Architektenhaus Bauträgerhaus Fertighaus – Ein Vergleich

Welcher Partner beim Bau eines Hauses ist der Richtige? Diese Frage wird sich jeder Bauherr stellen, sobald sich sein Vorhaben konkretisiert. Die unterschiedlichen Varianten haben Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation der Bauherren unterschiedlich gewichtig werden. Und sie sind, wie bei allen Geschäftsbeziehungen, auch vom Geschäftsgebaren des jeweiligen Partners abhängig.

Das Architektenhaus

Landläufig herrscht die Meinung, dass bei dieser Art der Bau-Betreuung die größte Individualität gewährleistet ist, aber auch die höchsten Kosten entstehen. Beides ist, so pauschal formuliert, nicht richtig.

Wer sich entscheidet, mit einem Architekten zusammenzuarbeiten, hat sicher den Vorteil, Entwurf, Ausführung und Finanzierung aktiv mitzugestalten. Gleichzeitig muss der Bauherr sich aber selbst intensiv mit seinem Bauvorhaben und dessen Abwicklung beschäftigen.

Der Individualität des Bauherrn und der Kreativität des Architekten sind häufig schon durch das avisierte Grundstück Grenzen gesetzt: Bauvorschriften können Bauform und -materialien, maximale Baugrößen – in der Höhe wie in der Ausdehnung – bereits sehr konkret vorgeben. Es ist durchaus sinnvoll, den Architekten bereits vor dem Grundstückskauf hinzuzuziehen, da für jedes Baugebiet besondere Vorschriften über Art und Maß der baulichen Nutzung gelten. Der Architekt kann direkt sagen, ob sich die Bauvorstellungen überhaupt auf dem Grundstück realisieren lassen.

Vor Beauftragung eines Architekten sollte mit ihm das Projekt, die gestalterischen Vorstellungen, der Platzbedarf sowie die finanziellen Mittel möglichst genau durchgesprochen werden. Ein guter Architekt wird von vornherein darauf aufmerksam machen, wenn die finanziellen Möglichkeiten nicht mit den Wunschvorstellungen übereinstimmen und darüber hinaus Alternativen vorschlagen.

Auch im weiteren werden beim Architektenhaus alle Bauphasen in enger Zusammenarbeit zwischen Bauherrn und Architekt durchlaufen; nach der ersten Konkretisierung aus den Entwurfsvarianten werden im Folgenden sowohl Ausstattungsstandards als auch Kosten- und Terminaspekte immer wieder gemeinsam abgestimmt. Hierbei hat der Architekt die Rolle eines „Controllers“, um das magische Dreieck aus Qualität, Kosten und Terminen im Gleichgewicht zu halten.

Architekten unterliegen wie die anderen „freien Berufe“ einer Honorarordnung, der HOAI; sie können also ihr Honorar nicht frei vereinbaren. Das Honorar für die Architektenleistungen orientiert sich einerseits an der gesamten Bausumme, andererseits an den einzelnen Leistungen, die der Architekt im Laufe des Bauvorhabens übernimmt. Gleichzeitig wird noch die Einstufung des Bauvorhabens nach Schwierigkeitsstufen vorgenommen.

Die Kosten des Leistungsumfangs der einzelnen Planungsstufen, die der Architekt komplett aber auch getrennt von einander übernehmen kann, werden nach Prozentsätzen vom Gesamthonorar, das nach HOAI von den reinen Baukosten, also Baukonstruktionen und Haustechnik ermittelt:

• Grundlagenermittlung 3% (Ermittlung von Voraussetzungen für das Bauvorhaben)

• Vorplanung 7% (Erarbeiten des Planungskonzepts mit Alternativen, Kostenschätzung)

• Entwurfsplanung 11% (Endgültige Entwurfslösung, Kostenberechnung)

• Genehmigungsplanung 6% (Erstellen und Einreichen der Bauantragsunterlagen)

• Ausführungsplanung 25% (Darstellung aller für die Ausführung erforderlichen Angaben)

• Vorbereitung der Vergabe 10% (Massenermittlung und Aufstellung von Leistungsverzeichnissen zum Einholen der Angebote)

• Mitwirkung bei der Vergabe 4% (Einholen und Auswerten der Angebote und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe, Kostenanschlag)

• Objektüberwachung (Bauleitung) 31% (Überwachung der Ausführung mit Zeitplanung und Rechnungsprüfung sowie Abnahme, Kostenfeststellung)

• Objektbetreuung und Dokumentation 3% (Mängelfeststellung und -beseitigung mit Überwachung der Gewährleistungsfristen)

Die Bauverträge werden vom Bauherrn selbst mit den Handwerkern abgeschlossen, nachdem der Architekt die Leistungsverzeichnisse für die einzelnen Arbeiten erstellt, an unterschiedliche Unternehmer versandt und die eingegangenen Angebote miteinander verglichen hat. Bei den Vertragsabschlüssen berät und unterstützt der Architekt, insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), die für den Nicht-Fachmann ein schwer durchschaubares Vorschriftenwerk darstellt.

Das Bauträgerhaus

Entscheidet sich der Bauherr für die Zusammenarbeit mit einem Bauträger, werden ihm sowohl Aufgaben als auch Entscheidungen abgenommen: Das Baugelände ist vorgegeben, entsprechend darauf abgestimmte Entwürfe liegen vor. Der Bauträger bietet, ähnlich wie beim Kauf eines bestehenden Gebäudes, die Gesamtleistung aus Grundstück, Gebäude, Nebenkosten und Betreuung, sowie die finanzielle Abwicklung zu einem Festpreis (schlüsselfertiges Bauen).

Das muss der Individualität jedoch keinen Abbruch tun; bei der Raumaufteilung wie auch den Ausstattungsstandards hat der Bauherr auch beim Bauträgerhaus durchaus die Möglichkeit, seine eigenen Vorstellungen zu realisieren. Grundlage ist die Bau- und Leistungsbeschreibung, auf der der Festpreis basiert. Abweichungen nach oben und unten sind durch Änderung der Qualität oder Eigenleistungen möglich.

Die Beschreibung der zu erbringenden Leistung lässt manchmal zu wünschen übrig und führt damit zu Problemen bei der Festlegung, welche Leistung letztendlich enthalten ist. Baubeschreibungen eines Bauträgerhauses können einerseits als „funktionale“ Beschreibung, d.h. nach Bauteilen und Nutzungen, aufgestellt werden oder als Beschreibung nach den einzelnen Gewerken (zum Beispiel Fliesenarbeiten). Besonders im Rohbaubereich ist es für den Bau-Laien nicht leicht, den Aufbau der Konstruktionen zu verstehen, geschweige denn wirtschaftlich und wertmäßig einzuschätzen. Im Bereich des Ausbaus und der Fassade (soweit für das äußere Erscheinungsbild nicht behördliche Auflagen bestehen) spielt der persönliche Geschmack eine wesentliche Rolle. Häufig wird daher in der Leistungsbeschreibung zum Beispiel für Fliesen oder Teppichböden als Beschreibungskriterium ein Quadratmeter-Preis als Höchstgrenze festgesetzt. Die Bauherren können dann in diesem Preisrahmen individuell aussuchen. Ähnlich verhält es sich bei den Sanitärobjekten und zugehörigen Armaturen, jedoch wird hier häufig ein bestimmter Hersteller, eine Serie o.ä. als Anhalt für den Kostenrahmen beschrieben.

Der Idealfall ist der, dass bei Vertragsabschluss die Änderungswünsche bereits genau festgelegt sind, beziehungsweise welche Teilleistungen in eigener Regie übernommen werden.

In §3, Absatz 2, MaBV ist die für den Zahlungsablauf wichtigste Festlegung dargestellt. Hiernach werden bestimmte Prozentsätze der Vertragssumme bei Fertigstellung oder Beendigung einzelner Arbeiten angegeben. Diese Einteilung ist jedoch eine Kann-Vorschrift, die eine individuelle Vertragsgestaltung zulässt! Die MaBV sieht folgende Teilbeträge von der Vertragssumme vor:

• bei Grundstückserwerb 30% von der Vertragssumme

• bzw. bei Erbbaurecht 20% von der Vertragssumme

• nach Rohbaufertigstellung 40% von der Restsumme

• Fertigstellung der Dachflächen 8% von der Restsumme

• Fertigstellung Rohinstallation Heizung 3% von der Restsumme

• Fertigstellung Rohinstallation Sanitär 3% von der Restsumme

• Fertigstellung Rohinstallation Elektro 3% von der Restsumme

• Fertigstellung Fenstereinbau 10% von der Restsumme

• Fertigstellung Putzarbeiten 6% von der Restsumme

• Fertigstellung Estrich 3% von der Restsumme

• Fertigstellung Fliesen 4% von der Restsumme

• nach Bezugsfertigkeit 12% von der Restsumme

• Fertigstellung Fassadenarbeiten 3% von der Restsumme

• nach vollständiger Fertigstellung 5% von der Restsumme

Aus diesem Katalog kann der Bauträger sieben Teilzahlungsbereiche auswählen und die einzelnen Prozentsätze jeweils zusammenfassen. Fallen einzelne Leistungen ganz weg, z.B. wegen Eigenleistung, werden die Prozentanteile gleichmäßig auf die restlichen Posten verteilt.

Das Fertighaus

Die Entscheidung für ein Fertighaus hat den Vorteil, dass gegenüber der konventionellen Bauweise die Bauzeit extrem verkürzt werden kann. So ist der Rohbau eines Holz-Fertigteil-Hauses unter Umständen innerhalb von zwei Tagen aufgestellt. Vertragsregelungen, Zahlungen und Sonderwünsche werden hier ähnlich behandelt wie beim Bauträgerhaus.

Wichtig ist jedoch, dass das Grundstück gesondert erworben wird und das Haus häufig „ab Oberkante Keller“ erstellt wird, d.h. Kosten für die meist konventionelle Erstellung des Kellergeschosses fallen gesondert an, werden aber meist von den Fertighausherstellern mit angeboten.

Fertighäuser haben teilweise immer noch den Ruf „von der Stange“ zu sein, inzwischen ist die Anzahl sowohl der Anbieter wie auch der jeweiligen Haustypen so umfangreich, dass jeder etwas nach seinen Vorstellungen finden kann. Wichtig ist hierbei auch wieder die Überprüfung, ob das gewählte Haus auf dem dafür vorgesehenen Grundstück auch gebaut werden darf. Da viele Fertighaushersteller Musterhäuser bundesweit zur Besichtigung vorhalten, ist die Vorstellung vom zukünftigen Heim konkreter abzuschätzen als aus Bauzeichnungen.

Auch bei Sonderwünschen oder Änderung der Konstruktion oder Ausstattung ist Preis- und Vertragsgestaltung ähnlich wie beim Bauträgerhaus. Kostenmäßig spielt die kurze Bauzeit ebenfalls eine Rolle, da der Finanzierungszeitraum vor Nutzung des Gebäudes wesentlich kürzer ist.

Fertighäuser hatten lange Zeit ein schlechtes Image, was die Qualität betraf und damit auch den Wiederverkaufswert. Häufig resultierte diese Meinung auf der Bauweise aus Holz-Fertigteilen, die in Deutschland nicht eben üblich ist. Heutige Fertighäuser unterliegen wie das Architektenhaus und das Bauträgerhaus den gültigen energetischen Standards. Neben der Holz-Bauweise werden auch zunehmend „massive“ Bauteile als Fertigteile verwendet.

Zusammenfassung

Bei allen drei Varianten gilt es, den jeweiligen Baupartner sorgfältig auszusuchen: „schwarze Schafe“ gibt es in jeder Branche. Wer sich vorher informiert, Vergleiche anstellt, Erfahrungsberichte studiert, sich Referenzobjekte vorlegen lässt, hat bereits eine gute Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit gelegt.

Diejenigen, die sich mit vollem Engagement in das Abenteuer „Bauen“ stürzen möchten und viel Zeit und eigene Interessen einbringen wollen, fahren mit dem Architektenhaus gut. Das Bauträgerhaus bietet sich an, wenn die eigenen Vorstellungen sich weitgehend mit dem Angebot decken und der Bauherr sich um den weiteren Ablauf möglichst wenig kümmern will oder kann. Ist ein Grundstück bereits ausgesucht oder gekauft und der Umzug in das eigene Heim soll möglichst kurzfristig vonstatten gehen, empfiehlt sich ein Fertighaus.

Alternativen

Darüber hinaus gibt es besonders unter dem Aspekt der Kosteneinsparung weitere Möglichkeiten. Angefangen vom Selbstbauhaus, bei dem der Bauherr oft in langer Bauzeit alle Leistungen selber erbringt, über das Ausbauhaus, das als Rohbau mit Fassade und Dach erstellt wird bis zu Baugemeinschaften, die zusammen ein Wohngebiet bebauen und sich gegenseitig, häufig unter professioneller Anleitung eines Architekten, bei der Erstellung ihrer Häuser unterstützen.

Architektin Johanna Buchmann