Mit Vollfinanzierung ohne Eigenkapital zur Immobilie?

60/40 oder doch 80/20 oder besser noch 120/0? Idealmaße einer Eigenheimfinanzierung. Genauer gesagt, die prozentualen Anteile von Fremdkapital und Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital sollte es denn nun sein? Geht es nicht auch ganz ohne?

Noch vor einigen Jahren war die Vollfinanzierung eines Eigenheims hierzulande so selten wie ein weißer Löwe im afrikanischen Busch. Aber machen Vollfinanzierungen nicht viel mehr Sinn? Und was ist mit Alternativen, z.B. mit Mietkauf? 

Bitte beachten Sie: Die nachstehend aufgeführten Tipps und Hinweise unterstützen Sie bei der Vorbereitung Ihrer Gespräche mit Kreditinstituten, Verbraucherzentralen, Steuerberatern und Notaren. Sie ersetzen keinesfalls eine umfassende Beratung. 

 

Was versteht man unter Eigenkapital im Rahmen der Immobilienfinanzierung?

Als Eigenkapital bezeichnet man die finanziellen Mittel, die man selbst einbringt. Über Bargeld hinaus gibt es eine Reihe weiterer Mittel, die man zuschießen kann, aber nicht immer sollte. Hier empfiehlt es sich, individuell zu prüfen, ob sich der Einsatz als Eigenkapital wirklich lohnt:

• Neben den klassischen Barmitteln, können auch Festgelder nach Ablauf der Laufzeit eingebracht werden. Der Einsatz von Wertpapieren ist nur sinnvoll, wenn der Kurs es erlaubt.
• Bausparguthaben können Sie ggf. abtreten oder zwischenfinanzieren. Eine Auflösung des Bausparvertrages vor Zuteilung bedeutet meist den Verlust der gezahlten Abschlussgebühr und staatlicher Fördermittel.
• Die Lebensversicherung am besten unangetastet lassen. Wenn überhaupt, kann man sie abtreten. Bitte unbedingt vorher über die Folgen informieren. Eine Kündigung bringt deutliche Verluste und sollte grundsätzlich vermieden werden.
• Eigenleistung kann u.U. als Eigenkapitalersatz dienen. Voraussetzung ist hierfür, dass die Arbeiten fachmännisch ausgeführt und vollständig belegt werden. Wie der Beleg über die erfolgten Arbeiten auszusehen hat, sagt Ihnen Ihre finanzierende Bank.
• Mittel der KfW oder der Länder und Kommunen stocken ebenfalls Ihr Eigenkapital auf.
• Verwandtendarlehen können zusätzlich Entlastung bringen. Die Rückzahlung muss jedoch gegenüber dem Kreditinstitut angegeben und belegt werden. Die Belastung schmälert das für den Lebensunterhalt verbleibende Einkommen.

 

Wie hoch sollte der Einsatz von Eigenkapital sein?

Jahrzehntelang galt die Regel: So viel Eigenkapital wie möglich (mind. 20 %), so wenig Fremdkapital wie nötig. In Niedrigzinsphasen passt das nicht immer. Experten empfehlen jedoch weiterhin eine Eigenkapitalquote von 20-30 %.

Wichtig: Die Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar-und Maklergebühren, Eintragung ins Grundbuch sind i.d.R. gesondert zu bezahlen. Sie betragen nochmals ca. 10 % bis 15 % der zu erwartenden Kosten.

Soll das Objekt fremdgenutzt, also vermietet werden, hilft ein Gespräch mit dem Steuerberater vor dem Gang zur Bank. Hier gelten bezüglich des Einsatzes von Eigenkapital eigene Regeln, um optimal zu finanzieren.

 

Was bringt Ihnen Eigenkapital beim Bau oder Kauf eines selbstgenutzten Eigenheims?

Wettbewerbsfähiges Kreditangebot: Bei vielen Anbietern gilt nach wie vor, dass mindestens 20 % der Kosten als Eigenkapital eingebracht werden. Nur dann erhalten Sie häufig überhaupt ein (wettbewerbsfähiges) Kreditangebot.

Bessere Konditionen: Die Konditionen, die eine Bank Ihnen anbietet, sind i. d. R. günstiger, je mehr Eigenkapital Sie einsetzen. Daneben spielen noch weitere Parameter eine Rolle. Geringeres Risiko macht sich in jedem Fall bezahlt.

Mehr Anbieter: Bringen Sie mindestens 20 % Eigenkapital mit ein und erfüllen Sie weitere Vorgaben, wie Beruf, Einkommen, etc., steht Ihnen eine ganze Reihe an Angeboten zur Verfügung. Sie können Ihre Finanzierung praktisch maßschneidern. Kreditinstitut, Tilgungssatz, Sondertilgungen, Laufzeit, etc. suchen Sie Ihren Wünschen entsprechend aus.

Kürzere Laufzeit: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Fremdmittel benötigen Sie. Und haben womöglich genug Luft, um für diesen geringeren Kreditbetrag eine höhere Tilgung zu wählen.

 

Was bedeutet eine Vollfinanzierung für Sie?

Keine Wartezeit: Sie können sofort beginnen, Ihren Traum zu verwirklichen. Keine Ansparphase für etwaiges Eigenkapital. Sie greifen zu, sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben. Und das finanzierende Kreditinstitut.

Tiefzinsphase nutzen: Mit einer Vollfinanzierung können Sie ein Zinstief nutzen. Sie riskieren nicht, Jahre später, wenn Sie das Eigenkapital endlich angespart haben, ihr Geld für höhere Zinsen und gestiegene Baukosten zu verbrauchen. Beachten Sie dennoch, die ungünstigeren Konditionen der Kreditinstitute.

Ungünstige Konditionen: Das nicht unerhebliche Risiko einer Vollfinanzierung führt bei den anbietenden Kreditinstituten zu deutlichen Zinsaufschlägen und meist begrenzten Gestaltungsmöglichkeiten. Höhere Tilgungen bei ohnehin höheren Zinsen sind häufig Bestandteil eines solchen Angebotes.

Ausgezeichnete Bonität: Um die Belastungen einer Vollfinanzierung tragen zu können, benötigen Sie, durch die Bank-Brille gesehen, eine sehr gute Bonität und einen sicheren Arbeitsplatz. Dazu kommt mindestens ein Einkommen, mit dem zur Not der Kapitaldienst alleine geschultert werden kann. Selbstständige gehören hierbei nicht unbedingt zur Zielgruppe der Banken, ebenso wenig wie Berufsanfänger oder Kunden in der Probezeit. Auch der Schufa-Score sollte keinen Anlass zu Zweifeln geben.

Längere Laufzeit: Die höheren Finanzierungskosten führen zu entsprechenden monatlichen Belastungen. Und damit meist zu einer deutlich längeren Tilgungsphase, zumindest, wenn keine Sondertilgungen mehr möglich sind. Wichtig: Kommen dazu unerwartete oder auch altersgerechte Kosten des Eigenheimes hinzu, kann die Belastung schnell an die persönliche Grenze gehen.

Mehr Sicherheiten: Analog zum höheren Ausfallrisiko erheben Banken nicht nur Zinsaufschläge, sondern benötigen auch ausreichende Sicherheiten. Reicht der Beleihungswert des Wunschobjektes nicht aus, sind Zusatzsicherheiten notwendig.

 

Mit Mietkauf ganz einfach ohne Eigenkapital zum Ziel, oder?

Mietkauf wird gerne als Alternative genannt. Grundsätzlich wird hierbei ein Objekt gemietet, mit dem Ziel oder zumindest der Option, dieses nach ein paar Jahren zu kaufen.

Daraus ergeben sich zwei Varianten, die jeweils mit Hilfe eines Notars vereinbart werden:

Variante 1: Mietkauf, bei dem bei Anmietung bereits ein Kaufvertrag für das Objekt geschlossen wird. Zu beachten sind insbesondere verpflichtende Instandhaltungsarbeiten, die finanzielle Zusatzbelastungen bedeuten können.

Variante 2: Optionskauf, bei dem aktuell nur die Option vertraglich vereinbart wird, jedoch der Kauf später erfolgt. Dazu wird ein Mietvertrag geschlossen und das Optionsrecht im Grundbuch eingetragen.

Beide Varianten bieten viele individuelle Regelungsspielräume. Dies kann das Vorhaben rechtlich schnell unübersichtlich werden lassen. Zudem sind die Mieten meist teurer als üblich.

Kann der Mieter bei der klassischen Variante das Objekt nicht zum vereinbarten Termin kaufen, steht eine teure Rückabwicklung des Vertrages an. Daher ist Mietkauf auch keine Alternative für Kunden, denen die Banken bereits einen Kredit verweigert hatten, wenn sich die Verhältnisse inzwischen nicht grundlegend gebessert haben.

 

Fazit: Mit Vollfinanzierung besser zum Ziel?

Vollfinanzierungen bergen ein größeres Risiko bei höheren Gesamtkosten, aber auch komfortable Vorteile.

Ob die vergleichsweise höheren Kosten der Finanzierung sich z.B. bei der Nutzung eines Zinstiefs oder dem Erwerb einer Schnäppchen-Immobilie rechnen, sollten Sie genau abwägen. Die aufgeführten Tipps und Hinweise ersetzen keinesfalls ein umfassendes Gespräch mit Experten.

Lassen Sie sich unbedingt vor Ihrer Entscheidung zu allen Fragen und möglichen Konstellationen beraten. Hier bieten sich Ihr Kreditinstitut, die KfW, der Steuerberater und Verbraucherzentralen an. Auch das Gespräch mit einem Notar kann, insbesondere bei Interesse an Mietkauf, hilfreich sein.