Gute Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige erkennen

Zunächst muss hier klar zwischen einem Immobiliengutachter und einem Immobiliensachverständigen unterschieden werden: Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist rechtlich geschützt, so sollen nach §192 BauGB Gutachter „in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein“. Im Gegensatz dazu ist die Bezeichnung „Immobiliensachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt. Lediglich die Bezeichnung „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ ist geschützt, die missbräuchliche Verwendung dieser Bezeichnung ist strafbar.

Die bekanntesten Ansprechpartner für Wertermittlungen im Immobilienbereich sind:

• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

• Gutachterausschüsse

• zertifizierte Immobiliensachverständige

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung wird z.B. von der zuständigen IHK bzw. der Handwerkskammer erlassen. Allerdings wird die zuständige Behörde nur auf Antrag tätig. Um die öffentliche Bestellung und Vereidigung letztlich zu erreichen, muss ein Antragsverfahren durchlaufen werden – erst mit Bestehen des Antragsverfahrens besteht die Möglichkeit der Bestellung. Die Länder bzw. Kammern können eigene Richtlinien festlegen, welche Qualifikationen von Antragstellern erfüllt werden müssen; hier sind z.B. Grenzen in Bezug auf das Alter der Antragsteller denkbar oder auch eine zeitliche Begrenzung der Bestellung. Besonders hohen Stellenwert in der öffentlichen Bestellung und Vereidigung hat die unabhängige, weisungsfreie, persönliche sowie gewissenhafte und unparteiische Erstellung der Gutachten durch den ö.b.u.v. Sachverständigen. Jedoch ist auch eine herausragende Fachkenntnis nötig, um das Antragsverfahren erfolgreich zu durchlaufen.

Gutachterausschüsse

Die Zusammensetzung von Gutachterausschüssen ist im BauGB geregelt. So besteht ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern; vgl. §192 Abs. 2 BauGB. (Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter vorzusehen; vgl. §192 Abs.3 Satz 2 BauGB) Immobiliengutachter der Gutachterausschüsse sollen ebenfalls sachkundig und erfahren sein.

Hauptaufgaben der Gutachterausschüsse sind die Führung einer Kaufpreissammlung sowie die Ermittlung des Verkehrswertes. Darüber hinaus ermitteln die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte. Außerdem sind die beteiligten Immobiliengutachter für die Erstellung der Grundstücksmarktberichte zuständig. Aber auch die Führung sowie Auswertung einer Mietpreissammlung und die Erstellung von Mietwertübersichten kann zu den Aufgaben der mitwirkenden Immobiliengutachter gehören.

Zertifizierte Immobiliensachverständige

Dachorganisation hierzu ist seit 2010 die DAkkS (Deutsche Akkreditierungsstelle), deren anerkannte Zertifizierungsstellen für Zertifizierungen auf sehr hohem Niveau zuständig sind. Die Zertifizierung ist genormt und international anerkannt.

Um auch in diesem Bereich die Qualifikation der Immobiliensachverständigen zu gewährleisten, müssen zertifizierte Sachverständige neben der persönlichen Eignung vor allem auch ihre fachliche Qualifikation sowie langjährige Berufserfahrung nachweisen. Regelmäßig werden Arbeiten kontrolliert. Auch hier ist die Zertifizierung zeitlich begrenzt; nach i.d.R. 5 Jahren müssen die Immobiliensachverständigen eine erneute Prüfung ablegen. Das und die ständige Kontrolle zwingen zertifizierte Sachverständige gewissermaßen dazu, sich ständig weiterzubilden und den Wissenstand permanent hoch zu halten.

Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständiger ?

Welcher für welches Anliegen die bessere Wahl ist, hängt stark von der späteren Verwendung des Gutachtens ab.

Wenn es zum Beispiel in einem Erb- oder Ehestreit vor Gericht um den Wert einer Immobilie geht, ist der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige die richtige Wahl, da diese regelmäßig vom Gericht bestellt werden und die erstellten Gutachten auch einer kritischen Betrachtung standhalten. Oft ist es so, dass ö.b.u.v. Sachverständigen eine besondere Glaubwürdigkeit vom Gericht unterstellt wird, weil die Aufnahmeprüfung sehr schwer ist und die im Rahmen der Bestellung erstellten Gutachten regelmäßig sowohl im Hinblick auf Verständlichkeit wie auch Richtigkeit bei Gericht bestehen müssen.

Um vor dem Verkauf oder Kauf schätzen zu lassen, was die eigene Immobilie Wert ist, ist wahrscheinlich der zertifizierte Gutachter die richtige Wahl. Dieser ist im Hinblick auf Fachkompetenz sehr gut ausgebildet und kann durch sein Gutachten den Wert belegen. Er schätzt nicht einfach nur, sondern belegt das Ergebnis in einem ausführlichen Gutachten.