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Crowdinvesting in Immobilien – hohe Zinsen, hohes Risiko

August 24th, 2015 · Finanzierung

In Crowdinvesting in Immobilien – gemeinsam zum Wohntraum oder nur Träumerei? haben wir Ihnen allgemeine Informationen zum Thema und zu möglichen Anbietern zusammengestellt. In diesem Beitrag gehen wir auf mögliche Risiken ein.

So reizvoll die Beteiligung über Crowdinvesting in Immobilien am „eigenen Objekt“ sein mag, so riskant ist sie auch. Nicht umsonst steht auf den Webseiten entsprechender Dienstleister, dass im schlechtesten Fall das gesamte Kapital verloren gehen kann. Der Investorenschutz bleibt dabei trotz Kleinanlegerschutzgesetz eher dünn.

 

Was bringt das Kleinanlegerschutzgesetz?

Das Gesetz soll u.a. die Voraussetzungen dafür schaffen, dass sich der potentielle Kleinanleger ein umfassendes Bild von Chancen und Risiken einer Investition machen kann. Daher müssen Anbieter und Dienstleister künftig mehr, bessere und aktuellere Informationen anbieten. Und diese auch regelmäßig überprüfen.

Zwecks größerer Transparenz kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nun auch dazu übergehen, Sanktionen gegen Anbieter oder Vermittler auf ihrer Homepage zu veröffentlichen.

 

Unser Tipp: Informieren Sie sich umfassend, ob die Risiken zu Ihnen und Ihren Zielen passen. Wir haben Ihnen dazu einige wichtige Fragen und Antworten zusammengestellt:

 

Crowdinvesting in Immobilien – Der leichte Weg ins Eigenheim?

Nein.

Crowdinvesting in Immobilien ist kein Weg zum eigenen Heim. Sie werden nicht Miteigentümer mit Mitspracherecht. Sie werden Kleinst– oder im besten Fall Kleininvestor. Einer von Vielen. Sie geben ein Darlehen für eine fixe Laufzeit und einen festgesetzten (Mindest-)Zinssatz. Je nach Vertrag wird der Zinsertrag aufgestockt durch Boni oder Gewinne beim Verkauf des Objektes.

 

Hat der Investor ein Mitsprache- und Mitgestaltungsrecht?

Nein.

Sie haben als Kleininvestor weder ein Mitsprache- noch ein Mitgestaltungsrecht. Sie „leihen“ dem Anbieter Geld. Im Rahmen dieses Vertragsverhältnisses haben Sie i.d.R. keine Einflussmöglichkeiten.

 

Welche Finanzprodukte werden im Kleinanlegerschutzgesetz besonders behandelt?

U.a. werden künftig partiarische Darlehen (gewinnabhängig) und klassische Nachrangdarlehen, Genussrechte und wirtschaftlich vergleichbare Anlagen durch die neuen Regelungen geschützt.

 

Mit (partiarischen) Nachrangdarlehen auf der sicheren Seite?

Nur bedingt.

Ihre Investition entspricht in der Regel einem partiarischen Darlehen (gewinnabhängig) oder einem klassischen Nachrangdarlehen. Ihre Rechte stehen also nach dem erstrangigen Gläubiger, meist die finanzierende Bank.

Gerät das Projekt nun in Schieflage und muss der Anbieter Insolvenz anmelden, werden die Ansprüche der erstrangigen Gläubiger vorrangig befriedigt. Erst dann kommen Nachranggläubiger zum Zug, also auch die Schwarminvestoren. Was im Umkehrschluss bedeutet, dass meist die Kasse leer ist, bis alle Forderungen der Banken abgelöst sind. Die Kleininvestoren haben ihre Gelder damit ganz oder teilweise verloren.

Da es zudem beim Crowdinvesting in Immobilien keine Sicherheitsfonds gibt, wie z.B. beim Bausparen, springt bei Verlusten auch sonst niemand ein.

 

Kann der Investor den Anlagebetrag kurzfristig zurückfordern?

Nein.

Dies wird durch die Neuregelungen des Kleinanlegerschutzgesetzes konkretisiert. Es gilt nun eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten plus Kündigungsfrist von 6 Monaten. So kann der Anbieter mit der Mindestlaufzeit auf eine stabile Finanzgrundlage bauen. Gleichzeitig weiß der Investor bereits im Vorfeld durch fixe Mindestlaufzeiten und Kündigungsfristen, dass es sich um eine längerfristige Investition handelt, die nicht variabel ist.

Wer investieren möchte, sollte das Geld also wirklich für diesen Zeitraum vergessen können.

 

Wie ist die Prospekthaftung beim Crowdinvesting in Immobilien ausgestaltet?

Grundsätzlich gelten mit dem Kleinanlegerschutzgesetz partiarische Darlehen und klassische Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen. Damit spielt hier auch die Prospektpflicht eine Rolle. Zwar verschärft das Gesetz genau diesen Punkt zu Gunsten der Investoren – entschärft ihn aber gleich wieder massiv durch Festlegung von bestimmten Investitionsvolumen. So werden Anbieter kleiner Projekte entlastet, die sonst hohe Aufwände der Prospektpflicht tragen müssten. Damit ist der Anlegerschutz mehr als dünn.

Ohne Prospekthaftung ist kaum eine Klage vor Gericht möglich. Wer investieren möchte, sollte sich daher im Vorfeld gut informieren und sich die Risiken bewusst machen.

 

Ist ein Totalausfall möglich?

Ja.

Im Crowdfunding generell gibt es reichlich Unbekannte. Im Spezialbereich Crowdinvesting in Immobilien noch viel mehr.

Diese Fragen sollten Sie stellen, bevor Sie Investor werden:

  • Wie kompetent ist der Entscheider der zu finanzierenden Objekte?
  • Liegen konkrete und nachvollziehbare Daten zu Wert, Größe, Bausubstanz, Umfeld, ggf. bisherige Nutzung des Objektes vor?
  • Wie werthaltig sind die Aussagen hinsichtlich Lage, Objektzustand, Wiederverkaufswert und Gewinnspanne?
  • Wer ist verantwortlich für die Ordnungsmäßigkeit der Abläufe?
  • Wer stellt im Ernstfall sicher, dass Gelder nicht veruntreut und Gewinne korrekt ausgewiesen werden?
  • Wie setzt sich die benötigte Gesamtsumme an Fremdmitteln zusammen?
  • Sind Negativmerkmale des Anbieters oder Vermittlers bei der BaFin oder im Internet bekannt?

 

Gibt es beim Crowdinvesting in Immobilien eine Nachschusspflicht?

Nein.

Das bedeutet: Fehlen wider Erwarten Gelder zur Realisierung des Projektes, gibt es keine Verpflichtung, erneut Geld zu investieren.

 

Fazit:

Die Zinsen für klassische Anlagen wie Tagesgeld und Bausparvertrag reißen längst niemanden mehr zu Begeisterungsstürmen hin. Da spielen Zinserträge von 3%-8% bei Immobilienprojekten in einer ganz anderen Liga.

Die Risiken allerdings auch.

Crowdinvesting in Immobilien stellt eine komplexe Vermögensanlage dar. Auch mit dem Kleinanlegerschutzgesetz im Rücken bleiben viele Risiken und Unbekannte.

Wer sich beteiligen möchte, sollte sicher gehen, dass er seine Investition im Worst Case verschmerzen kann. So kann er sich im besten Fall noch mehr über mögliche Erträge freuen.

 

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Crowdinvesting in Immobilien – gemeinsam zum Wohntraum oder nur Träumerei?

August 24th, 2015 · Finanzierung

Eine Gründerzeitvilla in Hamburg oder ein Chalet mit Blick auf die Schweizer Berge – das ist der Stoff aus dem die Träume sind. Zwischen dem Alltag der meisten und diesen Traumwelten liegt viel Geld, zu viel. In Zeiten steigender Immobilienpreise entfernen sich diese Wohnträume trotz niedriger Zinsen noch weiter von der Realisierung als bisher schon.

Jetzt scheint die Lösung zum Greifen nah.

 

Crowdfunding, Crowdinvesting oder Schwarmfinanzierung

Noch vor wenigen Jahren waren diese Begriffe im deutschsprachigen Raum völlig unbekannt. Aus Amerika und Großbritannien schwappte die innovative Idee über die Grenzen: Gründer, die eine Anschubfinanzierung von Banken nicht erhalten, sammeln diese Gelder per Mausklick von Menschen ein, die an ihre Idee glauben – regional, überregional, international. Wird das Projekt ein Erfolg, fließen Zinsen und ggf. Gewinnbeteiligungen finanzieller oder materieller Art an die Investoren zurück. Bleibt der Erfolg aus, war die Investition ein Fehlschlag und die Kasse bleibt leer.

 

Crowdfunding lautet dabei der Überbegriff. Der Duden beschreibt Crowdfunding so:

„Finanzierungsmodell, bei dem zahlreiche Personen (online) jeweils Kleinstbeträge investieren“.

Die zu finanzierenden Projekte kommen aus allen Sparten. Ob solarbetriebene Ladegeräte für Smartphones, individuell gestaltete Edeluhren oder Lammfellmode aus Neuseeland – alles ist möglich und wird finanziert. Und seit einiger Zeit auch Immobilien.

 

Crowdfunding unterteilt sich in 4 Varianten:

Equity-based Crowdfunding

Wird insbesondere im deutschsprachigen Raum (D-A-CH) auch Crowdinvesting genannt. Eine der bekanntesten Varianten ist das Crowdinvesting in Immobilien. Ein Investment mit finanzieller Gegenleistung. Die Investoren erwerben meist Beteiligungen, bei denen Sie am Gewinn und am Unternehmenswert partizipieren.

Lending-based Crowdfunding

Hier kommt die neueste Begrifflichkeit des Crowdfunding, das Crowdlending. Es meint das Sammeln von Kapital, für das die Geldgeber eine prozentuale Verzinsung erhalten. Je größer das Risiko („Ausfallwahrscheinlichkeit“), desto höher die Zinsen.

Donation-based Crowdfunding

Hierbei handelt es sich schlicht um Spenden. Häufig für karitative Zwecke oder Vereine.

Reward-based Crowdfunding

Diese Variante bedeutet das Investieren von Kapital in Projekte oder Unternehmen gegen materielle Leistung (z.B. erste Musik- oder Filmaufnahme, Prototyp, etc.). Eine finanzielle Vergütung erfolgt beim reward-based Crowdfunding nicht. Wird gerne eingesetzt im kreativen Bereich (Musik-/Film-/Kunstszene).

 

Die ersten Crowdfunding-Aktionen liefen dabei noch in Eigenregie ab. Der Gründer stellte im Internet sein Projekt und sich selbst vor und bat um Unterstützung durch Kleininvestoren. Stellte er sich dabei geschickt an, liefen häufig unerwartete Summen in bis zu sechsstelliger Höhe auf. Diesen Markt erkannten bald andere Gründer, die sich als Vermittler zwischen Investoren und Finanzierungssuchenden positionierten.

Investitionssummen über 100.000 EUR waren jedoch lange undenkbar. Immobilien spielten schon aus diesem Grund keine Rolle. Mit steigenden Immobilienpreisen und nach ersten Erfahrungen mit Crowdinvesting, änderte sich dies. Nicht zuletzt seit im Ausland immer mehr Dienstleister den Kleinanleger erfolgreich an Immobilien-Projekten beteiligen, hat die Schwarmfinanzierung auch hierzulande in diesem Bereich nachweisbare Erfolge.

Dabei werden Investitionen – je nach Anbieter – i.d.R. mit attraktiven Zinsen und ggf. Gewinnbeteiligungen bzw. Boni honoriert.

Unternehmen wie Bergfürst, Kapitalfreunde oder Zinsland zeigen, wie das Crowdinvesting in Immobilien funktioniert:

 

Bergfürst/BERGFÜRST AG

Die Berliner Bergfürst AG hat mit ihrer Crowdinvesting-Plattform mit dem Fokus auf junge Startups begonnen.

Ab 250. — EUR wird man Investor.

Dieser Dienstleister hat die Besonderheit, eine Bankenlizenz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu besitzen. Damit kann der Investor Anteile an Startups erwerben und diese später an der Börse handeln.

Zu Neugründungen und Wachstumsunternehmen sind in der Projektpalette von Bergfürst ganz aktuell Immobilien gekommen. Bergfürst bietet Investoren nun auch in diesem Segment die Möglichkeit, Anleihen und Genussscheine zu erwerben.

 

Kapitalfreunde/Kapitalfreunde GmbH

„Was der Einzelne nicht vermag, vermögen viele.“ (Friedrich Wilhelm Raiffeisen)

Die Starnberger Plattform Kapitalfreunde sieht ihre Mission darin, diesen Gedanken ins Web 2.0 zu führen. So bietet sie Privatinvestoren die Möglichkeiten, über ein Nachrangdarlehen in einzelne Objekte zu investieren. Auch hier beträgt der Mindestbetrag 250. —EUR.

 

Home Rocket/Home Rocket GmbH

Das Ziel der Grazer Plattform Home Rocket ist es, den Immobilienmarkt für jeden zugänglich zu machen. Dabei werden Projekte in Österreich und Deutschland realisiert.

Ab einem Mindestbetrag von 250. — EUR ist man über ein Nachrangdarlehen dabei.

 

Zinsland/Civum GmbH

Bei der Hamburger Plattform Zinsland kann man ab 500. — EUR einsteigen. Auch hier wird ein Nachrangdarlehen gegeben.

Wird die Zielsumme verfehlt, übernehmen andere Kreditgeber die Differenz. So wird jedes Projekt realisiert, auch wenn die benötigte Summe durch Kleininvestoren nicht erreicht wurde.

 

Companisto/Companisto GmbH

Beim Berliner Unternehmen Companisto GmbH ist man bereits ab 5. —EUR Mit-Investor einer Immobilie. Die Beteiligung erfolgt auch hier über ein Nachrangdarlehen.

Wird die benötigte Zielsumme nicht erreicht, wird das Projekt jedoch eingestellt. Der Kleinanleger erhält sein Geld in diesem Fall – zur vielleicht erneuten Investition – zurück.

 

Exporo/ Exporo AG

Auch dieser Hamburger Dienstleister, hat es sich zum Ziel gemacht, Kleinanlegern zu profitablen und transparenten Immobilieninvestments zu verhelfen.

Ab 500.– Investitionssumme kann sich der Investor per Nachrangdarlehen beteiligen.

 

Fazit:

Das Projektangebot einiger Dienstleister ist noch im Aufbau. aber jetzt schon vielversprechend vielseitig. Von erschwinglicher Wohnung über das Ein- oder Mehrfamilienhaus bis zum stylishen Wellnesshotel ist alles vertreten. Auch die Spanne der Anlagebeträge reicht von 5.– EUR bis fast unendlich.

Chancen und Risiken jedoch auch.

Lesen Sie im zweiten Teil „Crowdinvesting in Immobilien – hohe Zinsen, hohe Risiken“, was Sie darüber wissen sollten.

 

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Vergleich der Mietercasting-Portale

August 19th, 2015 · Vermieten

In diesem Artikel haben wir den neuen Trend der Mietercasting-Portale erläutert und auch einige Portale bereits vorgestellt. Nachfolgend nun ein Vergleich einiger gängiger Portale:

System Kosten Mieter Kosten Vermieter
mietercasting.de Mieter bewerben sich nach Vorauswahl 1 Monat kostenlos3 Monate = 6% der Netto-Kaltmiete

6 Monate = 12% der Netto-Kaltmiete

kostenlos?
salzundbrot.de Ausschließlich provisionsfreie Wohnungen kostenlos, außer: Premium-Pass für bevorzugte Behandlung 0,99-24,99 € je nach Laufzeit kostenlos
immomio.de Wunschmieter-ProfilMieter-Matching kostenlos 99,- bzw. 148,- € für Inserat(derzeit Angebot: 0,- bzw. 49,- €)Nicht enthalten: Exposéservice (249,- €)Besichtigungs-service (249,- €)
smmove.de Auktion zur Miete (Miethöhe) kostenlos 25 % der Netto-Kaltmiete (zzgl. MwSt.) im ErfolgsfallNicht enthalten: Fotoservice und Besichtigungs-service

Das Portal Mietercasting ist das einzige Portal das unumgängliche Gebühren vom Mieter verlangt (ausgenommen der  Testmonat). Dank des Bestellerprinzips kommt der Mieter ab nun in den allermeisten Fällen ganz ohne Provisionszahlungen an seine neue Wohnung. Somit erschließt sich nicht, warum der Mieter hier teures Geld ausgeben sollte – zumal das Geld in jedem Fall weg ist, ob nun eine Wohnung gefunden wird oder nicht.

Die besten Chancen sehe ich beim Portal Salzundbrot, denn hier können Mieter und Vermieter in der Tat kostenlos aufeinander treffen. Auch gewerbliche Anbieter haben hier die Chance zu inserieren, die Bedingung ist lediglich, dass es sich um ein provisionsfreies Angebot handelt.

Haben Sie bereits Erfahrungen mit dem ein oder anderen Portal gemacht?

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Mietercasting: Ein neuer Trend in der Immobilien-Branche?

Juli 23rd, 2015 · Vermieten

Seit einiger Zeit gehen immer mehr „Mietercasting“-Portale online. Unter Mietercasting ist zu verstehen, dass der Mieter, also der Interessent, sich auf ein Wohnungsinserat bewerben kann. Dem Vermieter werden die Bewerber dann online präsentiert und er kann sich seinen „Wunschmieter“ aussuchen.

Beim Portal immomio muss der Mieter vorab ein mehr oder weniger ausführliches Bewerbungsformular ausfüllen und unter anderem Angaben zum Gehalt, Familienstand und sonstigen Eckdaten machen. Das muss ein Interessent früher oder später beim Immobilienmakler auch machen – aber da hat der Interessent die Wohnung immerhin schon gesehen und interessiert sich auch tatsächlich dafür. Beim Mietercasting muss der Interessent diese bereits vorab preisgeben.

Der andere Weg: Die Wohnungsauktion.

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz kam die sog. Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Wohnraum bei Neuvermietung zu teuer ist bzw. wird. Das Portal smmove bietet trotzdem die Versteigerung von Mietwohnungen an. Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss auch, dass Wohnungen zum Höchstpreis vermietet werden können. Und dieser Höchstpreis liegt ggf. höher als der vom Vermieter zunächst angestrebte.

Die Mietercasting-Portale sind für Interessenten (Mieter) in der Regel kostenlos, der Vermieter muss hier bezahlen. Entweder eine generelle Einstellgebühr für die Veröffentlichung des Inserats oder auch eine Provision im Erfolgsfall. Die Provision ist jedoch geringer als beim klassischen Makler.

Welche Leistung erhält der Vermieter?

Grundsätzlich muss er alles selbst machen: Profil Wunschmieter erstellen, Fotos vom Objekt machen, Inserat erstellen, Interessenten auswerten, Besichtigungen durchführen. Sicherlich können diese Leistungen dazugebucht werden, aber das kostet selbstverständlich. Leider lässt sich bei keinem Portal ad hoc erkennen, wie teuer die Zusatzleistungen für den Vermieter sind.

Fazit zum Mietercasting

Alle Plattformen geben lediglich die für den Vermieter kostenpflichtige Möglichkeit, ihre Wohnung zu inserieren. Alle anderen Leistungspunkte (Inserat erstellen, Fotos machen, Besichtigungen durchführen) muss der Vermieter selbst stemmen. Die stichprobenartig ausgewählten Wohnungsangebote waren ausschließlich von großen Wohnungsbauunternehmen. Für diese Unternehmen mögen die Portale ein weiterer Vertriebskanal sein. Der private Vermieter hingegen ist wohl mit einer Einzelanzeige in den gängigen Immobilienportalen günstiger beraten. Oder halt mit einem Makler, der dann alle Arbeit abnimmt.

Haben Sie bereits als Vermieter oder Mieter mit den neuen Portalen Erfahrungen gesammelt?

Als einer der nächsten Artikel ist ein Vergleich der Mietercasting-Portale geplant – welche Portale kennen Sie?

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Baugemeinschaften – im Team zum individuellen Wohntraum

Juni 4th, 2015 · Hausbau

Baugemeinschaften waren noch vor wenigen Jahren weitgehend unbekannt. Den Wohntraum in Eigenregie und gar mit Fremden zu realisieren, erschien eher abwegig.

In den Jahren 1960 – 1980 gehörten möglichst gleichförmige bezahlbare Reihenhaussiedlungen zum Standard. Wer Individualität suchte, gehörte wahlweise zu den Interessenten alter Bauernhöfe oder neu entstehender Lofts in umgewandelten Fabriketagen.

Anfang der 1990er spielten Begriffe wie Individualität und altersgerechtes Wohnen plötzlich eine Rolle.

Den Wunsch nach Individualität setzten einige wenige Bauherren in besondere, meist sehr kostenintensive, Bauprojekte um. Erst langsam boten auch Bauträger oder Institutionen neue Möglichkeiten für individuelle Wohnqualität. Es entstanden die ersten Mehrgenerationenhäuser, Eigentumswohnungen mit gemeinsamen Aufenthaltsbereichen und gemeinschaftliche Gewerbeprojekte.

Die bis dahin meist durch Bauträger erstellten Objekte boten lediglich in der Innenraumgestaltung noch Spielräume. Eine alternative Grundrißgestaltung und ökologische Projekte waren kaum möglich oder gingen mit hohen Kosten einher. Interessenten, die über wenig Kapital verfügten, hatten weiterhin nur die Möglichkeit, auf standardisierten Wohnraum zurück zu greifen.

Vor diesem Hintergrund bildeten sich zunehmend Zweckgemeinschaften, die ihre persönliche Vision eines Wohntraumes umsetzten. Von der ersten Planung über den gemeinsamen Kauf eines Grundstücks bis zum Bauabschluss wurde alles gemeinsam besprochen und finanziert.

Das Ergebnis: Eine wesentlich höhere Zufriedenheit als bei konventionellen Projekten und zudem eine spürbare Kostenentlastung.

Insbesondere der finanzielle Vorteil war in diesem Maß für viele Bauherren neu. Einsparungen der Baukosten um ca. 15% – 25% durch Synergieeffekte und deutliches Sparpotenzial durch ökologische Energiekonzepte waren keine Seltenheit. So konnten jetzt auch weniger finanzstarke Interessenten ihre eigenen Vorstellungen von Wohnqualität umsetzen.

Möglichkeiten dafür boten u.a. die sukzessive brachliegenden ehemaligen amerikanischen Kasernen. Nicht jede Gemeinde war über die Aufgabe der Umgestaltung erfreut. Die Kostenbelastung übertraf den Kassenbestand vieler Kommunen bei Weitem.

Im Rahmen dieses sich verändernden Umfelds fand ein stetiges Umdenken statt. Neben dem Wunsch nach Individualität und Kostenersparnis der Bauherren, erkannten nun auch Gemeinden und Städte zunehmend die Vorteile.

Aus dem alternativen Denkmodell war längst ein ernstzunehmender und wirtschaftlich reizvoller Weg zum Wohneigentum geworden:

  • Heute sind die Abläufe von der bloßen Interessengemeinschaft zur rechtlich eigenständigen Baugemeinschaft geübt.
  • Viele Architekten und Planer haben sich auf diese Zielgruppe spezialisiert.
  • In Städten und Gemeinden sind beeindruckende Projekte von Baugemeinschaften zu erleben, z.B. in Stuttgart www.stuttgart.de/baugemeinschaften  oder Frankfurt/Main buergerstadt.de/…. Die unterschiedlichen gesellschaftlichen und ökologischen Konzepte machen längst Schule.
  • Die enge Zusammenarbeit mit zukünftigen Nachbarn schafft beste Voraussetzung für spätere Harmonie.
  • Baugemeinschaften schaffen Möglichkeiten auch für weniger finanzstarke Bauherren. Dadurch wird der Mietmarkt entlastet. Das bringt Vorteile für Städte und Gemeinden.
  • Mit altersgerechten Wohnmodellen wird der demographischen Entwicklung Rechnung getragen, z.B. in Berlin www.serviceportal-zuhause-im-alter.de/…  oder Bad Kreuznach www.wohnart-kreuznach.de. Dabei spielt immer mehr die alters- und sozialgemischte Struktur eine Rolle, d.h. Senioren, Familien, Singles bunt zusammengewürfelt und sich gegenseitig unterstützend.
  • Durch Synergieeffekte, z.B. in Projekten von Familien, werden Kosten gespart und soziale Netzwerke gebildet.

 

Die 4 Schritte zum persönlichen Wohntraum in einer Baugemeinschaft

Schritt 1: Interessengemeinschaft

Sind Bauwillige gefunden, deren Vorstellungen zusammen passen, bildet sich eine Interessengemeinschaft. Mit dieser verbinden sich noch keine rechtlichen, finanziellen oder sonstigen Pflichten.

Schritt 2: Planungsgemeinschaft

Jetzt wird es ernst. Sind sich die Interessenten einig, gemeinsam eine Baugemeinschaft zu bilden, geht es an die Beauftragung von Architekten und Planer. Da die Baugemeinschaft gemeinsam als Auftraggeber auftritt und somit finanzielle Verpflichtungen übernimmt, braucht sie eine Rechtsform. Meist ist dies eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die GbR.

Über die Rechtsformen und deren Vor- und Nachteile sollte sich die angehende Baugemeinschaft rechtlich beraten lassen.

Schritt 3: Bau(herren)gemeinschaft

Ist ein Grundstück gefunden, bildet sich mit dem Kauf die finale Baugemeinschaft. Ein Austritt sollte ab jetzt vermieden werden, da alle Mitglieder hohe finanzielle Verpflichtungen eingehen und Verantwortung tragen.

Den Rahmen des Vorhabens bildet ein Gesellschaftsvertrag, der Beteiligte, Investitionen und Entscheidungen regelt. Die Baugemeinschaft tritt jetzt an Stelle des üblichen Bauträgers auf und steht meist in direktem Kontakt zu Dienstleistern und Behörden. Das setzt auch ein hohes Maß an gegenseitigem Verständnis voraus, da jede Entscheidung gemeinsam getroffen oder zumindest gemeinsam getragen wird.

Schritt 4: Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit Fertigstellung des Objektes wird aus der Baugemeinschaft eine Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft. Jetzt kommen auch viele Vorteile im sozialen Bereich zum Tragen. Die bereits intensiv geknüpften Netzwerke unterstützen das Einleben und nachbarschaftliche Kontakte.

 

Baugemeinschaften 2030 – ein Erfolgsmodell

Baugemeinschaften bieten auch in der Zukunft reizvolle Vorteile für Bauwillige und Kommunen.

Die Zahl der Interessenten steigt ständig. Auch die der weniger finanzstarken. Dies entlastet den Mietmarkt.

Aufgrund der demographischen Entwicklung finden auch altersgerechte Projekte stetigen Zulauf.

Entsprechend wächst die Anzahl der Städte und Gemeinden, die Baugemeinschaften intensiv fördern und bestimmte Projekte nur für diese Zielgruppe ausschreiben, z.B. Mannheim www.mannheim.de/….

Das bindet Bauwillige langfristig an die Region und fördert deren Image.

Fazit: Längst hat sich die Exotenidee zum nachhaltigen Erfolgsmodell für Bauherren und Kommunen entwickelt.

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Verzugszinsen aus dem Kaufvertrag geltend machen

April 17th, 2015 · Hausverkauf

In eigentlich jedem Kaufvertrag, der bei einem Notar beurkundet wird, befindet sich ein Passus über die anfallenden Verzugszinsen, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird. Verzugszinsen sind im Ursprung bereits gesetzlich im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt, bei Verzugszinsen aus Kaufverträgen wird zwischen den beteiligten Personen unterschieden: Ist ein Verbraucher beteiligt, betragen die Verzugszinsen regelmäßig 5 Prozentpunkte über Basiszins, ansonsten oft sogar 8 Prozentpunkte über Basiszins.
So steht z.B. in dem beurkundeten Kaufvertrag: „Ist der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht in voller Höhe gezahlt, schuldet der Käufer auf rückständige Beträge Zinsen von fünf Prozentpunkten über Basiszins, ohne dass es einer Mahnung bedarf. (…)“.

Aber wie verhält sich nun der Verkäufer, wenn der Käufer tatsächlich zu spät zahlt? Es ist nämlich ausdrücklich nicht Aufgabe des Notars, die Kaufpreiszahlung zu überwachen. Der Vorgang liegt so lange beim Notar in der Schublade, bis die Mitteilung vom Verkäufer eintrifft, dass der Käufer den Kaufpreis in voller Höhe beglichen hat. Erst dann wird in der Regel die Eigentumsumschreibung veranlasst.

Um aber nun Verzugszinsen geltend zu machen, muss der Verkäufer selbst zur Tat schreiten. Der Notar darf hier nicht eingreifen, da er zur Neutralität den Parteien gegenüber verpflichtet ist, somit darf er nicht für die eine Seite beratend tätig werden.

Der Verkäufer muss dem Käufer die entstandenen Verzugszinsen selbst in Rechnung stellen. Dabei genügt ein einfaches Schriftstück unter Bezug auf den Kaufvertrag, wonach Verzugszinsen in Höhe von XY Prozentpunkten über Basiszins ab Datum 123 anfallen. Darauf folgt eine Berechnung der nun fälligen Verzugszinsen mit Zahlungsziel.
Wichtig: Wenn der Kaufpreis beispielsweise am 15.04. fällig war, berechnen sich die Verzugszinsen ab dem 16.04. Es ist ratsam, dem Käufer mitzuteilen, auf welche Summe sich die Verzugszinsen aus dem Kaufvertrag zum Zeitpunkt des Schreibens addiert haben und welcher Betrag sich ab diesem Tag täglich dazu addiert.

Der Basiszinssatz ist im Übrigen abhängig vom sog. „Hauptrefinanzierungssatz“ der EZB (Europäische Zentralbank) und kann sich 2mal jährlich (01.01. und 01.07.) anpassen. Den aktuellen Basiszinssatz finden Sie hier.

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Hausbau in 5 Tagen dank 3D-Drucker

März 11th, 2015 · Hausbau

Die taz.de hat einen spannenden Artikel veröffentlicht: Chinesen drucken Luxus-Villa. Dahinter verbirgt sich die aus China stammende Idee, ganze Häuser mit einem 3D-Drucker herzustellen. Die Firma WinSun hat bereits erste Einfamilienhäuser hergestellt und jetzt sogar eine zweistöckige Villa produziert.

Die Idee ist nicht schlecht: Bauschutt wird recycelt, mit Zement und anderen Zugaben vermischt und daraus werden dann die Wände und Decken für das neue Haus gedruckt. Ein überdimensionaler 3D-Drucker formt haargenau die Bauteile, die vorher am Computer entworfen worden sind. Arbeiter montieren dann in wenigen Stunden die so entstandenen Bauteile auf der Baustelle mit Stahlträgern und Drahtgestellen. Die Hohlräume werden mit Isoliermaterial ausgespritzt. Fertig.

Klingt eigentlich ganz einfach. Aber ob diese Häuser auch sicher sind? Geschäftsführer Ma Yihe und der Bau-Ingenieur Ma Rongquan sind davon überzeugt und planen bereits, auch Brücken und sogar Wolkenkratzer mit dem Drucker herzustellen.

Interessant ist bei diesen Häusern vor allem der Preis. Eine zweistöckige Villa soll bereits ab (umgerechnet) 140.000 EUR zu haben sein. Auch der Ressourcen-Verbrauch der Häuser ist interessant: Die Firma WinSun geht davon aus, dass bei den Posten Material, Zeit und Arbeitskraft erheblich gespart wird.

Sicherlich wird es für Häuser dieser Art in Deutschland ein paar einflußstarke Pioniere geben müssen, damit es sich durchsetzt – sofern die vielen (Sicherheits)Auflagen überhaupt erfüllt werden können. Die Niederländer sind dem schon einen ganzen Schritt voraus und planen bereits das erste Grachtenhaus in Amsterdam.

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Immobilien kaufen und vermieten – ein Fazit

Januar 21st, 2015 · Finanzierung

Immer wieder überlegen Kapitalanleger, wohin mit dem Geld. Da ist der Gedanke, Immobilien kaufen und vermieten schnell gefasst. Doch dieses Unterfangen ist bei allen Möglichkeiten auch mit einigen Risiken verbunden. Wir haben dazu diesen Artikel gefunden: Immobilien kaufen und vermieten: Lohnt sich das?

Im Artikel wird sehr ausführlich beschrieben, was alles auf Sie zukommt, wenn Sie Immobilien kaufen und vermieten:

  • oft ist der tatsächliche Zustand der Immobilie nicht ausreichend bekannt. Man kauft gewissermaßen „die Katze im Sack“.
  • die einzigen Kosten, die man sich in der Zwangsversteigerung spart, sind die Maklerkosten. Im Umkehrschluss hätte der Makler aber auch dafür gesorgt, dass Sie den Ist-Zustand der Immobilie wirklich kennen und wissen, was für eine Immobilie Sie kaufen.
  • der Renovierungsaufwand, damit die Immobilie überhaupt angeboten werden kann.

Jeder, der mit dem Gedanken spielt, Immobilien zu kaufen und zu vermieten, sollte jedoch einen persönlichen Notfall-Plan haben, wenn

  1. die Immobilie nicht sofort vermietet werden kann, die Finanzierung aber bedient werden muss
  2. der Mieter die monatliche Miete nicht bezahlt, oder nur verzögert oder teilweise
  3. ein Mietnomade erstens keine Miete zahlt und zweitens die Immobilie ganz oder teilweise zerstört zurücklässt; hier fallen ggf. erneute Renovierungskosten an, um die Immobilie wieder vermietbar zu machen
  4. sich innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren längerfristige Leerstände ohne monatliche Mieteinnahme ergeben

Der Plan „Immobilien kaufen und vermieten“ klingt im ersten Gedanken vielleicht ganz gut, ist aber mit vielen Risiken verbunden, die gründlichst durchdacht sein wollen. Der beste Weg wäre, Immobilien von Geld zu kaufen bzw. zu finanzieren, das monatlich über ist. So fällt ein eventueller Zahlungsausfall nicht so sehr ins Gewicht. Immobilien sind immer eine langfristige Angelegenheit, wenn hier ein Mieter nicht zahlt, kann man den i.d.R. nicht mal einfach loswerden. Wenn z.B. Aktien mal an Wert verlieren, kann man diese relativ schnell abstoßen – der Verlust ist hier sofort sichtbar. Bei fremdvermieteten Immobilien kann man nie so ganz genau wissen, wem man sein sog. Betongold anvertraut.

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ImmobilienScout24 Mitgliedschaft – Das Rad neu erfunden?

November 12th, 2014 · Hausverkauf

Immobilienscout24 wirbt seit neuestem mit der sog. Mitgliedschaft: unbegrenzt viele Objekt inserieren, das eigene Logo an den Angeboten darstellen, Spitzenplatzierung für die eigenen Objekte und regionale Markdaten. Das ist der sog. Mehrwert, den Immobilienscout24 mit der Mitgliedschaft versucht zu verkaufen. Preisangaben findet man online nicht.

In einem eigenen Blogbeitrag stellt Immobilienscout24 die Mitgliedschaft vor: Die ImmobilienScout24 Mitgliedschaft – Immobilienvermarktung neu gedacht
So richtig neu ist an der Mitgliedschaft allerdings auf den ersten Blick nichts. Außer die Möglichkeit, unbegrenzt viele Objekt zu inserieren. Erwähnt wird außerdem ein Kontakt-Plus-Formular, das dem Makler qualifizierte Kontaktanfragen liefern soll, bei dem der Interessent bereits Auskunft z.B. über die finanzielle Situation gibt. Hier bleibt jedoch abzuwarten, wie diese Funktion von den Interessenten angenommen wird – immerhin sind handelt es sich um  ziemlich intime Daten. Die zuvor noch als Mehrwert angepriesenen Spitzenplatzierungen werden im gleichen Blogbeitrag gewissermaßen relativiert, denn wenn alle Mitglieder-Makler die Spitzenplatzierung inklusive haben, besteht kein Mehrwert mehr, sodass hier auf die wiederum kostenpflichtigen Schaufenster- oder Premiumplatzierungen zurückgegriffen werden muss.

Mit Verlaub, ein bisschen lustig wird es, als Herr Wohlfarth (Vice President Customer) erklärt, dass es bei Immobilienscout24 keine Einheitspreise gibt. Diese gibt es sehr wohl, und wenn man als Anbieter lange genug danach sucht, dann findet man diese auch, wie wir hier aufzeigen.

Als möglicher Neukunde von immobilienscout24 wird man von der Hotline genau zwei Dinge gefragt: In welchem Gebiet bieten Sie Immobilien an? Wie viele Objekte möchten Sie anbieten? Aufgrund dieser Aussagen liest der Immobilienscout24-Mitarbeiter den Preis aus der Preisliste ab. Verhandlungsmöglichkeit? Fehlanzeige.

Was genau Immobilienscout24 mit dieser Umstrukturierung erreichen will, ist nicht so ganz ersichtlich. Vielleicht merken sie gerade, dass inzwischen auch bei den Immobiliensuchenden angekommen ist, dass es auch Portale wie Immoweltoder Immonet gibt. Diese sind für den Makler deutlich günstiger und bringen unter’m Strich auch Nachfrage. Selbst wenn die zum Abschluss führende Anfrage bei den anderen Portalen vielleicht 1-2 Wochen länger auf sich warten lässt, zum Abschluss führt sie trotzdem – und das bei deutlich geringeren Kosten.

Gibt es unter unseren Lesern vielleicht einen Makler, der bereits Immobilienscout24-Mitglied ist und somit aus erster Hand berichten kann?

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Umfrage: Preiserhöhung bei immonet.de

Oktober 24th, 2014 · Hausverkauf

Aufgrund dieses Artikels haben sich viele Makler in den Kommentaren geäußert, dass sie ebenfalls von der Preiserhöhung bei dem Immobilienportal Immonet betroffen sind. Auf direkte Nachfrage bei Immonet gab es keine Auskunft über die aktuellen Preise. Und auch als möglicher Neukunde ist es sehr schwer, an Preisinformationen zu kommen.

Deshalb möchten wir direkt von den Kunden wissen: Um wie viel wurden Ihre Preise bei immonet.de erhöht?

Bitte senden Sie uns per eMail (an: umfrage-AT-grundbuchblog-PUNKT-de) Ihren alten Preis, Ihren neuen Preis, woher Sie kommen und welches Kontingent Sie bei immonet.de gebucht haben. Natürlich können Sie auch (anonym) unser Kontaktformular benutzen.

Die Ergebnisse werden wir im Grundbuchblog veröffentlichen – alle Einsendungen werden absolut vertraulich behandelt.

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