Beispiel in einem Erb- oder Ehestreit vor Gericht um den Wert einer Immobilie geht, ist der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige die richtige Wahl, da diese regelmäßig vom Gericht bestellt werden und die erstellten Gutachten auch einer kritischen Betrachtung standhalten. Oft ist es so, dass ö.b.u.v. Sachverständigen eine besondere Glaubwürdigkeit vom Gericht unterstellt wird, weil die Aufnahmeprüfung sehr schwer ist und die im Rahmen der Bestellung erstellten Gutachten regelmäßig sowohl im Hinblick auf Verständlichkeit wie auch Richtigkeit bei Gericht bestehen müssen.

Um vor dem Verkauf oder Kauf schätzen zu lassen, was die eigene Immobilie Wert ist, ist wahrscheinlich der zertifizierte Gutachter die richtige Wahl. Dieser ist im Hinblick auf Fachkompetenz sehr gut ausgebildet und kann durch sein Gutachten den Wert belegen. Er schätzt nicht einfach nur, sondern belegt das Ergebnis in einem ausführlichen Gutachten.

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Wer schuldet die Erschließungsbeiträge?

September 3rd, 2013 · Hauskauf

Hallo!

Die Straße an der unser dieses Jahr gekauftes Haus liegt, ist in den beiden letzten Jahren erneuert worden, zusammen mit den Bürgersteigen.

Die damaligen Eigentümer wurden zu Beginn der Maßnahme informiert, dass Kosten auf sie zukommen werden, die Höhe konnte zu diesem Zeitpunkt nur geschätzt werden.

Im Kaufvertrag steht, dass die Verkäuferin garantiert, dass alle Erschließungskosten bezahlt sind. Wer muss zahlen, wenn nun nach dem Eigentümerwechsel die Gemeinde die Rechnung schickt?

MfG
A. Müller

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Hallo Herr Müller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Bitte beachten Sie, dass alle hier gegebenen Auskünfte nach bestem Wissen und Gewissen erfolgen, jedoch keine verbindliche Rechtsberatung ersetzen können.

Im §133 Abs. 2 Satz 1 BauGB steht wörtlich: „Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen [...]“.
Somit ist die Aussage der Verkäuferin, dass alle Erschließungsbeiträge bezahlt nicht, absolut richtig, denn die Beitragspflicht war ja noch nicht gegeben.

Im §134 Abs. 1 Satz 1 BauGB steht wörtlich: „Beitragspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist.“
Somit sind Sie der Schuldner, wenn Sie zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.

Da die Verkäuferin Ihnen offen von den zu erwartenden Kosten berichtet hat (auch wenn diese zunächst nur geschätzt werden konnten), kann man dieser meiner Meinung nach auch keinen Vorwurf im Sinne von Täuschung oder ähnlichem machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
Sollten Sie weitere Rückfragen haben, nutzen Sie bitte die Kommentarfunktion.

Viele Grüße,
Stephanie Müller

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Erschließungskosten bei Grundstücksteilung

August 2nd, 2013 · Hausbau

Hallo!

Es geht mir um ein bebautes Grundstück, das ich evtl. kaufen möchte. Da mir dieses zu groß ist (1140 m²), überlege ich einen Teil davon zu verkaufen.

Wie verhält sich das dann mit der Erschließung, die müsste ich nochmals komplett zahlen, oder? Mit welchen Kosten kann man bei sowas rechnen?

MfG
H. Meyer

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Hallo Herr Meyer,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Bitte beachten Sie, dass alle hier gegebenen Auskünfte nach bestem Wissen und Gewissen erfolgen, jedoch keine verbindliche Rechtsberatung ersetzen können.

Zunächst sollten Sie prüfen, ob das Grundstück überhaupt teilungsfähig ist. Manchmal ist im Bebauungsplan eine Mindestgröße für die Grundstücke im Geltungsbereich festgelegt.

Ich vermute, dass Sie in Ihrer Anfrage weniger auf tatsächliche Erschließungskosten hinaus wollen, sondern eher auf sog. Hausanschlusskosten.

Erschließungskosten im eigentlichen Sinn fallen i.d.R. nur bei der Erstmaligen „Inbetriebnahme“ eines Grundstückes an. Hierzu gehören vor allem anteilige Kosten zur Herstellung von öffentlichen Straßen, Fußwegen, Parkflächen, Grünanlagen etc. Darüber hinaus dient der Erschließungsbeitrag der Herstellung der Grundstücksversorgungs- und -entsorgungsanlagen. Da Sie von einem bebauten Grundstück sprechen, werden die Erschließungskosten im engeren Sinn bereits mit der erstmaligen Bebauung bezahlt worden sein.

Die Grundstücksversorgungs- sowie -entsorgungsanlagen liegen i.d.R. unterhalb der öffentlichen Straße und reichen bis ca. 1.5 Meter auf das private Grundstück. Die Kosten, sich an diese vorhandenen Leitungen anzuschließen, werden Hausanschlusskosten genannt. Diese werden vom Bauherren selbst getragen.

Wie hoch die Hausanschlusskosten tatsächlich sind, hängt sehr stark von den Gegebenheiten des Grundstücks ab. Teilweise können hier auch Eigenleistungen erbracht werden, um die Kosten gering zu halten. Ungesehen, wie sich der Sachverhalt bei Ihnen ganz konkret darstellt, würde ich mit etwa 10.000,- € kalkulieren; diese Kosten werden jedoch meistens vom Bauherren getragen. Aber auch hier gibt es sicherlich Einsparpotenzial, da einige Unternehmen pauschal abrechnen, andere wiederum nach Aufwand. Ein Vergleich lohnt sich deshalb in jedem Fall.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Viele Grüße,
Stephanie Müller

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Immobilienscout24: Preiserhöhung für gewerbliche Anbieter

Juli 16th, 2013 · Hausverkauf

Immobilienscout24 überrascht mit einer weiteren Preiserhöhung. Diesmal sind die Einzelanzeigen (Kauf bzw. Gewerbe) im Basis-Zugang für gewerbliche Anbieter betroffen. Hier unterscheidet Immobilienscout24 seit neuestem als einziger Anbieter zwischen Miet-, Kauf- und Gewerbe-Anzeigen. Der reduzierte Preis für Miet-Anzeigen um 0,79 € dürfte da kaum zur Beruhigung der Gemüter beitragen.

Preis alt Preis neu Miete Preis neu Kauf
67,18 € 66,39 € 83,19 €
Preissteigerung absolut -0,79 € 16,01 €
Preissteigerung % -1,2% 23,8%

Der Basis-Zugang war bisher eine gute Einstiegsmöglichkeit bei Immobilienscout24. Gewerbliche Anbieter konnten zunächst ohne monatlichen Grundpreis die Resonanz bei immobilienscout24 testen. Zwar waren die Einzelanzeigen teurer als im monatlichen Profipaket, aber die fixen Kosten konnten durch Deaktivierung aller Anzeigen mit einer überschaubaren Laufzeit auf 0,- € gesenkt werden.

Fraglich bleibt, wie die Anbieter auf diese erneute Preiserhöhung um immerhin fast 25% reagieren werden. Die Kommentare zu unserem Vergleichsartikel sprechen eine recht deutliche Meinung und lassen im Großen und Ganzen kein gutes Haar an Immobilienscout24. Die Frage bleibt jedoch, welcher gewerbliche Anbieter sich wirklich traut, auf immobilienscout24 zu verzichten und sich auf andere Anbieter zu konzentrieren.

Preis-Übersicht der drei großen Immobilienportale.

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