Bestellerprinzip – Ja oder Nein?!

Die Diskussion ist in vollem Gang: Wer soll zukünftig den Makler für eine Immobilienvermittlung bezahlen? Bereits 2006 zeigte eine Studie von „wohnen im eigentum e.V.“, dass Maklerprovisionen und –leistungen einer Prüfung bedürfen und Verbraucher keineswegs mit den Leistungen eines Maklers vertraut sind.

Doch was genau verlangt eigentlich das Bestellerprinzip? Im Moment ist es so, dass weder die Höhe der Provision noch der Schuldner der Provision gesetzlich geregelt ist. Wer die Provision in welcher Höhe bezahlt, hängt im Allgemeinen von der Region ab und von den sonstigen Marktverhältnissen. Oft ist es der Fall, dass Makler eine Provision verlangen, „wie alle anderen in der Region es auch machen“. Warum die Provision in genau dieser Höhe verlangt wird, wird oft nicht plausibel erklärt. Ebenfalls von der Region abhängig ist es, wer letztlich für die Maklerkosten aufkommt. Sowohl der Mieter oder Käufer als alleiniger Kostenträger ist üblich, aber auch der Vermieter oder Verkäufer kann für die gesamten Kosten belangt werden. Außerdem gibt es noch Gepflogenheiten, nach denen Mieter/Käufer und Vermieter/Verkäufer sich die Provision des Maklers teilen.

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Wenn nun tatsächlich das Bestellerprinzip als neue gesetzliche Grundlage greift, soll nur noch diejenige Partei den Makler bezahlen, die diesen auch bestellt hat. Dies wird in aller Regel der Vermieter bzw. Verkäufer sein, der sein Objekt durch die professionelle Leistung des Maklers schnell und gut verkaufen bzw. vermieten will. Aber auch ein Auftrag durch den Mieter bzw. Käufer ist denkbar, wenn dieser den Makler gezielt mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt. Also kann auch hier, wenn das Bestellerprinzip greift, sowohl Mieter wie auch Vermieter (bzw. Käufer oder Verkäufer) in der Provisionspflicht sein.

Das Bestellerprinzip würde also relativ eindeutig regeln, wer für die Maklerkosten aufzukommen hat. Allerdings führt auch dieses Gesetz keine Lösung für die „gerechte und angemessene Höhe der Maklerprovision“ herbei. In der Sendung „hartaberfair“ wurde vor einigen Tagen ebenfalls das Thema „Mieten, Makler, Nebenkosten – wird Wohnen zum Luxusgut?“ diskutiert. Hier kam unter anderem zur Sprache, dass Vermieter, die in der Zahlungspflicht sind, die entstandenen Kosten einfach auf die monatliche Kaltmiete aufschlagen und somit nach ein paar Monaten das Geld „wieder raus haben“.

Diskussionsstoff bietet vor allem die Frage, warum Wohnraum immer knapper wird. Ein denkbarer Grund hierfür wäre sicherlich, dass der Mieterschutz immer weiter ausgebaut wird. Einem Vermieter sind nahezu die Hände gebunden, wenn sein Mieter mit den monatlichen Zahlungen (dauerhaft) in Rückstand bleibt. Zwar greift hier relativ schnell die Möglichkeit der fristlosen Kündigung – doch ob der säumige Mieter daraufhin auszieht bleibt fraglich!

Die These, dass Vermieter geizig sind und ihre Mieter lediglich ausnehmen hat selbstverständlich auch eine Kehrseite. Wenn zum Beispiel der Aktienmarkt betrachtet wird, werden Anleger beglückwünscht, wenn sie ihr Geld in Aktien anlegen, die horrend hohe Renditen bringen. In der Wohnungswirtschaft soll dies plötzlich verwerflich sein?

Wenn die von Frau Künast gewünschte Mietobergrenze geschaffen wird, explodiert die Nachfrage erst recht. Derzeit spalten sich die Nachfrager noch nach der geforderten Miete, bei Miethöchstgrenzen werden sich alle Wohnungssuchenden auf alle Wohnungen stürzen. Und dennoch werden sich Vermieter für die Bewerber mit der besten Bonität o.ä. entscheiden. Oder die Vermieter wählen den Bewerber, der von sich aus die Übernahme sämtlicher Kosten anbietet.

Es bleibt wohl abschließend zur Diskussion rund um das Thema Bestellerprinzip zu sagen, dass dies nicht die Lösung sein kann. Im Moment verlangen die Wohnungssuchenden nach der geänderten Provisionspflicht, damit ihr eigener Geldbeutel geschont wird. Sollte der Wohnungsanbieter in der Zahlungspflicht stehen, stöhnen die Mieter über (nochmal) teurere Kaltmieten.

Entgegen der weitverbreiteten Meinung sind die Makler hier nicht „die Bösen“. Wie in diesem Artikel bereits dargestellt, sind Maklerkunden sogar gern bereit, die Rechnung zu begleichen, wenn dem eine entsprechende Leistung gegenübersteht. Selbstverständlich umfasst diese Leistung mehr als einmal die Tür aufschließen.

Zwar steht der IVD der Regelung, wer die Maklerprovision zu zahlen hat, zurückhaltend gegenüber, doch gleichzeitig fordert der Verband eine Zwangsausbildung für Immobilienmakler. Inzwischen ist wohl auch beim IVD der durchaus weit verbreitete schlechte Ruf der Maklerzunft angekommen. Dies bestätigt jedoch auch, dass „gute Makler“ durchaus ihr Geld wert sind.

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18 Gedanken zu „Bestellerprinzip – Ja oder Nein?!

  1. Ich denke, das Thema ist auch sehr Wahlkampf-tauglich und schon allein deshalb gerade so besonders populär. Dann bliebe noch die Frage, wann denn endlich dieser komische demografische Wandel mal greift, wo wir doch alle überaltern? Und schließlich finde ich, der IVD hält sich auch bei diesem wichtigen Thema wieder einmal zu sehr zurück…

  2. Vielen Dank für den gut zusammengefassten Artikel. Wir erleben das Spagat zwischen positiver und negativer Maklererfahrung beinahe täglich… und das erstaunt doch. In kaum einer Branche ist die Quailität der Leistung so stark personenabhängig. Ein vereinheitlichtes Ausbildungsniveau wäre da sicher ein guter Weg. Dies wird schon seit Jahren gefordert- doch geschehen ist dazu recht wenig. Ich fürchte dieser Schritt würde zu spät kommen und die Politik könnte vorab regulierend eingreifen. Die Immobilienmakler hatten es in der Hand – doch wenig ist geschehen.

    Ich persönlich bin der Meinung, dass Immobilienmakler verstärkt dazu übergehen sollten, Ihre Leistungen zu benennen und ( wenn auch nur für sich persönlich) zu bepreisen um überhaupt einmal das Leistungsportfolio transparent gegenüber einem möglichen Auftraggeber darzustellen. Wenn das Leistungsportolio stimmt und der Makler sich per Auftrag dazu verpflichtet, wird eine Informationsasymetrie (einer der Hauptgründe für die Diskrepanz und den schlechten Ruf der Makler nota bene) abgebaut. Transparent und klare Leistungen sind meiner Ansicht nach die notwendigen Schlagworte.

  3. Eine Umlage nach dem Bestellerprinzip oder eine Provisionsteilung kann durchaus Sinn machen. Das Argument dass die Provisionszahlung durch den Besteller auf die Kaltmiete umgelegt wird, entfällt wohl in Regionen, wo die gesetzl. Grenze zur Mieterhöhung bei Neuvermietung nach oben hin ausgereizt wird.

    Der Vergleich des Wohnungsvermieters mit dem Aktienbesitzer hingt ein wenig. Als Vermieter sollte man sich auch seiner sozialen Verantwortung bewust sein. Immerhin zählt Wohnen zu den menschlischen Grundbedürfnissen.

    Die ganze Diskusion um Maklerprovision und Wirtschaftsnot ist doch erst durch die Abschaffung der Eigenheimzulage entstanden. Hier sollte der Gesetzgeber ansetzen und entsprechende Alternativen schaffen. Dann wird es auch endlich wieder mehr Wohnraum geben.

  4. Hallo immobilien-journal.de,

    natürlich sollten Vermieter über ein wenig Sozialkompetenz verfügen – allerdings habe ich solche noch nicht getroffen.

    Den Vermietern, mit denen ich arbeite, ist vor allem die monatliche Mieteinnahme wichtig. Frei nach dem Grundsatz: „Wenn mein Mieter nicht zahlt, kann ich das Geld lieber für’n Appel und ein Ei auf die Bank bringen.“

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  5. So ganz richtig ist es ja nicht, wenn im Text pauschal behauptet wird, dass Provisionshöhe und -schuldner nicht gesetzlich geregelt seien.

    Zumindest in der Wohnraumvermietung schreibt § 3 (2) WoVermRG – bundesweit einheitlich – vor, wer die Provision in welcher maximalen Höhe zahlen muss.

    Darüber hinaus muss ich sagen, dass meiner Einschätzung nach gerade in der Vermietung nur die allerwenigsten Eigentümer bereit wären, zukünftig den Teil, den jetzt die Mieter bezahlen, zu übernehmen.
    Immer wieder höre ich auch von Interessenten, die von dem Thema erfahren haben, die Befürchtung, dass die höheren Kosten der Eigentümer von diesen dann wirklich einfach, in Form einer Mieterhöhung o. Ä., auf die Miete umgelegt werden.

    Grundsätzlich bin ich dafür, die Provision ganz einfach „fifty/fifty“ aufzuteilen – am Ende macht man sich für beide Parteien die Arbeit und somit sollten auch beide Parteien diese honorieren.

  6. Zitat: Zumindest in der Wohnraumvermietung schreibt § 3 (2) WoVermRG – bundesweit einheitlich – vor, wer die Provision in welcher maximalen Höhe zahlen muss.

    Das Gesetz schreibt nicht die Gesamtprovisionshöhe fest, sondern nur den Teil der von einem Mietinteressenten max. erhoben werden kann.

    Zitat: Darüber hinaus muss ich sagen, dass meiner Einschätzung nach gerade in der Vermietung nur die allerwenigsten Eigentümer bereit wären, zukünftig den Teil, den jetzt die Mieter bezahlen, zu übernehmen.

    Entspricht laut meinen Erfahrungen nicht der Realität.

    Immer wieder höre ich auch von Interessenten, die von dem Thema erfahren haben, die Befürchtung, dass die höheren Kosten der Eigentümer von diesen dann wirklich einfach, in Form einer Mieterhöhung o. Ä., auf die Miete umgelegt werden.

    1. Die Miete kann nicht einfach höher angesetzt werden. wenn dies möglich wäre, warum soll die Miete dann vorher (mit Makler) niedriger gewesen sein?

    2. Bei der Mieterhöhung gibt es gesetzliche Regel, die zu beachten sind.

    Viele Grüße

  7. „Entspricht laut meinen Erfahrungen nicht der Realität.“

    Ihre Erfahrungen bilden aber nicht die allgemeingültige Realität ab.
    Meine Erfahrung ist die obige und somit eine andere „Realität“.

    „1. Die Miete kann nicht einfach höher angesetzt werden. wenn dies möglich wäre, warum soll die Miete dann vorher (mit Makler) niedriger gewesen sein?“

    Selbstverständlich kann die Miete erhöht werden. Am einfachsten nach § 558 BGB. Und spätestens bei der nächsten Neuvermietung würden hier viele Eigentümer „nachbessern“ (meine Erfahrung vorausgesetzt, dass in den seltensten Fällen die Miete schon an der ortsüblichen Obergrenze kratzt und somit meist noch etwas „Luft“ ist).
    Und die Miete war vorher niedriger, weil zu dem Zeitpunkt der Eigentümer noch keine Kosten für den Makler hatte. Der Großteil der Eigentümer hat sich einfach an dieses Prinzip gewöhnt und wird sicherlich nicht ohne „Gegenleistung“ die bisherigen „Kosten“ des Mieters übernehmen.

    „2. Bei der Mieterhöhung gibt es gesetzliche Regel, die zu beachten sind.“

    Ich weiß… :)

  8. Ich verstehe gut, dass dieser Gesetzesentwurf vielen Maklern nicht gefällt, aber wir müssen den Tatsachen ins Auge sehen; in der heutigen Zeit ist das Internet der Größte Helfer bei der Vermittlung von Immobilien. Und das gilt es richtig zu nutzen. Dafür benötigt man nicht die Dienste eines Maklers. Es gibt auch schon viele die das erkannt haben und z.Tl. sehr preiswerte Alternativen zum Maklergewerbe anbieten. Einfach mal „ohne Makler“ googeln…

  9. Kommentar: ..Dafür benötigt man nicht die Dienste eines Maklers… Das ist nicht ganz richtig. Nur wenn man in der Vergangenheit der Meinung war, Makler sind Anzeigenagenturen (früher hat man in der Zeitung inseriert) und heute gibt es ja alternativ das Internet, dann stimmt die Aussage. Eine vernünftige Maklerleistung ist mehr. Es fängt mit der Marktanalyse an und hört erst bei der Beurkundung beim Notar auf.

  10. Liebe Blog-Schreiber und Leser,
    ja bei diesem Thema kann man viel Diskutieren. Wenn man mitbekommt wie Kollegen Studenten oder Hausfrauen auf Besichtigungen schicken, die keine Ahnung von den Immobilien haben oder wie in manchen Großstädten für Besichtigungen bereits Geld im Voraus verlangt wird. Natürlich ist das nicht die Masse an Immobilienmakler, die mit derartigen Methoden arbeiten. Jedoch kommen zu uns viele Kunden die sehr viel Negatives mit Maklern erlebt haben.
    Meiner Meinung nach sollte erst der Immobilienmakler reguliert werden, in Form des § 34 c GewO mit einem Kenntnisnachweis bzw. einer Mindestausbildung. So kann man bereits viele „schwarze Schafe“ vom Markt bekommen und lässt ein halbwegs vernünftiges Bildungsniveau hoffen.
    Zudem sollte die Regelung wer den Immobilienmakler bezahlt weiterhin Vereinbarungssache bleiben. Der Vermieter der den jetzigen Wohnungsnotstand ausnutzt und keine Provision bezahlen will muss eben auch damit leben, dass manch sehr guter Interessent sich sagt „nee die Provision ist mir zu hoch, da suche ich weiter“. Ich denke es liegt auch sehr viel an uns Immobilienmaklern, wie wir Eigentümern erläutern welche Vor- und Nachteile die jeweilige Provisionregelungen haben.

    Wer glaubt die Mieten werden nicht steigen durch das Bestellerprinzip der sollte in der Realität ankommen oder sich richtig Informieren. Gesetzliche Regelungen für eine Mietobergrenze gibt es nicht und ein Mietspiegel ist nicht bindend, sondern ein Anhaltspunkt.

    Ebenfalls sollte jeder halbwegs seriöse Immobilienmakler seine Leistungen aufgeschrieben haben und diese im Maklervertrag vereinbart haben. Wer das nicht hat oder nicht kann von dem sollten Eigentümer lieber fern bleiben, da die Leistung nicht transparent ist und somit auch nicht geschuldet ist.

  11. Der Kommentar von @REIN Immobilien gefällt mir. Ich denke seriöse Maklerkollegen brauchen keine Angst vor der neuen Gesetzgebung haben. Es wird sich die Spreu vom Weizen trennen und eine positive Marktbereinigung stattfinden.

  12. Ich glaube nicht, dass dieses Gesetz dazu beitragen wird, eine Verbesserung der Lage der Wohnungssuchenden herbeizuführen. Im Gegenteil werden sich viele Makler auch aus dem Vermietungsgeschäft gänzlich zurückziehen oder Wohnungen nur noch auf explizite Nachfrage anbieten. Ungewollt wird dies natürlich auch zu einem verminderten Angebot von veröffentlichten Objekten führen.
    Unbestritten hingegen ist sicherlich, dass wir Makler uns zukünftig noch mehr als sonst durch besonderen Service und Qualität von der Masse abheben müssen. Es bleibt auf jeden Fall spannend.

  13. Zitat SAI: „werden sich viele Makler auch aus dem Vermietungsgeschäft gänzlich zurückziehen “ Da stimme ich Ihnen für die Ballungsräume zu 100 Prozent zu.

    Das bedeutet für die Mieter zwar keine Maklergebühren mehr, aber dafür bekommen Sie keine Wohnung, auch wenn sie bereit wären Provision zu bezahlen, weil sie dies gesetzlich nicht dürfen.

    Der Schuss geht für die Politik nach hinten los. Dadurch werden künftig weniger, statt mehr Mietwohnungen angeboten. Helfen kann nur die Förderung des freifinanzierten und sozialen Mietwohnungsneubaus in den Ballungszentren.

  14. Der erste Eilantrag vor dem Bundesverfassungsgericht ist schon mal gescheitert. Es wird spannend, ob der IVD wirklich den Gang vor die Gerichte durchziehen wird.

  15. @SAI
    Makler werden weniger Geld verdienen. Wenn Makler Objekte nur noch auf Nachfrage anbieten wird der Eigentümer sich einen andere Makler suchen oder das Objekt selbst anbieten.

  16. Einstweilige Anordnung gegen das Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt…..Der erste Antragsteller behauptet angesichts seiner weiteren Einnahmequellen nicht einmal, dass die Einführung des „Bestellerprinzips“ den Fortbestand seines Unternehmens gefährden könnte. Demgegenüber macht der zweite Antragsteller zwar geltend, dass ihm die Insolvenz drohe, falls das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft trete, belegt dies allerdings nicht durch konkrete Zahlen. http://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2015/bvg15-033.html

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