GRUNDBUCHBLOG

Immobilienverkauf & Immobilienmakler

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Auf Immobilienscout24 die Kosten für Privatanzeigen finden: kundenfreundlich ist anders

Juli 15th, 2014 · Hausverkauf

Immobilienscout24 macht es privaten Anbietern besonders schwer, sich vorab über die Kosten zu informieren, die bei Schaltung eines Inserats auf einen zukommen.

Wenn man als privater Anbieter auf Immobilienscout24 eine Anzeige schalten will, kommt man wahrscheinlich über die Startseite auf den Reiter „Anbieten“. Hier muss man sich dann zunächst registrieren. Also kurz registriert, Bestätigung der eMail-Adresse und los geht’s.

1. Schritt: Vermieten/Verpachten oder Verkaufen. 2. Schritt: Wohnen oder Gewerbe. 3. Schritt: Wohnung oder Haus oder was auch immer auswählen. 4. Schritt: Adresse eingeben. 5. Schritt: Objekt mit allen Eckdaten beschreiben. 6. Schritt: Bilder oder Videos oder Grundrisse hinzufügen. 7. Schritt: Kontaktdaten einpflegen. 8. Schritt: Buchung auswählen.

Erst im letzten Schritt vor der Buchung, also bevor man vielleicht 1 Stunde Zeit damit verbracht hat, die Immobilie zu beschreiben etc., wird man auf die Kosten hingewiesen. Im Kleinstgedruckten wird auch auf die automatische Verlängerung der Laufzeit hingewiesen. Jedoch kann man die Schaltung nicht einfach mit einem Enddatum versehen, sondern muss das Inserat termingerecht selbst deaktivieren oder löschen. Sich vorher bzgl. der Kosten informieren? Fehlanzeige.

Die gute Nachricht ist: Wir haben einen „ganz einfachen Weg“ gefunden, wie man sich als privater Anbieter auch bei Immobilienscout24 vorab über die Kosten informieren kann:

Schritt-für-Schritt-Anleitung zu den Preisinformationen für private Anbieter:

  1. Auf der Startseite ganz unten (noch unter der Werbung) finden sich in grau geschriebene Verlinkungen. Hier finden wir das erste mal „AGB’s und rechtliche Hinweise“.
  2. Auf der sich öffnenden Seite „Produkt- und Preisübersicht“ klicken.
  3. Wir gelangen zur tatsächlichen Preisübersicht für private Anbieter. Eigentlich ganz einfach.

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Immonet: Saftige Preiserhöhung für private Anbieter

Juni 10th, 2014 · Hausverkauf

Auch dieses Jahr drehen die drei großen Immobilienportale wieder ordentlich an der Preisschraube. Immonet beginnt das Jahr mit einer Preiserhöhung für private Anbieter.

Preis alt (Stand 11/2013) Preis neu (Stand 06/2014)
14 Tage Laufzeit Miete: 19,95 €
Kauf: —
Miete: 34,95 €
Kauf: —
4 Wochen Laufzeit Miete: 29,95 €
Kauf: 39,95 €
Miete: 44,95 €
Kauf: 64,95 €
3 Monate Laufzeit Miete: 59,95 €
Kauf: 99,95 €
Miete: 99,95 €
Kauf: 139,95 €

(Preise für private Anbieter, Preise gelten für Berlin, alle Preis inkl. MwSt.)

Immonet konfrontiert die privaten Anbieter somit mit Anzeigenpreisen, die im Schnitt um 27,- € (oder: durchschnittlich 59%) gestiegen sind. Und auch hier bleibt die Frage offen: Welchen Mehrwert erhalten die privaten Anbieter, mit dem diese Preiserhöhung gerechtfertigt wäre?

Bei den o.g. Preisen handelt es sich um die einfache Standard-Anzeige, sog. Top-Immo-Anzeigen sind noch mal teurer.

Den Artikel „Immobilienportale: Ein Vergleich der drei Großen“ haben wir entsprechend dieser neuen Preiserhöhung bei Immonet angepasst.

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Immobilienmakler als Dienstleister – Was gibt’s für’s Geld?

April 25th, 2014 · Immobilienmakler

Der Immobilienmakler ist ein klassischer Dienstleister. Die zu zahlende Provision ist der Lohn für die geleisteten Dienste. Doch es gibt nicht nur in der Höhe der zu zahlenden Provision zum Teil gravierende Unterschiede – auch im Umfang der Dienstleistung sollten Verkäufer wie Käufer  genauer hinsehen. Und hier geht es nicht nur um Verkaufsprovisionen, auch im Bereich der Vermietung gibt es große Unterschiede, welche Leistung Immobilienmakler für die Provision erbringen.

Bei der Vermietung geben die allermeisten Immobilienmakler an, dass zu ihren Leistungen zählt, die Besichtigungstermine zu koordinieren und wahrzunehmen sowie anschließend den Mietvertrag zu erstellen, auch die Bonitätsprüfung gehört zu den ausdrücklich genannten Leistungen und abschließend leitet der Immobilienmakler die Wohnungsübergabe und erstellt darüber ein Protokoll.

So weit, so gut. Ist aber irgendwie nichts Besonderes.

Es ist jedem Vermieter und auch Immobilienmakler zu wünschen, dass die Neuvermietung wieder und wieder so einfach klappt; doch wie kreativ wird der Makler, wenn auf herkömmlichem Weg kein solider Mieter gefunden werden kann? Wie steht der Makler zusätzlichem Zeiteinsatz bei z.B. offenen Besichtigungen gegenüber?

Und auch beim Verkauf sind teilweise große Unterschiede in der Maklerleistung zu finden. Der 08/15-Makler wird auch hier die gängigen Hebel in Gang setzen: Fotos machen (mehr oder weniger gut), Exposee erstellen (mehr oder weniger gut), Bestandskunden selektieren, ob das Objekt in Frage kommt. Daraus ergeben sich vielleicht ein paar wenige Besichtigungen. Parallel wird das Objekt in die Immobilienportale eingepflegt (mehr oder weniger gut). Und dann wird gewartet. Und zwar darauf, dass sich ein Käufer von selbst meldet. Wenn die Verkaufsaktivität ins Stocken gerät und der Verkäufer anfängt, Fragen zu stellen, wird wahrscheinlich der Preis reduziert.

Jede Immobilie unterscheidet sich von der anderen, und doch versuchen einige Anbieter jedes Objekt nach „Schema F“ abzuarbeiten. Dabei ist letztendlich der Verkäufer derjenige, der den Preis für eine halbherzige Vermarktung bezahlt; durch Abstriche beim Verkaufspreis, durch zu lange Vermarktungszeiten.

Immobilienanbieter sollten also immer überlegen, welche Leistung erhalte ich für die Provision? Welchem Immobilienmakler vertraue ich meine Immobilie an? Einen guten Eindruck können sich Verkäufer und Vermieter bei anderen Angeboten des Immobilienmaklers holen: Wie wird das Objekt präsentiert? Sind die Fotos gut? Werden vielleicht sogar Video-Sequenzen erstellt? Gibt es besondere Events bzgl. des Objekts? Welche Vermarktungskanäle nutzt der Immobilienmakler?

Immobilienmakler sollten als Dienstleister wahrgenommen werden, bei denen sich ein Preisvergleich durchaus lohnt.

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Was Sie schon immer über Zweckentfremdung, deren Verbot und die Folgen für Ferienwohnungen und private Zimmervermietungen wissen wollten.

April 1st, 2014 · Vermieten

Am 1. Mai 2014 tritt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot in Kraft. Was ist das überhaupt?

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, kurz Zweckentfremdungsverbot, hat das Berliner Abgeordnetenhaus schon im November verabschiedet. Zum 1. Mai tritt es in Kraft und hat zum Ziel, die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu entschärfen. 73.000 Wohnungen fehlten in Berlin laut einer Studie des Immobilienunternehmens Engel&Völkers vom vergangenen Jahr. Dieser Bedarf soll nicht nur mit einer Neubauoffensive gedeckt werden – auch Wohnungen im Bestand, die derzeit anderweitig genutzt werden, sollen wieder als Wohnraum erschlossen, die Zweckentfremdung also beendet werden. Zudem gewährt das Gesetz den Bezirken, die für dessen Umsetzung verantwortlich sind, die Möglichkeit, gegen den Abriss oder Leerstand einer Wohnung für mehr als sechs Monate vorzugehen „Wohnraum soll in Berlin auch tatsächlich für die Berlinerinnen und Berliner zum Wohnen zur Verfügung stehen“, erklärt Michael Müller (SPD), Senator für Stadtentwicklung.

Was hat man sich unter so einer Zweckentfremdung vorzustellen?

Am meisten mediale Aufmerksamkeit haben in der Vergangenheit die Ferienwohnungen genossen. Bis zu 15.000 sollen es berlinweit sein. Genaue Zahlen fehlen aber, weil es keine zentrale Statistik dazu gibt. Darüber hinaus gelten auch Büros oder Praxen als Zweckentfremdung, wenn sie in Wohnungen eingerichtet wurden. Alle Nutzer, die einen Gewerbemietvertrag haben, fallen nicht unter die neue Regelung.

Das gilt jetzt für ganz Berlin?

Nicht zwangsläufig. Laut Gesetzt soll das Zweckentfremdungsverbot nur in Kiezen angewandt werden, in denen Wohnraum knapp ist. Wo das der Fall ist, das bestimmt der Senat. Und der sagt: Wohnraum fehlt derzeit in ganz Berlin.

Was passiert, wenn man sich nicht an die neuen Vorgaben hält?

Bis zu 50.000 Euro Strafe kommen auf diejenigen zu, die Wohnungen ohne Erlaubnis anderweitig nutzen.

Ich habe ein Büro in einer Mietwohnung. Was muss jetzt machen?

Erstmal gar nichts. Denn wer bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Wohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt hat, darf das bis zum Auslaufen des Vertrags weiter tun. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, sich die anderweitige Nutzung auch dauerhaft genehmigen zu lassen. Gute Chancen haben da soziale und gesundheitliche Angebote – etwa Arztpraxen, Kitas oder Flüchtlingsunterkünfte. Zudem spielt es eine Rolle, ob die wirtschaftliche Existenz einer Person gefährdet würde, wenn sie keine Ausnahmegenehmigung erhielte.  Auch die Schaffung von Ersatzwohnraum kann helfen, wenn man dringend eine Genehmigung benötigt.

Wie sieht das bei Ferienwohnungen aus?

Hier liegt der Fall etwas anders. Ab dem 1. Mai haben die Vermieter von Ferienwohnungen zunächst drei Monate Zeit, sich zu registrieren, um daraufhin erstmal zwei Jahre Bestandsschutz zu genießen. Danach müssen sie sich ihr Gewerbe jedoch genehmigen lassen. Das erfolgt beim Bezirk. Dieser hat nach der Beantragung acht Wochen Zeit (mit einer Option auf sechs weitere Wochen Verlängerung), ein entsprechendes Gesuch zu bearbeiten. Gelingt ihm das nicht innerhalb dieser Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. 17 zusätzliche Stellen werden in den Bezirken für diese Zusatzaufgabe eingerichtet – viel zu wenig, wie diese meinen. Es könnte also sein, dass viele Zweckentfremdungen einfach aus dem Grund genehmigt werden, dass niemand Zeit hat, die Genehmigung zu verwehren. In dieser Frage streiten Bezirke und Senat derzeit noch.

Generell wenig Sorgen müssen sich die Betreiber von Gästewohnungen, etwa von Gewerkschaften oder Universitäten, machen, da „ihre Bereitstellung für besondere Zielgruppen ein berechtigtes privates oder auch öffentliches Interesse beinhaltet“, meint die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Und was ist mit privaten Zimmervermietungen, etwa über Airbnb?

airbnb-Ferienwohnungen-berlin

Screenshot airbnb.de

 

 

 

 

Gute Frage. So genau steht das im Gesetz nämlich nicht. Airbnb verweist auf Anfrage auf einen Beitrag der SPD-Politikerin Iris Spranger zur Diskussion über das Gesetz im Abgeordnetenhaus im November, in dem sie sagt, „dass Nutzungen im Rahmen der üblichen Wohnungsnutzung selbstverständlich weiterhin erlaubt sind“. Das gelte insbesondere für nicht gewerbliche Wohnungstausche sowie die Mitbenutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken, wenn die Wohnungsnutzung überwiege, so Spranger.

Etwa 10.000 Wohnungen werden laut Airbnb derzeit auf deren Website in Berlin angeboten. Diese seien zumeist Hauptwohnsitze der Gastgeber und würden nur zeitweise auch an Gäste vermietet, so das Unternehmen. Vom Zweckentfremdungsverbot wären diese nach Leseart des Unternehmens also nicht betroffen. Konkret müsste man wohl von Fall zu Fall prüfen, ob nun Wohnnutzung oder Vermietung überwiegen.

So genau scheint es das Unternehmen selbst aber gar nicht wissen zu wollen: Airbnb würde die jeweiligen Wohnungsanbieter immer auf geltende Rechtslagen hinweisen und zudem zur Rücksichtnahme anhalten, heißt es. Die Verantwortung wird damit an die Vermieter abgegeben.

Stattdessen spricht Airbnb lieber darüber, dass die Zimmervermietung für manche Berliner eine unverzichtbare Zusatzeinkunft sei. Zudem seien die Gäste gut für die Geschäfte und Lokale im Umfeld. 100 Millionen Euro hätte die private Zimmervermietung laut einer im September veröffentlichten Airbnb-Studie Berlin eingebracht. Hier zeichnet sich das Hauptargument der Gegner des neuen Gesetzes ab: Es behindere den Tourismus als wichtigen Wirtschaftsfaktor Berlins.

Was sagen denn die Betreiber der Ferienwohnungen?

Hans Dentler zum Beispiel gibt sich relativ entspannt. Er betreibt das Ferienwohnungs-Portal ferienwohnungen-berlin.de. „Es glaubt kaum jemand, dass dieses Gesetz vor Gericht Bestand hat“, sagt er. Schließlich gelte es nur in Gebieten, in denen erwiesener Maßen Wohnungsmangel herrsche. Das zu beweisen dürfe dem Land aber schwer fallen – es gebe einfach keine valide Statistik. „Dagegen wird es sicher Klagen geben“, meint Dentler.

Screenshot ferienwohnungen-berlin.de

Da gibt es doch sicher schon einen Verband oder eine Interessenvertretung, die sich dem annehmen wird, oder?

Ganz genau. Im Sommer 2013 gründete sich die Appartement-Allianz als Interessenvertretung von Ferienwohnungsbetreibern. 550 aus Berlin sind dort, laut eigenen Angaben, registriert. „Es werden Arbeitsplätze vernichtet und ein gewaltiger, teurer Verwaltungsapparat wird aufgebaut. Am Ende werden so im besten Fall ein paar tausend Wohnungen frei, die für die meisten Berliner nicht einmal bezahlbar sind“, sagt Allianz-Mitglied Stefan Jülke.

Ähnlich argumentiert auch der Interessenverein der Berliner Privatvermieter (IVBP).

Hätten solche Klagen denn Aussicht auf Erfolg?

Reisen wir doch einmal kurz gut zehn Jahre zurück. Damals gab es nämlich schon einmal ein Zweckentfremdungsverbot in Berlin. 2002 hat das Oberverwaltungsgericht es jedoch kassiert mit der Begründung, dass es in Berlin keinen Wohnungsmangel gebe.

Falls das neue Gesetz wieder vor Gericht landete, wäre das Land Berlin erneut in der Pflicht, den Mangel zu beweisen. Doch dazu fehlen, wie oben bereits beschrieben, schlicht die Daten. Bis 2011 wurde der Leerstand noch mithilfe von Vattenfall und der Anzahl der nicht angemeldeten Stromzähler erfasst. Doch diese Zählung gibt es nicht mehr. Aktuell hat das Land ein Institut beauftragt. Doch die so ermittelten Daten hält nicht einmal die Berliner Mietergemeinschaft für valide. Auch diese befürchtet – wenn auch aus ganz anderen Gründen als die Interessenvertretung der Zimmervermittler -, dass das Zweckentfremdungsverbot vor Gericht keinen Bestand hätte. An dieser Annahme scheint also etwas dran zu sein.

Na toll. Und wofür der ganze Stress dann, wenn eh alle glauben, dass das Gesetz nur bis zum nächsten Gerichtsurteil hält?

Es gibt Stimmen, die behaupten, dass die mit der SPD in Berlin regierende CDU nie ein Freund dieses Gesetzes war und daher auch kein großes Interesse daran hatte, es rechtssicher zu gestalten. Darauf verzichten ging nicht, weil die SPD sich derzeit mit der Lösung der Berliner Wohnungsmisere profilieren möchte. Mit diesem Gesetz sei beiden geholfen, heißt es: Denn wenn das Gericht es wieder kassierte, hätten sowohl CDU als auch SPD ihr Gesicht gewahrt. Doch das sind nur Gerüchte.

Letzte Frage, da wir gerade von Gericht sprechen: Gab es da unlängst nicht schon ein Urteil?

Stimmt. „Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen im allgemeinen Wohngebiet kann gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen“, so lautete ein Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts im Februar. Die Mieter eines Wohnhauses mit zahlreichen Ferienwohnungen in Berlin-Prenzlauer Berg hatten sich über zu viel Lärm beschwert – Geräusche beim Ein- und Auszug der Gäste, laute Musik, versehentliches Klingeln. Die Bauaufsicht des Bezirks hatte daraufhin die Nutzung als Ferienwohnung untersagt. Dagegen hatte die Eigentümerin des Hauses geklagt.

Doch das Gericht bestätigte die Einschätzung des Amtes. Eine Ferienwohnung sei planungsrechtlich kein Wohnen, sondern eine gewerbliche Nutzung, die im Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sei, so das Gericht. Wegen der damit verbundenen Belastungen seien Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern regelmäßig problematisch und verstießen deshalb gegen das Rücksichtnahmegebot.

Dieses Urteil, das sich allein auf die gültige Bauordnung beruft, ergänze das Zweckentfremdungsverbot, so das Gericht. Übersetzt bedeutet das: Selbst wenn man das mit dem neuen Gesetz letztendlich doch nichts wird, muss man sich immerhin an das Rücksichtnahmegebot halten.

Alles beim Alten bleibt es damit für die Anbieter von Ferienwohnungen definitiv nicht.

Text: Juliane Wiedemeier

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Immobilienverkauf mit Mietern: Wie sich ein bestehender Mietvertrag auf den Verkaufspreis auswirkt

März 17th, 2014 · Mieter

Wenn man eine vermietete Immobilie verkaufen will, steht man zu aller erst vor der Frage „Verkaufe ich das Objekt vermietet, also mit den Mietern, oder besser ohne Mietverhältnis, also leer?“

Leider lässt sich diese Frage nicht allgemeingültig beantworten, viele Faktoren spielen hier eine Rolle. Zum einen ist ein leer stehendes Objekt für den Eigennutzer interessant(er), da er sich nicht erst mit Eigenbedarfs-Kündigungen oder Wartefristen auseinander setzen muss, zum anderen ist eine vermietete Immobilie für den Kapitalanleger interessant(er), da durch die bestehenden Mieteinnahmen vom ersten Moment wieder Geld in die Kasse fließt. Andererseits kann ein Verkäufer seinem Mieter nicht einfach so kündigen, nur weil er die Immobilie verkaufen will. Und auch eine vermietete Immobilie garantiert dem Käufer keine sicheren Einnahmen, denn schließlich könnten Mieter kündigen. Dann bleibt bei vermieteten Immobilien das Problem der Miethöhe; gerade bei Mietverhältnissen, die schon seit vielen Jahren bestehen, zahlen Mieter immer noch den anfangs vereinbarten Mietzins. Bei einer Mieterhöhung kündigen diese Mieter vielleicht, das Risiko, neue Mieter zu einem höheren Mietzins zu finden, trägt nun der Käufer. Und zu guter Letzt kann ein Vermieter auch nicht einfach „frei Schnauze“ die Miete erhöhen, hier ist vor allem die sog. Kappungsgrenze zu beachten.

Im Allgemeinen kann man also sagen, dass es bei alten Mietverträgen besser sein kann, die Immobilie ohne Mieter zu verkaufen. Der (im Vergleich zu aktuellen Mietpreisen) oft sehr geringe monatliche Mietzins, drückt „künstlich“ auf den wahrscheinlich erzielbaren Verkaufspreis. Hier wird als grober Schätzwert oft das X-fache der jährlichen Jahresmiete angepeilt.

Den Mieter rechtswirksam zu kündigen ist meist nicht möglich. Solange der Mieter pünktlich seiner Zahlungspflicht nachkommt und auch sonst den Hausfrieden oder das Mietverhältnis nicht stört, hat der Vermieter kaum eine Möglichkeit, das Mietverhältnis aufzukündigen. Da hilft oft nur ein offenes Wort, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber seine Verkaufsabsicht kundtut, findet sich vielleicht eine gemeinsame Lösung. Unter Umständen hat sogar der Mieter Kaufabsichten an der Immobilie – im Idealfall. Wenn nicht, bleibt dem Vermieter fast nur die Variante, dem Mieter mit finanziellen Anreizen (Abfindung) einen Umzug schmackhaft zu machen.

Wenn der Mieter dann aber ausgezogen ist und die Immobilie leer verkauft werden kann, lässt sich ein höherer Preis erzielen, da das X-fache der jährlichen Jahresmiete nun vom wahrscheinlich zu erzielenden Mietzins berechnet werden kann.

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Experteninterview zur Wohneigentumsquote in Deutschland – “Weil viele mieten, sind wir gut durch die Krise gekommen”

Februar 13th, 2014 · Hauskauf

Grundbuchblog: Fast 80 Prozent der Spanier leben in den eigenen vier Wänden; in Großbritannien sind es etwa 70 Prozent der Einwohner, in Deutschland nur 43 Prozent. Woran liegt das?

Michael Voigtländer: Nach dem zweiten Weltkrieg herrschte eine große Knappheit in Deutschland; sechs Millionen Wohnungen fehlten. Mit dem sozialen Wohnungsbau hat man damals ein Programm gestartet, das sich vor allem an den Mietwohnungsmarkt gerichtet hat.

Warum hat man sich auf Mietwohnungen spezialisiert?

Die Menschen hatten gar nicht genug Kapital, um ein Eigenheim zu erwerben. Die Kapitalmärkte funktionierten nicht richtig, das System zur Immobilienfinanzierung lag brach. Daher hat man – ähnlich wie in Großbritannien – den sozialen Wohnungsmarkt stark gefördert. Allerdings mit einem großen Unterschied: In Großbritannien hat man sehr schlechte Qualität gebaut – zwar kostengünstig, aber man war stigmatisiert, wenn man in solchen Wohnungen lebte. In Deutschland hat man einen relativ hohen Qualitätsstandard angesetzt. Das hat maßgeblich zur Akzeptanz dieses Wohnens beigetragen.

Und warum ist Deutschland ein Land der Mieter geblieben?

Ein ganz wichtiger Punkt ist das Mietrecht. In vielen Ländern, in denen wir heute so viel Eigentum haben, gab es eine sehr restriktive Mietrechtsgesetzgebung. In Spanien etwa durften die Mieten überhaupt nicht erhöht, Modernisierungen nicht auf die Mieter umgelegt und Mietverträge vererbt werden. In Großbritannien sollten die Mieten immer so festgelegt werden, als wenn es keine Knappheiten gäbe. Das führte dazu, dass die Vermieter sich aus dem Markt zurückzogen und an diejenigen verkauften, die nicht von diesen Regulierungen betroffen waren: die Eigennutzer.

In Deutschland hat man den Wohnungsmarkt immer relativ attraktiv gehalten, etwa durch die Abschreibungsregelung, aber auch durch die Möglichkeit, die Miete ans Marktniveau heranzuführen. Daher sind die Vermieter hier im Markt geblieben.

Eigene Darstellung nach: OECD

In anderen Ländern wurden bewusst steuerliche Anreize geschaffen, Eigentum zu erwerben. Warum hat man in Deutschland davon abgesehen?

In vielen Ländern gibt es die Möglichkeit, bei selbstgenutztem Wohneigentum Schuldzinsen von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen. So kann man beim Kauf einer Wohnung massiv Steuern sparen. Auf der anderen Seite muss man dann aber die gesparte Miete besteuern; dann behandelt man die Immobilie so, als wäre sie vermietet. Das gibt immer Ärger, weil das kaum richtig zu messen ist. In Deutschland hat man sich daher gegen eine solche Förderung entschieden und den Steuervorteil in eine einkommensunabhängige Förderung überführt. Das war die Eigenheimzulage, die man dann aber auch gekappt hat.

Den Deutschen unterstellt man seit 1923 eine panische Angst vor Inflation. Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Warum kaufen die Deutschen trotzdem keine Wohnungen?

In einer Krisenphase wie derzeit kaufen schon mehr Menschen Immobilien – allerdings weniger Kleinanleger als die Größeren, die ihr Vermögen sichern wollen.

Zudem spielt noch ein anderen Grund eine Rolle: In anderen Ländern sind die Mieten in der Vergangenheit sehr stark gestiegen, wovor man sich durch den Kauf von Wohneigentum schützen kann. In Deutschland sind die Mieten in vielen Jahren weniger stark gestiegen als die Inflation.

Warum?

Zum einen hatten wir nicht so eine dynamische Entwicklung in den Städten. Die haben wir erst jetzt. Zum anderen standen die Kommunen durch das Recht zur Baulandausweisung in Konkurrenz zueinander und haben immer ausreichend Bauland bereitgestellt. Das hat die Preise flach gehalten.

Mittlerweile sind steigende Mieten in Deutschland aber schon ein Thema. In vielen Großstädten versucht die Politik derzeit, dagegen vorzugehen. Könnte das dazu führen, dass die Eigentumsquote – äquivalent zu den Entwicklungen in anderen Ländern – jetzt doch steigt?

Die jetzt geplante Mietpreisbremse, mit der man in die Neuvertragsmieten eingreifen will, ist ein großer Schritt. Das kann tatsächlich dazu führen, dass sich langfristig Verhältnisse wie in den anderen Ländern entwickeln.

Allerdings spielen dabei auch andere Gründe eine Rolle. Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig; es lohnt sich wirtschaftlich. Hinzu kommt das Thema Altersvorsorge. Wir haben in Deutschland lange Zeit ein relativ großzügiges Rentensystem gehabt. Da sind jetzt deutliche Einschnitte vorgenommen worden, und da muss man halt schauen, dass man an anderer Stelle spart, und da gehört das Wohneigentum mit dazu.

Für die Zukunft erwarte ich folglich eine höhere Wohneigentumsquote. Keine britischen oder spanischen Verhältnisse, aber auf über 50 Prozent wird sie schon steigen.

Worüber wir noch gar nicht gesprochen haben, ist die Tatsache, dass Deutschland lange geteilt war. Sind heutzutage noch Unterschiede zwischen Ost und West zu bemerken?

In Westdeutschland ist die Wohneigentumsquote etwa sechs Prozentpunkte höher. Ostdeutschland hat da aber relativ schnell aufgeholt. Potential gibt es aber sicherlich noch.

Laut einer OECD-Studie sind 93 Prozent der Deutschen zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Großen Bedarf an Veränderungen scheint es nicht zu geben.

Das Mieten selbst ist in Deutschland nicht minderwertig. Es gibt viele Menschen, die mehr als 3000 Euro netto im Monat verdienen und trotzdem zur Miete wohnen. Das zeigt, dass es ein Modell ist, das attraktiv ist. Es gibt viele Arten von Mietwohnungen, von der einfachen Studentenbude bis hin zum großen Einfamilienhaus. Darum sagen viele: Warum soll ich mich festlegen? Ich möchte flexibel sein, ich möchte mich vielleicht auch nicht um alles kümmern. Das ist einfach ein akzeptiertes Modell in Deutschland.

Sie sprachen von Flexibilität: Die wird in Zeiten der Globalisierung zunehmend vom Arbeitsmarkt gefordert. Sorgt das dafür, dass in anderen Ländern die Mietquote wieder steigt?

Im Moment interessieren sich viele Länder dafür, wie Deutschland das eigentlich gemacht hat mit dem Mietwohnungsmarkt. In Großbritannien ist man zum Beispiel derzeit sehr stolz darauf, dass der Anteil an Mietwohnungen auf 20 Prozent gesteigert wurde. Auch in den skandinavischen Ländern wollen sie den Mietwohnungsmarkt stärken – nicht so sehr wegen Globalisierung und Flexibilität, sondern wegen der Risiken für das Finanzsystem, wenn viele bonitätsschwache Haushalte auf Kredite angewiesen sind.

Im Ausland wird daher sehr verwundert aufgenommen, dass wir nun anfangen, die Mieten so stark zu regulieren. Eben weil man dort die Erfahrung gemacht hat, dass man so den Mietwohnungsmarkt zerstört.

Sie sind ja Ökonom. Was ist denn nun besser, eine hohe Eigentums- oder eine hohe Mieterquote? Oder ist das für eine Volkswirtschaft egal?

Da gibt es Pro- und Contra-Argumente. Ein Mietwohnungsmarkt führt etwa dazu, dass die Menschen mobiler sind, wovon der Arbeitsmarkt profitiert.

Wohneigentum hat hingegen eine disziplinierende Funktion, weil man aufgrund der Verpflichtung, die Schulden zu tilgen, mehr spart. Daher herrscht in Ländern mit einer hohen Wohneigentumsquote mehr Vermögen. Dafür ist aber auch der Druck für Geringverdiener hoch, und wenn bonitätsschwache Haushalte darauf angewiesen sind, über einen Kredit Wohneigentum zu bilden, steigen die Risiken für das Finanzsystem.

Deutschland ist auch deshalb so gut durch die Krise gekommen, weil es keinen Verwerfungen im Immobilienmarkt hatte, eben weil die Menschen hier nicht darauf angewiesen waren, eine Kredit aufzunehmen.

Das klingt so, als sei der Mietwohnungsmark ein unterschätzter Garant der wirtschaftlichen Stabilität in Deutschland.

Genau.

Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfeldes Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Der Interview führte Juliane Wiedemeier.

Mehr zum Thema gibt es auch hier.

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Gemeinschaftsgeschäfte für gewerbliche Anbieter bei Immowelt

Januar 16th, 2014 · Immobilienmakler

Die drei großen Immobilienportale Immowelt, Immonet und ImmobilienScout24 heben sich im Grunde in der Leistung nicht groß voneinander ab.

Immowelt scheint sich hier nun von den Wettbewerbern abheben zu wollen. Seit einiger Zeit gibt es die Option „für Gemeinschaftsgeschäft freigeben“. In einem Newsletter wurden alle gewerblichen Anbieter auf die neue Funktion aufmerksam gemacht, die im Büroalltag schon mal gern untergeht bzw. bei Einstellen der Objekte zwecks Software unbeachtet bleibt.

Viele Makler scheinen jedoch die Zusatzfunktion nicht in Anspruch zu nehmen. So gibt es derzeit nur etwa 575 Objekte, die deutschlandweit als Gemeinschaftsgeschäfte freigegeben wurden.

Über die Gründe für das langsame Anlaufen lässt sich wohl nur spekulieren: Wollen Makler die gesamte Provision selbst einstreichen und nehmen dafür längere Vermarktungszeiten und somit höhere Vermarktungskosten wohlwollend in Kauf? Oder sind Makler allgemein Eigenbrötler, die sich nicht auf Kooperationen und Gemeinschaftsgeschäfte einlassen?

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Immowelt Preiserhöhung: Private und gewerbliche Anbieter betroffen

November 11th, 2013 · Hausverkauf

Wir haben in diesem Artikel bereits über die aktuelle Preiserhöhung Immowelt berichtet.

Entgegen der ersten Übersicht hat das Immobilienportal jedoch die Preise in allen Anbietungsmöglichkeiten erhöht, sowohl gewerbliche wie auch private Anbieter müssen künftig tiefer in die Tasche greifen.

Preis alt (Stand 04/2013) Preis neu (Stand 11/2013)
1 Objekt 24,90 € 29,- €
bis 5 Objekte 99,- € 119,- €
bis 10 Objekte 129,- € 199,- €
bis 15 Objekte 169,- € 269,- €
bis 30 Objekte 249,- € 379,- €
bis 50 Objekte 329,- € 499,- €

(Preise für gewerbliche Anbieter, alle Preise zzgl. MwSt.)

Preis alt (Stand 04/2013) Preis neu (Stand 11/2013)
14 Tage Laufzeit Miete: 19,90 €
Kauf: 24,90 €
Miete: 24,90 €
Kauf: 34,90 €
4 Wochen Laufzeit Miete: 24,90 €
Kauf: 39,90 €
Miete: 39,90 €
Kauf: 49,90 €
3 Monate Laufzeit Miete: 59,90 €
Kauf: 99,90 €
Miete: 99,90 €
Kauf: 129,90 €

(Preise für private Anbieter, alle Preis inkl. MwSt.)

Wie bereits in unserem vorigen Artikel erwähnt, erhöht Immowelt die Preise scheinbar ohne erkennbaren Mehrwert. Das subjektive Empfinden der Rechtfertigkeit dieser Preiserhöhung hängt sicherlich von der Qualität der generierten Interessenten-Anfragen ab; diese scheint jedoch regional stark zu schwanken.

Der Preisvergleich der drei Immobilienportale wurde dementsprechend angepasst.

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Immowelt: Preiserhöhung für gewerbliche Anbieter

November 5th, 2013 · Immobilienmakler

Nach dem Immobilienscout24 im Juli die Angebotspreise erhöht hat, zieht nun auch Immowelt hinterher. „Makeln nicht Mäkeln“ lautet das aktuelle Motto dieser Preiserhöhung für gewerbliche Anbieter.

Laut Internetseite sollen die neuen Preise ab 01.11.2013 gelten, allerdings sind auch am 05.11.2013 noch die alten Konditionen buchbar. Die Preisspanne der monatlichen Preiserhöhung reicht von 20€ bis 170€ und beträgt im Schnitt happige 102,86€.

Zwar ist Immowelt damit immer noch günstiger als Immobilienscout24, hebt sich jetzt aber deutlich vom Mitbewerber Immonet ab. Da der Preiserhöhung auf den ersten Blick ein erkennbarer Mehrwert fehlt, bleibt abzuwarten, wie sich die Preiserhöhung bei den gewerblichen Anbietern durchsetzen lässt.

Hier finden Sie einen Preisvergleich der drei Immobilienportale.

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Gute Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige erkennen

Oktober 9th, 2013 · Hausverkauf

Zunächst muss hier klar zwischen einem Immobiliengutachter und einem Immobiliensachverständigen unterschieden werden: Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist rechtlich geschützt, so sollen nach §192 BauGB Gutachter „in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein“. Im Gegensatz dazu ist die Bezeichnung „Immobiliensachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt. Lediglich die Bezeichnung „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ ist geschützt, die missbräuchliche Verwendung dieser Bezeichnung ist strafbar.

Die bekanntesten Ansprechpartner für Wertermittlungen im Immobilienbereich sind:

  • öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
  • Gutachterausschüsse
  • zertifizierte Immobiliensachverständige

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung wird z.B. von der zuständigen IHK bzw. der Handwerkskammer erlassen. Allerdings wird die zuständige Behörde nur auf Antrag tätig. Um die öffentliche Bestellung und Vereidigung letztlich zu erreichen, muss ein Antragsverfahren durchlaufen werden – erst mit Bestehen des Antragsverfahrens besteht die Möglichkeit der Bestellung. Die Länder bzw. Kammern können eigene Richtlinien festlegen, welche Qualifikationen von Antragstellern erfüllt werden müssen; hier sind z.B. Grenzen in Bezug auf das Alter der Antragsteller denkbar oder auch eine zeitliche Begrenzung der Bestellung. Besonders hohen Stellenwert in der öffentlichen Bestellung und Vereidigung hat die unabhängige, weisungsfreie, persönliche sowie gewissenhafte und unparteiische Erstellung der Gutachten durch den ö.b.u.v. Sachverständigen. Jedoch ist auch eine herausragende Fachkenntnis nötig, um das Antragsverfahren erfolgreich zu durchlaufen.

Gutachterausschüsse

Die Zusammensetzung von Gutachterausschüssen ist im BauGB geregelt. So besteht ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern; vgl. §192 Abs. 2 BauGB. (Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter vorzusehen; vgl. §192 Abs.3 Satz 2 BauGB) Immobiliengutachter der Gutachterausschüsse sollen ebenfalls sachkundig und erfahren sein.

Hauptaufgaben der Gutachterausschüsse sind die Führung einer Kaufpreissammlung sowie die Ermittlung des Verkehrswertes. Darüber hinaus ermitteln die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte. Außerdem sind die beteiligten Immobiliengutachter für die Erstellung der Grundstücksmarktberichte zuständig. Aber auch die Führung sowie Auswertung einer Mietpreissammlung und die Erstellung von Mietwertübersichten kann zu den Aufgaben der mitwirkenden Immobiliengutachter gehören.

Zertifizierte Immobiliensachverständige

Dachorganisation hierzu ist seit 2010 die DAkkS (Deutsche Akkreditierungsstelle), deren anerkannte Zertifizierungsstellen für Zertifizierungen auf sehr hohem Niveau zuständig sind. Die Zertifizierung ist genormt und international anerkannt.

Um auch in diesem Bereich die Qualifikation der Immobiliensachverständigen zu gewährleisten, müssen zertifizierte Sachverständige neben der persönlichen Eignung vor allem auch ihre fachliche Qualifikation sowie langjährige Berufserfahrung nachweisen. Regelmäßig werden Arbeiten kontrolliert. Auch hier ist die Zertifizierung zeitlich begrenzt; nach i.d.R. 5 Jahren müssen die Immobiliensachverständigen eine erneute Prüfung ablegen. Das und die ständige Kontrolle zwingen zertifizierte Sachverständige gewissermaßen dazu, sich ständig weiterzubilden und den Wissenstand permanent hoch zu halten.

Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständiger ?

Welcher für welches Anliegen die bessere Wahl ist, hängt stark von der späteren Verwendung des Gutachtens ab.

Wenn es zum Beispiel in einem Erb- oder Ehestreit vor Gericht um den Wert einer Immobilie geht, ist der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige die richtige Wahl, da diese regelmäßig vom Gericht bestellt werden und die erstellten Gutachten auch einer kritischen Betrachtung standhalten. Oft ist es so, dass ö.b.u.v. Sachverständigen eine besondere Glaubwürdigkeit vom Gericht unterstellt wird, weil die Aufnahmeprüfung sehr schwer ist und die im Rahmen der Bestellung erstellten Gutachten regelmäßig sowohl im Hinblick auf Verständlichkeit wie auch Richtigkeit bei Gericht bestehen müssen.

Um vor dem Verkauf oder Kauf schätzen zu lassen, was die eigene Immobilie Wert ist, ist wahrscheinlich der zertifizierte Gutachter die richtige Wahl. Dieser ist im Hinblick auf Fachkompetenz sehr gut ausgebildet und kann durch sein Gutachten den Wert belegen. Er schätzt nicht einfach nur, sondern belegt das Ergebnis in einem ausführlichen Gutachten.

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