Uns erreichte in den vergangenen Tagen die Frage, wie verbindlich ein Kaufpreisangebot ist und ob man trotz Kaufpreisangebot doch noch auf den Kauf verzichten kann.
Trotzdem der Sachverhalt nur äußerst oberflächlich geschildert wurde, versuchen wir die Frage wie folgt zu beantworten: Grundsätzlich sollte hier die Thematik „Antrag und Annahme“ betrachtet werden, die sich in den §§145 ff. BGB regelt. Demnach ist man an seinen Antrag gebunden, es sei denn, dieser wird als freibleibend, unverbindlich o.ä. gekennzeichnet. Natürlich ist man nicht ewig an den Antrag gebunden, sondern nur so lange, wie man unter normalen Umständen die Annahme erwarten kann.
Jetzt kann es sich bei dem Kaufpreisangebot sowohl um den Antrag als auch um die Annahme handeln. Die genauen Umstände bleiben also hier zu prüfen. Es bleibt jedoch noch festzuhalten, dass die Annahme nur als Annahme gilt, sofern der Antrag unverändert angenommen worden ist. Wurde der Antrag auch nur minimal verändert, gilt die eigentliche Annahme als neuer Antrag.
Es ist also in Unwissenheit der genauen Tatsachen nicht möglich, diese Frage zu beantworten. In jedem Fall jedoch sind hier die §§ 145 ff. BGB und ggf. auch die AGB des Maklers hilfreich.
Bezüglich der Provisionspflicht (auf die es wahrscheinlich bei der Frage hinausläuft) bleibt zu sagen, dass der rechtsverbindliche Immobilienkauf erst mit Beurkundung beim Notar erfolgt – bis auf die Ausnahme Erstehung in einer Zwangsversteigerung. In der Regel wird die Maklerprovision erst fällig, wenn der Hauptvertrag zustande gekommen ist; was hierbei die Beurkundung wäre.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung darstellt. Fragen werden nach bestem Wissen und Gewissen beantwortet, sind aber keinesfalls als Rechtsgrundlage zu betrachten!
Der Gesetzgeber hat ausdrücklich im BGB geregelt, dass „Grundstücksgeschäfte“ nur unter Mitwirkung eines Notars bindend abgeschlossen werden können. Insofern haben mündliche oder auch (privat-)schriftliche Kaufpreisangebote grundsätzlich keine bindende Wirkung. Allerdings kann der Grundsatz „Verschulden bei Vertragsanbahnung“ doch dazu führen, dass gewisse „Kosten“, die die Gegenpartei im Hinblick auf den anvisierten Vertrag aufwendet dem abtrünnigen Kaufbewerber wirksam „angelastet“ werden. Ist das Gegenüber ein Makler oder Bauträger, so legt die verbraucherfreundliche Rechtsauslegung die Hürde schon recht hoch, wann tatsächlich ein abtrünniger Kaufanwärter noch zur Kasse gebeten werden kann.
Aus meiner Erfahrung bringt es nicht viel, wenn man keine schriftliche Reservierungsvereinbarung oder unterschriebenen Kaufvertrag vom Notar hat. Deshalb würde ich ein Kaufpreisangebot immer ein wenig als „unverbindlich“ behandeln.
Ich sehe das genauso, es ist auf jeden Fall immer besser als schriftlich zu fixieren, damit es keine Missverständniss gibt. Im Zweifelsfall würde ich auch mal auf einen Deal verzichten.
Als Verbraucher im Sinne des Gesetzes sehe ich persönlich die Abgabe eines Kaufpreisangebotes sehr unkritisch. Anders sieht es aus, wenn man als Unternehmer auftritt, da entsteht dann nach meinem Wissen gegebenenfalls auch ein Anspruch auf Schadenersatz.
Ich glaube das Problem ist in der Praxis fast zu vernachlässigen. Sobald das Objekt über einen Makler verkauft wird oder in einem Portal inseriert wird steht erstmal der Angebotspreis fest. Von dem Preis werden zwar oft noch ein paar Prozentpunkte abgezogen, aber dass spielt keine Rolle.
Welche Kosten entstehen denn wenn ein Käufer sein Kaufangebot zurück zieht? Notarkosten für den abgesagten Termin, eventuell ein etwas späterer Verkaufstermin oder ein weiteres Inserat. Makler sichern sich über eine Finanzierungsbestätigung ab, dass der Käufer auch tatsächlich kaufen möchte und kann und Private sollten das auch tun.
Da die Kosten überschaubar sind lohnt sich eine Klage erst recht nicht egal wie hoch die Erfolgsaussichten sind.
Toller Beitrag!
Mein Tipp lautet, die Zeit zwischen Kaufzusage und Abschluss des notariellen Kaufvertrags so kurz wie möglich zu halten. Um ohne größeren Aufwand etwas Verbindlichkeit zu schaffen, kann zwischen den Parteien eine Vereinbarung getroffen werden, wer bei einer Rücknahme der Kaufzusage die Notargebühren oder auch etwaige andere Kosten, wie z. B. Sachverständigenkosten, zu tragen hat.
Die Fragestellung wurde sehr gut an den Leser herangetragen und verständlich beantwortet!
Kurz und bündig auf den Punkt gebracht.