Dingliche Rechte in Abteilung II des Grundbuches

Das Grundbuch (Papierform; jedoch inzwischen teilweise auch als elektronisches Grundbuch geführt) besteht aus verschiedenen Teilen:

• Titelblatt: Das Titelblatt enthält unter anderem Angaben zum Amtsgericht, Angaben zum Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes.

• Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis beschreibt das jeweilige Grundstück in wirtschaftlicher Hinsicht, dazu gehören vor allem die Nennung von Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe.

• Abteilung I: Zeigt die früheren und aktuellen Eigentumsverhältnisse am jeweiligen Grundstück, außerdem wird der Grund der Eintragung eingetragen (Kauf, Erbfolge o.ä.).

• Abteilung II: Enthält alle das Grundstück betreffenden, eintragungsfähigen Lasten und Beschränkungen.

• Abteilung III: Hier werden alle Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen.

Wir wollen in diesem Artikel Abteilung II des Grundbuches näher betrachten, denn hier schlummern die für den Immobilienkauf bzw. –verkauf wichtigen Informationen. Denn erstens ist ein Verkauf nur rechtskräftig, wenn alle im Grundbuch in Abt. I eingetragenen Eigentümer dem Verkauf zustimmen; somit ändern sich die Eigentumsverhältnisse eh im weiteren Verlauf des Eigentümerwechsels sowieso. Und zweitens wird in den allermeisten Fällen beurkundet, dass die Immobilie frei von Eintragungen in Abt. III des Grundbuches veräußert wird; somit ist auch diese Abteilung für den Käufer weniger interessant.

Die Eintragungen in Abt. II des Grundbuches werden jedoch gewissermaßen „mitgekauft“, somit sollte jeder Käufer vor Beurkundung einen Blick auf die ggf. eingetragenen dinglichen Rechte in Abteilung II des Grundbuches werfen. Zunächst bleibt jedoch zu klären, was genau sog. dingliche Rechte sind? Ein dingliches Recht beschreibt immer das Recht eines Dritten. Im Grundstücksverkehr beschränken sich die dinglichen Rechte auf 3 „Kategorien“: Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht und Dienstbarkeiten.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, ist gesetzlich begründet. Es ist nicht eingetragen, da die Gemeinde immer ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat. Allerdings kann durch einen Vertrag auch einer Privatperson ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden; dieses Vorkaufsrecht inkl. der begünstigten Person ist dann im Grundbuch vermerkt. Privatperson kann in diesem Fall sowohl eine außenstehende dritte Person  sein als auch der (jeweilige) Eigentümer eines bestimmten Grundstücks. Nachdem Käufer und Verkäufer den Verkaufsfall beim Notar beurkundet haben, wird dem Vorkaufsberechtigten eine Ausfertigung des Notarvertrages übermittelt und eine Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt zu laufen. Erst nach Ablauf dieser Frist bzw. der Nicht-Ausübung des Vorkaufsrechts wird der Käufer rechtskräftiger Eigentümer. Das Vorkaufsrecht kann beschränkt werden auf nur einen Verkaufsfall, mehrere oder auch auf alle zukünftigen Verkäufe.

Wiederkaufsrecht

Das Wiederkaufsrecht hat zunächst einmal nur schuldrechtliche Konsequenzen, hindert jedoch einen Eigentümer nicht daran, ein Grundstück (vertragswidrig) weiter zu verkaufen. Um das Wiederkaufsrecht zu „verdinglichen“ sollte der Wiederkaufsberechtigte zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Somit ist der Eigentümer daran gehindert, das Grundstück anderweitig zu veräußern. Oft lassen sich Gemeinden ein Wiederkaufsrecht zu gleichen Konditionen einräumen, wenn das Grundstück nicht wie ursprünglich vorgesehen in der ursprünglich vorgesehenen Zeit verwertet wird; zum Beispiel durch Bebauung mit Wohnraum innerhalt von 3 Jahren nach Eigentumsübergang auf den Käufer.

 

Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit betrifft immer das dienende sowie das herrschende Grundstück. Salopp gesagt muss das dienende Grundstück aus der Dienstbarkeit heraus etwas für das herrschende Grundstück tun bzw. unterlassen. Wichtig ist, dass dem herrschenden Grundstück nicht die gesamte Nutzung zusteht, sondern lediglich einzelne, genau festgelegte Nutzungsarten. Bei den Grunddienstbarkeiten gibt es ausschließlich die sog. Benutzungsdienstbarkeit, die Unterlassungsdienstbarkeit und den Rechtsverzicht.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist höchstpersönlich und wird für eine ganz bestimmte Person bestellt. Auch hier ist Hauptmerkmal, dass die begünstigte Person zwar berechtigt ist, bestimmte Nutzen aus dem dienenden Grundstück zu ziehen, sie das Grundstück aber nicht voll ausschöpft. Bei den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten gibt es das sog. Wohnungsrecht, das Dauerwohn-/Nutzungsrecht sowie die allg. beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Nießbrauchsrecht

Wenn zugunsten einer Person ein Nießbrauchsrecht in Abt. II des Grundbuches eingetragen worden ist, kann sich der Nießbrauchsberechtigte (auch Nießbraucher genannt) wie ein Eigentümer dieses Grundstücks verhalten. Er kann das Grundstück voll ausschöpfen, Sach- und Rechtsfrüchte stehen dem Nießbraucher zu und ebenso eventuelle Mieteinnahmen. Ferner hat er jedoch auch die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten des Grundstücks zu tragen; hierzu gehören vor allem die Grundsteuer oder auch die Kosten der Gebäudeversicherung. Lediglich in der Verfügung über das nießbrauchsbelastete Grundstück ist der Nießbraucher beschränkt, hierzu gehören vor allem die Veräußerung und die Belastung des Grundstücks; diese Rechte verbleiben weiterhin beim Eigentümer.

Reallast

Sofern eine Reallast im Grundbuch eingetragen ist, sind vom jeweiligen Eigentümer des Grundstücks wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück an den Berechtigten zu entrichten. Kennzeichnend ist weiterhin, dass diese wiederkehrenden Leistungen immer aktiv (positiv) für den Berechtigten sind, so kommen zum Beispiel Geldzahlungen, Lieferung von Naturalien oder auch Dienstleistungen als Reallasten in Frage.