In der Regel kauft man ein Haus 1 mal im Leben. Deshalb ist es ganz klar, dass Erstkäufer viele Dinge falsch angehen – oder zumindest über Umwege. Hier möchten wir allen Erstkäufern die typischen „Fehler“ aufzeigen.
1. Erstkäufer wissen nicht, was Sie wollen
Als Erstkäufer ist man im ersten Moment wahrscheinlich ziemlich „erschlagen“ vom Angebot, dass in den Immobilienportalen und bei den örtlichen Maklern herrscht. 20, 30 oder sogar 50 angebotene Immobilien sind, je nach Objektkategorie, keine Seltenheit.
Die erste Frage, die sich Erstkäufer deshalb stellen müssen ist: „Möchte ich in einem Haus oder in einer Wohnung leben?“ Nach Beantwortung dieser grundlegenden Frage schränkt sich das Angebot schon etwas ein.
Darüber hinaus sollten sich Erstkäufer Gedanken machen, was ein absolutes Kill-Kriterium wäre. In der Regel sind das die Punkte, die in der jetzigen Wohnsituation besonders ärgerlich sind; z.B. kein Fenster im Bad, keine Badewanne etc.
2. Erstkäufer besichtigen nur oberflächlich
Viele Erstkäufer sind bei den ersten Besichtigungen ziemlich verhalten und oberflächlich. Das zeigt sich dann darin, dass Erstkäufer sich im Anschluss nicht mehr erinnern können, wie z.B. die genaue Raumaufteilung war, wie viele Fenster in welchen Räumen waren.
Erstkäufer sollten sich klar darüber sein, dass sie imstande sind, diese Immobilie zu kaufen. Deshalb sollten sie das Objekt im Idealfall „auf Herz und Nieren“ prüfen. Dazu gehört beispielsweise auch ein Blick in die dunkleren Ecken, um ggf. Schwachstellen zu erkennen. Außerdem sollten Erstkäufer überlegen, sich einen Fachmann hinzuzuziehen, der den Zustand des Hauses adäquat beurteilen kann. Oder auch unangenehme Fragen an den Verkäufer: Welche Schäden gab es in der Vergangenheit an dieser Immobilie? Welche Probleme gab es in der Nachbarschaft?
3. Erstkäufer unterschätzen den Kapitalbedarf
Zugegeben, die Kreditinstitute sind mit der Vergabe von Immobiliendarlehen recht verhalten geworden. Aber trotzdem erhalten viele Immobilienkäufer eine Zusage vom Kreditinstitut. Allerdings sollten Erstkäufer den Kapitalbedarf nicht unterschätzen, der im Falle eines Gebäudeschadens auf sie zukommt.
Die Finanzierung sollte in jedem Fall noch genügend Potenzial für Rücklagen einplanen. Sollte z.B. einmal die Heizungsanlage kaputt gehen, sollte Kapital hierfür vorhanden sein.
Auch beim Kauf einer Kapitalanlage sollte einkalkuliert werden, dass die Immobilie ggf. mehrere Monate leer steht oder der Mieter einfach nicht (mehr) zahlt.
4. Erstkäufer unterschätzen den persönlichen Platzbedarf
Viele Erstkäufer wünschen sich nach ein paar Jahren, dass das Haus etwas größer gewesen wäre. Weil z.B. zum Zeitpunkt des Hauskaufs die Kinder noch nicht da waren. Anschließend stellt sich heraus, dass die Kinderzimmer im täglichen Gebrauch doch ziemlich klein ausfallen. Oder die Küche vielleicht doch etwas zu klein ist, wenn die gesamte Familie versammelt ist.
Erstkäufer sollten sich deshalb grundlegend Gedanken um den Platzbedarf machen – auch den zukünftigen. Ist die Familie bereits komplett? Sind in der Zukunft noch Kinder geplant? Soll ggf. später ein Elternteil zu Hause gepflegt werden?
5. Erstkäufer überschätzen ihre Freizeit
Viele Erstkäufer wünschen sich ein großes Grundstück. Die typische Familienidylle: Haus, Kind, Hund. Allerdings unterschätzen viele Erstkäufer den Zeitaufwand, den ein großes Grundstück mit sich bringt. Der Rasen muss gemäht werden, die Beete müssen gepflegt werden, der gesamte Garten muss winterfest gemacht werden, neue Blumen müssen im Frühjahr gesetzt werden.
Erstkäufer sollten sich ernsthafte Gedanken machen, ob sie ihre gesamte Freizeit mit Gartenarbeit verbringen wollen. Wahrscheinlich tut es ein etwas kleineres Grundstück genauso, und Freizeit bleibt dann auch noch.
Erstkäufer sind eine Herausforderung. Denn Sie haben oft überhaupt kein Gefühl für den Markt. Sie denken immer es kommt noch eine bessere Immobilie.
Hinzu kommen Halbwissen und natürlich Unsicherheit. Der Artikel hilft sich mal in die Lage des Käufers zu versetzen, was wiederum wichtig für den Erfolg ist.
Die Fragen “ Wie lange suchen Sie schon und wieviele Immobilien haben Sie schon besichtigt ?
Warum haaben Sie bisher nicht gekauft ? Helfen den Interessenten eizuschätzen.
Hallo Zusammen,
also generell möchte ich Stellung zu dem Blog nehmen. Ich bin der Meinung das Erstkäufer schon wissen was Sie wollen und klare Vorstellungen haben ob Haus Oder Wohnung. Die Vorstellung Haus (meist freistehend gewünscht) ist der Klassiker mit der Idee man kann ja vieles Selbermachen. Alles bisher auch in bester Ordnung. Jedoch ist die Selbstüberschätzung und Unwissenheit von Mängeln und Reparaturstau das größte Problem. Leider kommt hinzu. dass viele Makler nicht das sind was Sie sein sollten, nämlich Berater und Sachverständig. Ich bin selber Makler, jedoch studiert und erfahrend um genau das zu sein, was ein Makler sein muss. Die helfende Hand, der darüber aufklärt wie die Immobilie beschaffen ist. Und welche Risiken und Kosten auf einen zu kommen. Leider sind die Makler die nur aufschließen und die Immobilie mit Verkaufstaktik nur vermitteln wollen das größte Problem. Ach hier und da ein bisschen Farbe und dann wird das schon. Meine Empfehlung als erstes gehen Sie zu Ihrer Hausbank und ermitteln Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten. ihre Hausbank kennt Sie am besten und weiß was Sie Sich zumuten können und was nicht. Die Bank ist nicht der Feind sondern die Institution die genau weiß was Sie stemmen können und was nicht. Danach fangen Sie an den Markt zu durchleuchten. Hier müssen Sie wissen, das die Preise momentan an der Obergrenze liegen und bedenken Sie das die Zinsen nicht immer so tief bleiben wie aktuell. Rechnen Sie durch ob Sie nach Ablauf der Kreditlaufzeit eine Zinserhöhung von evtl. 2-3 % stemmen können. Der Immobilienkauf ist generell ein gute Entscheidung aber es gibt Risiken die viele einfach an die Seite stellen.
Beispiel: Die Immobilie (Einfamilienhaus) ist in Ihren Augen genau die richtige. Schatz stell es Dir vor hier kommt das Kinderzimmer ach und hier das Planschbecken) gut der Preis ist an unserer Grenze aber das schaffen wir schon. Das ist fast immer die Aussage bei Kunden. Und ja dieses Gefühl ist toll und sollen Sie auch haben, aber dann ach ja der Keller ist feucht aber das ist für das Baualter normal und Keller ist Keller, darin wollen Sie ja nicht wohnen. ACHTUNG Feuchtigkeit ist immer ein nicht zu unterschätzendes Problem und kann zu ungeahnten Ausmaßen führen! Schimmel Krankheiten bis hin zur Unbewohnbarkeit führen. Dies ist in 90% der Fälle eine fehlende Drainage die das Regenwasser um das Haus ableitet um es so daran hindert ins Haus zu gelangen. Hier gibt es eine Faustregel. Die Kellergeschosshöhe (1,80-3,00m) muss in die die Tiefe freigegraben werden und mit einer Drainage und einer Dämmung versehen werden, die Kosten hierfür betragen ca.800€ der ausgehobene Meter. Das kann richtig ins Geld gehen) Meine Bitte an alle Immobilieninteressenten: Investieren Sie Geld in einen Gutachter der genau sagen kann was auf Sie zu kommt. Die Kosten hierfür lohnen Sich immer….Sicher ist Sicher…….
Freuen Sie Sich über Ihren Entschluss aber bitte seien Sie Vorsichtig… Ihr Stefan Bülling Dortmund
Hallo,
wir erleben bei Teileigentum wie z. B. Eigentumswohnungen haben Käufer – besonders Erstkäufer – gar keine Kenntnis davon, wie elementar wichtig eine Teilungserklärung oder eine Gemeinschaftsordnung ist. Weiter sind die gefassten Beschlüsse aus den Eigentümerversammlung der Vorjahre ebenfalls teilweise von großer Bedeutung.
Weiter kann man Protokolle lesen, damit man ein Gefühl dafür bekommt, was in der Eigentümergemeinschaft abgeht.
Ist die WEG konflikthaftig, dauern Versammlungen 3 Stunden und länger etc.
Diese Aspekte finden sehr oft keine Berücksichtigung und fallen dann den Käufern schon mal auf die Füße…
Beste Grüße aus Essen,
Christian Gottschling
WEG-Verwaltung Essen
Vielen Dank für die Zusammenstellung.
Könnt ihr dasselbe vielleicht auch noch für die Gegenseite schreiben? Also was man beachten muss, wenn man ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte?
Fände ich sehr cool.
Vielen Dank im Voraus.
Nadine
Sehr guter Beitrag – dennoch kenne ich viele Erstkäufer, die ziemlich genau wissen was sie wollen. Oftmals ist eher das Hindernis der Preis. Gerade hochwertige Immobilien und in München ist alles hochwertig ;-), sind für alleinstehende Personen die Preise oft unerschwinglich. Verkäufer rücken auch ungerne von Ihrem Verkaufspreis ab.
Ich muss auch sagen, dass ich bis jetzt die Erfahrung gemacht habe, dass Erstkäufer besonders genau wissen was sie wollen.
Aufgrund der mangelnden Erfahrung liegen dabei aber oft Wunsch und Realität ziemlich weit entfernt. Die Preise für die gewünschte Ausstattung sprengen meistens doch die Vorstellung.
Man muss Erstkäufern sicher mangelde Erfahrung nachsehen. Insg. haben wir sehr unterschiedlich agierende Erstkäufer erlebt. Von sehr vorsichtig und marktfern bis hin zu sehr gut vorinformiert und schnellentschlossen. Wenn man Erstkäufern aber mit Geduld und Service entgegen kommt zahlen Sie es mit Vertrauen zurück – so wäre mein Fazit.
Hallo, Danke für diesen interessanten Artikel. Bei der Größe des Eigenheims habe ich andere Erfahrungen mit meinen Kunden und Freunden gemacht. Erstkäufer kaufen in der auch immer zu groß. Zumindest bei den Käufern eines Einfamilienhauses . Bei Wohnungen stimme ich voll zu. Kapitalanleger suchen meistens mit einer „Eigennutzer-Brille“ nach Immobilien und wundern sich später, dass sie keine Mieter bekommen. LG und erfolgreiche Deals Henning
Sehr guter Artikel. Lebendig und hilfreich geschrieben.
Erstkäufer haben es oft schwer, denn sie wissen oft nicht, wo sie die benötigten Informationen herbekommen.
Wünschte mir, das es einen richtigen Leitfaden gäbe, wie z.B. „Immobilien – Ratgeber für Dummies.
Ein weiterer Fehler vieler Erstkäufer von Anlageimmobilien ist nach meiner Erfahrung, dass Anleger das Thema Risikostreuung komplett vernachlässigen und alles auf eine Immobilie setzen, die teilweise so knapp finanziert ist, dass ein Mietausfall kaum kompensiert werden kann.
Hallo,
Erstkäufer sollten unbedingt an die Teilungserklärung, wie Herr Gottschling bereits angemerkt hat, denken. Dieser zu oft vergessene Aspekt führ leider immer öfter in die Zwangsversteigerung ( – Teilungsversteigerung ) der Immobilie.
Den fünften Punkt „Erstkäufer überschätzen ihre Freizeit“ finde ich sehr witzig. Für die anfallenden Arbeiten kann man sich im zweifel 1x alle 2 Monate einen Gärtner bestellen, der alles pflegt. Dann kostet das zwar ein bisschen, sieht aber professionell aus. Für die meisten ist das allerdings eine Herzensaufgabe und sie blühen richtig auf darin. Vor allem die Damen ;-)
Viele Grüsse,
Alexander vom vermietertagebuch
Ich finde den Artikel gut und dient vielen Eigentümer als erste gute Orientierung.
6. Erstkäufer hinterfragen nicht
Wenn der Bauherr das Haus an den Käufer übergibt, wissen viele Käufer nicht unbedingt, ob eine Verarbeitung fachmännisch oder von Anfängern durchgeführt worden ist.
Schon selbst gesehen:
– Fugen werden vom Praktikenten verlegt, entsprechend war die Verarbeitung.
– Türrahmen billig gekauft, obwohl als „Edelholz“ ausgegeben
Liste kann weit fortgesetzt werden.
Ein interessanter Blogbeitrag – vielen Dank dafür. Meine Recherchen haben ähnliches ergeben. Insbesondere der 3. Punkt „Unterschätzung des Kapitals“ trifft häufig zu. Als Laie ist es schwer die notwendigen Renovierungen und Sanierungen exakt einzuschätzen.
Erstkäufer, die sich für eine Wohnung interessieren, sollten sich genau überlegen, ob nicht auch eine Neubau Wohnung in Frage kommt. Im Gebrauchimmobilienbereich kommen sehr oft hohe Instandhaltungskosten für Reparaturen auf die Käufer zu. Wenn beispielsweise das Dach oder die Fassade in einem Mehrfamilienhaus neu gemacht werden müssen, dann wird das anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Auch sind die zu erwartenden Nebenkosten bei einer älteren Immobilie meist deutlich höher. Bei einer Investition beispielsweise in eine Neubau-Wohnung die sich in einem zu errichtenden Mehrfamilienhaus mit zertifiziertem KfW Effizienzhaus 55 Standard befindet, sind die Energiekosten geringer und Kapitalanleger als auch Eignennutzer können derzeit einen zinsgünstigen Kfw-Kredit über 120.000 Euro erhalten von dem Sie nur 102.000 Euro zurückzahlen müssen. 18.000 Euro sind dabei ein nicht zurückzahlbarer Zuschuss. (Kfw Programm 153, energieeffizient bauen). Für Eignennutzer kommt dazu ggf. noch das zinsgünstige Kfw-Programm 124 in Frage. Wenn man das alles genau analysiert ist eine Neubau-Wohnung vielleicht die bessere Alternative.
Kurz und prägnant zusammengefasst
Wirklich interessant, hier mehr über die Fehler von Immobilien-Erstkäufern zu lesen. Ich wusste vorher nicht viel darüber und der Blog konnte mir einige Fragen beantworten. Hoffentlich kann ich in geraumer Zeit das erlernte Wissen anwenden.