Die drei Verfahren zur Immobilienbewertung

Private Verkäufer stehen bei der Immobilienbewertung oft vor der Frage, welcher Preis für ihre Immobilie richtig wäre. Natürlich hängt man mit viel Herzblut an dem eigenen Haus. Was die Einschätzung des Preises oft trübt und die Bewertung der Immobilie nicht einfacher macht.

Und doch stehen private Verkäufer bei der Immobilienbewertung nicht ohne Anhaltspunkt dar. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den (theoretischen) Preis für seine Immobilie zu ermitteln. Für bebaute Grundstücke sind zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren eine gute Anleitung; bei unbebauten Grundstücken kommt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, der direkte Vergleich mit artgleichen Grundstücken, die Bodenrichtwertkarten des Katasteramtes oder auch die Kaufpreissammlung der Gemeinde in Frage.

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  • Das Vergleichswertverfahren

Problematisch hierbei ist, dass für eine Immobilienbewertung vergleichbare Objekte gefunden werden müssen. Dabei spielen natürlich die Lagen und auch die Ausstattung, der allgemeine Zustand etc. eine tragende Rolle. Es bringt dem Verkäufer also nichts, wenn am anderen Ende der Stadt eine baugleiche Eigentumswohnung veräußert wurde. Vergleichbar im Sinne des Vergleichswertverfahrens wäre ein ähnliche Immobilie in unmittelbarer Umgebung.

  • Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird oft zur Immobilienbewertung bei vermieteten Objekten angewandt. Die Berechnungsformel lautet:                Ertragswert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen

Der Wert der baulichen Anlagen berechnet sich dabei aus der Formel:                               K = (Z*100)/P

Wobei K der gesuchte „Wert der baulichen Anlagen“ ist, Z der Reinertrag (Jahreskaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) und P der sog. Liegenschaftszinssatz (durchschnittliche Verzinsung lagetypischer Normalgrundstücke).

Zu den baulichen Anlagen wird meist ein Pauschalwert für die Außenanlagen hinzugerechnet, dieser beträgt regelmäßig zusätzliche 5% der baulichen Anlagen. Im nächsten Schritt wird der Bodenwert zahlenmäßig erfasst, hier hilft die sog. Bodenrichtwertkarte, die beim örtlichen Katasteramt erhältlich ist. Im letzten Schritt werden die beiden Werte addiert und man erhält den Ertragswert.

  • Das Sachwertverfahren

Das dritte Verfahren zur Immobilienbewertung wird oft bei eigengenutzten Objekten angewandt oder auch bei vermieteten Objekten, deren (exklusive) Bausubstanz durch das Ertragswertverfahren nicht ausreichend gewürdigt wird – zum Beispiel eine vermietete Luxusvilla. Der Sachwert ergibt sich wie folgt: Sachwert = Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen + Wert der sonst. Anlagen

Die Berechnung des Bodenwertes ist gleich mit dem Verfahren aus dem Ertragswertverfahren, dieser Wert wird einfach übernommen. Der Wert der baulichen Anlagen berechnet sich mit Hilfe des Baupreisindex: m³ Preis * Baupreisindex = Normalherstellungswert. Informationen über den m²-Preis erhält man bei den Handwerkskammern, Statistiken über den Baupreisindex (BPI) erhält man hier. Zunächst werden nun noch weitere Herstellungskosten berücksichtigt, z.B. Wertaufschlag für die Außenanlagen oder sonstige besondere Einrichtungen, danach wird vom Normalherstellungswert die Wertminderung wegen Alters abgezogen – in der Regel 1% pro Nutzungsjahr. Weiterhin werden hier Wertminderungen wegen jedweder Baumängeln oder Bauschäden vom Normalherstellungswert abgezogen. Außerdem werden sonstige Wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt, z.B. Wertsteigerung wegen Kurgebietslage, Wertminderung wegen Angrenzung an die örtliche Autobahn. Nachdem nun sowohl der Bodenwert als auch der Wert der baulichen Anlagen beziffert worden sind, erhält man den Sachwert der Immobilie.

Verkehrswert = Immobilienwert

Der Verkehrswert ist bei der Immobilienbewertung das eigentliche Maß der Dinge, denn dieser Preis wird voraussichtlich im Verkaufsfall am Markt erzielt werden. Nun müssen Sach- oder Ertragswertverfahren nicht unbedingt den Verkehrswert wiederspiegeln. Dies ist auch die Ursache dafür, dass private Verkäufer den Wert ihrer Immobilie zwar oft richtig einschätzen, ihnen aber die Erfahrung und zumeist Marktkenntnis fehlt, um den (geschätzten) Wert den derzeitig am Markt erzielbaren Preisen anzupassen.

Der Verkehrswert ist also ein Sach- oder Ertragswert, der durch einen Faktor den örtlichen Gegebenheiten des Immobilienmarktes angepasst worden ist.

Foto:PIX1861/pixabay

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10 Gedanken zu „Die drei Verfahren zur Immobilienbewertung

  1. Danke für die ausführliche Darstellung. Wir sind gerade auf der Objektsuche und mit diesem Wissen können wir selber im Vorfeld geeignete Objekte taxieren.

  2. Leider ist selbst das Sachwertverfahren aufgrund der schnellen Inflation und der drastisch steigenden Immobilienpreise in Großstädten nicht mehr Anwendbar. Hier lohnen sich wohl nur noch jahrelange Kenntnisse sowie das Vergleichswertverfahren über große Zusammenschlüsse (Immobilienscout, Immowelt oder Immonet). Für Privatverkäufer wird es hierdurch quasi unmöglich noch selbst einen gerechten Marktpreis zu ermitteln.

  3. Gerade bei den Vergleichswerten liegen Privatverkäufer leider manchmal stark daneben, da sie sich von Emotionen und der Presse leiten lassen. Wenn da steht, die Immobilien-Preise steigen, dann „muss“ ja auch „Omma ihr klein Häuschen“ gleich viel mehr wert sein. Dass vielleicht die Lage nur säßig optimal ist und seit 30 Jahren nichts renoviert wurde, wird dann gern mal außer acht gelassen.

  4. Vielen Dank für Ihre Kommentare!

    Leider habe ich auch immer wieder die Erfahrung gemacht, dass ein Gutachter das Haus mal auf einen Preis X geschätzt hat – vielleicht war das Haus diesen Preis sogar wert, doch am Markt wäre er niemals umsetzbar gewesen.
    Dann sieht ein Gutachten zwar prima aus, bringt dem Verkäufer aber auch nichts.

    Herr Aßmann-Funk, Sie liegen völlig richtig, diese verschobene Einschätzung der privaten Verkäufer kenne ich auch.
    Viele sagen sich „Das Haus hat vor 30 Jahren mal so viel Geld in der Herstellung gekostet, das muss jetzt mindestens immer noch drin sein“. Viele wollen aus dem Immobilienverkauf ein +-Null-Geschäft machen, was meiner Erfahrung nach nur äußerst selten klappt.

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  5. Erst kürzlich hatte ich den Fall, dass ein Privatverkäufer sein Haus für 189.000 Euro anbot, ich kontaktierte ihn und machte nach der Besichtigung eine Wertermittlung – Ergebnis: Wert 79.000 Euro, weil Lage daneben, seit etwa 25 Jahren nicht mehr renoviert und dann auch noch Schwamm im Dachgebälk.
    Nun hätte ich mit bösen Blicken gerechnet, warum der gemeine Makler das Haus so schlecht macht, aber Nein – der Eigentümer war wirklich dankbar.
    Ich frage mich oft, was die Kollegen mit Objekten wollen, die sie relativ einfach hereinholen, indem besonders hohe Verkaufspreise genannt werden. Verkauft bekommen sie die so kaum, also muss am Ende der Eigentümer doch Abstriche machen.
    Nicht mein Stil, lieber ehrlich und dafür ein Objekt weniger, bei dem es vielleicht Frust geben könnte.

  6. Vielen Dank für den interessanten Artikel. Wir suchen gerade eine neue Bleibe. Die Infos sind dafür sehr hilfreich.

  7. Hallo Natalie,

    schön, dass Ihnen der Artikel gefallen hat, beachten Sie jedoch, dass auch hier immer Marktkenntnisse vorhanden sein sollten, um den „richtigen Preis“ einschätzen zu können.

    Viel Erfolg bei der Immobiliensuche!

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  8. Das Vergleichswertverfahren ist für private Verkäufer nur praktikabel, wenn z.B. in einer Reihenhaussiedlung ein Haus aus der Nachbarschaft verkauft wurde und man den Preis erfahren hat.

  9. „Bewerte nie ein Haus, wo du den Wert nicht kennst“
    Sachverständige und Gutachter haben schon eine Daseinsberechnung – allein bei Scheidung oder bei Erbe ist es sinnvoll darauf zurück zu greifen. Der Verkehrswert sollte aber auch dem des Gutachtens entsprechen.
    Als Makler bin ich regional weiter tätig als als Immobilienbewerter – man muss seinen „Kiez“ kennen. Sonst hat die Immobilienbewertung keinen Sinn.
    Der Spruch Lage, Lage, Lage kommt nicht von ungefähr.
    Vielleicht einfach mal die Frage stellen bei einem Gutachten:
    Würde ich für den Preis kaufen?

    Plausibilität ist bei jedem Gutachten der Schlüssel zum Erfolg und das namenhafte Prüfstellen Zertifikate für einen drei Tage Crash Kurs verleien ,…….. was wird da an folgender Qualität in den Gutachten erwartet.

    Nur fällt mir auch auf, dass immer mehr Immobilienmakler auch mit dem Preis jenseits von gut und böse an den Markt gehen – ohne Erfolg auf lange Sicht.

    Ein Kurzgutachten oder auch Preisschätzung in abgespeckter Version aber eines örtlichen Sachverständigen ist ein Mehrwert
    auch für die Käufer – daher bieten ja auch viele die Kaufberatung an, um eben den Wert aber auch die Baukonstruktion richtig einzuschätzen.

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