Experteninterview zur Wohneigentumsquote in Deutschland – „Weil viele mieten, sind wir gut durch die Krise gekommen“

Grundbuchblog: Fast 80 Prozent der Spanier leben in den eigenen vier Wänden; in Großbritannien sind es etwa 70 Prozent der Einwohner, in Deutschland nur 43 Prozent. Woran liegt das?

Michael Voigtländer: Nach dem zweiten Weltkrieg herrschte eine große Knappheit in Deutschland; sechs Millionen Wohnungen fehlten. Mit dem sozialen Wohnungsbau hat man damals ein Programm gestartet, das sich vor allem an den Mietwohnungsmarkt gerichtet hat.

Warum hat man sich auf Mietwohnungen spezialisiert?

Die Menschen hatten gar nicht genug Kapital, um ein Eigenheim zu erwerben. Die Kapitalmärkte funktionierten nicht richtig, das System zur Immobilienfinanzierung lag brach. Daher hat man – ähnlich wie in Großbritannien – den sozialen Wohnungsmarkt stark gefördert. Allerdings mit einem großen Unterschied: In Großbritannien hat man sehr schlechte Qualität gebaut – zwar kostengünstig, aber man war stigmatisiert, wenn man in solchen Wohnungen lebte. In Deutschland hat man einen relativ hohen Qualitätsstandard angesetzt. Das hat maßgeblich zur Akzeptanz dieses Wohnens beigetragen.

Und warum ist Deutschland ein Land der Mieter geblieben?

Ein ganz wichtiger Punkt ist das Mietrecht. In vielen Ländern, in denen wir heute so viel Eigentum haben, gab es eine sehr restriktive Mietrechtsgesetzgebung. In Spanien etwa durften die Mieten überhaupt nicht erhöht, Modernisierungen nicht auf die Mieter umgelegt und Mietverträge vererbt werden. In Großbritannien sollten die Mieten immer so festgelegt werden, als wenn es keine Knappheiten gäbe. Das führte dazu, dass die Vermieter sich aus dem Markt zurückzogen und an diejenigen verkauften, die nicht von diesen Regulierungen betroffen waren: die Eigennutzer.

In Deutschland hat man den Wohnungsmarkt immer relativ attraktiv gehalten, etwa durch die Abschreibungsregelung, aber auch durch die Möglichkeit, die Miete ans Marktniveau heranzuführen. Daher sind die Vermieter hier im Markt geblieben.

Eigene Darstellung nach: OECD

In anderen Ländern wurden bewusst steuerliche Anreize geschaffen, Eigentum zu erwerben. Warum hat man in Deutschland davon abgesehen?

In vielen Ländern gibt es die Möglichkeit, bei selbstgenutztem Wohneigentum Schuldzinsen von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen. So kann man beim Kauf einer Wohnung massiv Steuern sparen. Auf der anderen Seite muss man dann aber die gesparte Miete besteuern; dann behandelt man die Immobilie so, als wäre sie vermietet. Das gibt immer Ärger, weil das kaum richtig zu messen ist. In Deutschland hat man sich daher gegen eine solche Förderung entschieden und den Steuervorteil in eine einkommensunabhängige Förderung überführt. Das war die Eigenheimzulage, die man dann aber auch gekappt hat.

Den Deutschen unterstellt man seit 1923 eine panische Angst vor Inflation. Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Warum kaufen die Deutschen trotzdem keine Wohnungen?

In einer Krisenphase wie derzeit kaufen schon mehr Menschen Immobilien – allerdings weniger Kleinanleger als die Größeren, die ihr Vermögen sichern wollen.

Zudem spielt noch ein anderen Grund eine Rolle: In anderen Ländern sind die Mieten in der Vergangenheit sehr stark gestiegen, wovor man sich durch den Kauf von Wohneigentum schützen kann. In Deutschland sind die Mieten in vielen Jahren weniger stark gestiegen als die Inflation.

Warum?

Zum einen hatten wir nicht so eine dynamische Entwicklung in den Städten. Die haben wir erst jetzt. Zum anderen standen die Kommunen durch das Recht zur Baulandausweisung in Konkurrenz zueinander und haben immer ausreichend Bauland bereitgestellt. Das hat die Preise flach gehalten.

Mittlerweile sind steigende Mieten in Deutschland aber schon ein Thema. In vielen Großstädten versucht die Politik derzeit, dagegen vorzugehen. Könnte das dazu führen, dass die Eigentumsquote – äquivalent zu den Entwicklungen in anderen Ländern – jetzt doch steigt?

Die jetzt geplante Mietpreisbremse, mit der man in die Neuvertragsmieten eingreifen will, ist ein großer Schritt. Das kann tatsächlich dazu führen, dass sich langfristig Verhältnisse wie in den anderen Ländern entwickeln.

Allerdings spielen dabei auch andere Gründe eine Rolle. Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig; es lohnt sich wirtschaftlich. Hinzu kommt das Thema Altersvorsorge. Wir haben in Deutschland lange Zeit ein relativ großzügiges Rentensystem gehabt. Da sind jetzt deutliche Einschnitte vorgenommen worden, und da muss man halt schauen, dass man an anderer Stelle spart, und da gehört das Wohneigentum mit dazu.

Für die Zukunft erwarte ich folglich eine höhere Wohneigentumsquote. Keine britischen oder spanischen Verhältnisse, aber auf über 50 Prozent wird sie schon steigen.

Worüber wir noch gar nicht gesprochen haben, ist die Tatsache, dass Deutschland lange geteilt war. Sind heutzutage noch Unterschiede zwischen Ost und West zu bemerken?

In Westdeutschland ist die Wohneigentumsquote etwa sechs Prozentpunkte höher. Ostdeutschland hat da aber relativ schnell aufgeholt. Potential gibt es aber sicherlich noch.

Laut einer OECD-Studie sind 93 Prozent der Deutschen zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Großen Bedarf an Veränderungen scheint es nicht zu geben.

Das Mieten selbst ist in Deutschland nicht minderwertig. Es gibt viele Menschen, die mehr als 3000 Euro netto im Monat verdienen und trotzdem zur Miete wohnen. Das zeigt, dass es ein Modell ist, das attraktiv ist. Es gibt viele Arten von Mietwohnungen, von der einfachen Studentenbude bis hin zum großen Einfamilienhaus. Darum sagen viele: Warum soll ich mich festlegen? Ich möchte flexibel sein, ich möchte mich vielleicht auch nicht um alles kümmern. Das ist einfach ein akzeptiertes Modell in Deutschland.

Sie sprachen von Flexibilität: Die wird in Zeiten der Globalisierung zunehmend vom Arbeitsmarkt gefordert. Sorgt das dafür, dass in anderen Ländern die Mietquote wieder steigt?

Im Moment interessieren sich viele Länder dafür, wie Deutschland das eigentlich gemacht hat mit dem Mietwohnungsmarkt. In Großbritannien ist man zum Beispiel derzeit sehr stolz darauf, dass der Anteil an Mietwohnungen auf 20 Prozent gesteigert wurde. Auch in den skandinavischen Ländern wollen sie den Mietwohnungsmarkt stärken – nicht so sehr wegen Globalisierung und Flexibilität, sondern wegen der Risiken für das Finanzsystem, wenn viele bonitätsschwache Haushalte auf Kredite angewiesen sind.

Im Ausland wird daher sehr verwundert aufgenommen, dass wir nun anfangen, die Mieten so stark zu regulieren. Eben weil man dort die Erfahrung gemacht hat, dass man so den Mietwohnungsmarkt zerstört.

Sie sind ja Ökonom. Was ist denn nun besser, eine hohe Eigentums- oder eine hohe Mieterquote? Oder ist das für eine Volkswirtschaft egal?

Da gibt es Pro- und Contra-Argumente. Ein Mietwohnungsmarkt führt etwa dazu, dass die Menschen mobiler sind, wovon der Arbeitsmarkt profitiert.

Wohneigentum hat hingegen eine disziplinierende Funktion, weil man aufgrund der Verpflichtung, die Schulden zu tilgen, mehr spart. Daher herrscht in Ländern mit einer hohen Wohneigentumsquote mehr Vermögen. Dafür ist aber auch der Druck für Geringverdiener hoch, und wenn bonitätsschwache Haushalte darauf angewiesen sind, über einen Kredit Wohneigentum zu bilden, steigen die Risiken für das Finanzsystem.

Deutschland ist auch deshalb so gut durch die Krise gekommen, weil es keinen Verwerfungen im Immobilienmarkt hatte, eben weil die Menschen hier nicht darauf angewiesen waren, eine Kredit aufzunehmen.

Das klingt so, als sei der Mietwohnungsmark ein unterschätzter Garant der wirtschaftlichen Stabilität in Deutschland.

Genau.

Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfeldes Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Der Interview führte Juliane Wiedemeier.

Mehr zum Thema gibt es auch hier.