Maklervertrag: Alleinauftrag? Ja! Aber welchen?

Für viele Immobilienverkäufer ist ein Maklervertrag ein absolut rotes Tuch, sie probieren lieber alleine, ihre Immobilie zu verkaufen. Doch jeder Verkäufer sollte an das alte Sprichwort denken „Schuster bleib bei Deinen Leisten“ – dies trifft auch ausnahmslos auf die Immobilienbranche zu.

Welche Maklerverträge gibt es überhaupt?

Grundsätzlich wird zwischen zwei Formen des Alleinauftrages unterschieden: der „einfache Alleinauftrag“ und der „qualifizierte Alleinauftrag“. Der „einfache Alleinauftrag“ schließt lediglich die Zuschaltung weiterer Makler durch den Verkäufer während der Vertragslaufzeit aus; der Verkäufer kann jedoch weiterhin eigene Verkaufsbemühungen anstreben. Beim „qualifizierten Alleinauftrag“ ist der Makler der ausschließliche Ansprechpartner, der Verkäufer muss alle eigenen Verkaufsbemühungen während der Vertragslaufzeit einstellen.

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Was bringt der Alleinauftrag dem Verkäufer?

Im Regelfall wirtschaftet der private Verkäufer seine Immobilie durch eigene Verkaufsbemühungen kaputt. Einem privaten Verkäufer fehlt in der Regel der Marktüberblick, der zur Markteinschätzung und somit zur marktgerechten Preisfindung seiner Immobilie zwingend notwendig ist. Oft werden dann Objekte mit marktunrealistischen Preisen beworben – die richtigen Interessenten bleiben aus, denn bei überhöhten Preisen lohnt nicht mal das Gucken. Wenn der private Verkäufer nun nach einigen Wochen merkt, dass er bei seiner Preisvorstellung nachbessern muss, gilt das Objekt bei aufmerksamen Marktbeobachtern schon als „unverkäuflich“. Der Verkäufer hat sich also durch seine überteuerten Preisvorstellungen selbst am Markt unglaubwürdig gemacht.
Der professionelle Makler hätte den Verkäufer schon vor Abschluss eines Alleinauftrages bei der richtigen und somit marktgerechten Preisfindung beraten. Außerdem hätte der Verkäufer von dem Interessentenpool des Makler profitieren können – denn oft hat der Makler bereits einen bestimmten Kunden für eine bestimmte Immobilie im Auge.

Warum ein Alleinauftrag?

Durch einen Alleinauftrag sichert sich der Immobilienmakler die Wahrscheinlichkeit auf seinen Provisionsanspruch. Desto mehr Makler sich um den Verkauf einer Immobilie bemühen, umso geringer wird die Erfolgswahrscheinlichkeit für den Einzelnen. Außerdem erwecken Objekte, die von mehreren Maklern angeboten werden, den Anschein, als seien sie von nur einem Makler gar nicht verkäuflich. Durch die Einschaltung mehrerer Makler macht sich der Verkäufer seine Immobilie also nur am Markt kaputt. Der private Verkäufer ist bei einem professionellen Immobilienmakler in jedem Fall besser aufgehoben, als es auf eigene Faust zu probieren. Viele Verkäufer scheuen sich, sich an einem Makler zu binden, doch nur so haben sie die besten professionellen Verkaufsaussichten. Ein Makler, der einen Alleinauftrag hat, wird Himmel und Hölle in Bewegung setzen, um das Objekt zum Abschluss zu bringen. Ein Makler, der keinen Alleinauftrag hat, wird das Objekt lediglich aus der Schublade ziehen, wenn er seinem Kunden sonst nichts anbieten konnte. Nur beim Alleinauftrag kann sich der Verkäufer sicher sein, dass der Makler alles daran setzen wird, die Immobilie zu verkaufen, und den Verkäufer von sich zu überzeugen – ohne Alleinauftrag und somit auch oft ohne Verkaufserfolg ist der Verkäufer anschießend sogar noch vom Makler enttäuscht.

Abschließend bleibt zu sagen, dass jeder Immobilienverkäufer die Professionalität eines Immobilienmaklers ausnutzen sollte – und jeder professionelle Makler wird sein Know-How, seine Marktkenntnis und seinen Kundenstamm nur mit einem Maklervertrag in Form eines Alleinauftrages einbringen.

Immobilienmaklerin Stephanie Müller

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21 Gedanken zu „Maklervertrag: Alleinauftrag? Ja! Aber welchen?

  1. Maklervertrag
    Wir kämpfen jeden Tag aufs Neue damit einen Maklervertrag zu bekommen.
    Die meisten Verkäufer oder Vermieter sind der Meinung dass sie die Arbeit eines Maklers auch machen können. Wir machen doch auch nicht die Arbeit eines Schreiners oder Elektrikers. Mal eben ein Kabel von A nach B verlegen und an klemmen, das kann doch jeder, oder?
    Die Kunden die einen Maklervertrag unterschrieben haben, sind immer wieder überrascht, was ein Makler an Leistung erbringt. Schon alleine die Vorarbeiten und Recherchen bevor die eigentliche Arbeit beginnt. Wenn dann die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, sagen unsere Kunden meisten das Sie mit uns nicht tauschen möchten und das Sie das ohne Makler nicht geschafft hätten.

  2. Hallo Herr Weißbeck!

    Vielen Dank für Ihren Kommentar.

    Ich mache ähnliche Erfahrungen: Wenn der Kunde vom Alleinauftrag überzeugt werden kann, dann bereut er die Entscheidung auch nicht, denn nur so kommt er in den Genuss der vollen Maklerleistung mit allen Bemühungen.

    Problematisch finde ich die Kunden, die zunächst „von privat“ das Objekt am Markt (tot)bewerben, mehrere Preiskorrekturen vornehmen (müssen), sich dann als letzten Ausweg an einen Makler wenden und sich dann wundern, wenn dieser zunächst auch keine großen Erfolge hat.
    Dann lieber gleich den professionellen Weg über den Makler und nicht potenzielle Käufer durch Anfängerfehler verpassen.

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  3. Sehr spannendes Thema – aus meiner Sicht haben die Verkäufer fast nie ein Problem damit, einen qualifizierten Alleinauftrag zu unterzeichnen, wenn man die Inhalte und auch Vorteile vernünftig erläutert.
    Ich setze im QAA auch viele Pflichten meinerseits schriftlich fest, so dass der Verkäufer genau weiß, was er vom Immobilienmakler erwarten darf. Zusätzlich kann man die Grund-Laufzeit des QAA relativ kurz halten (natürlich je nach Objekt und Marktlage), so fühlen sich Verkäufer auch nicht auf „ewig“ an den Makler gebunden.
    Nur Mut, im Regelfall sollten alle Beteiligten von so einem Auftrag profitieren.

    Viele Grüße aus Lüneburg,
    Karsten Aßmann-Funk, A-F-Immobilien

  4. Ich kann mich meinen Vorrednern nur anschließen und will mal von der Kundenseite berichten. Ich habe Ende letzten Jahres mein Haus in Graz verkaufen müssen. Da ich nicht in Graz sein konnte um das Haus zu verkaufen, habe ich von vornherein das Maklerbüro Marchel beauftragt. Ein Glück kann ich nur sagen, denn so schnell hätte ich den Verkauf nie hingekriegt, das hätte mich nur unnötig Zeit und in Endeffekt auch mehr Geld gekostet als so. Ich weiß nicht ob das in Deutschland auch so ist, aber in Österreich nehmen immer noch wenige Leute Maklerdienste in Anspruch, in der falschen Annahme Geld zu verlieren.

  5. Ja, leider ist es auch in Deutschland so, dass wenige Leute Maklerdienste in Anspruch nehmen, in der falschen Annahme Geld zu verlieren. Und die Maklerkollegen kämpfen alle um die Kunden, die sowieso zum Makler gehen. Viel sinnvoller wäre es aber an die Kunden heranzukommen, die nicht zum Makler gehen wollen. Das gelingt uns immer wieder durch gute Maklerleistung. Wir haben natürlich auch einen Vorteil für die Mieter und Käufer. Diese müssen bei uns keine Provision bezahlen, da wir es gewohnt sind uns von unseren Auftraggebern bezahlen zu lassen. Aber die ist ein anderes Thema. Viele Grüße aus dem sonnigen Berchtesgaden.

  6. Tja, leider ist meine Erfahrung eine völlig andere. Ich besitze ein Haus mit ca. 15 (gewerblichen) Mieteinheiten in einer westdeutschen Großstadt, in guter, aber nicht hervorragender Innenstadt-naher Lage. In den letzten 10 Jahren war die Vermietsituation dort teilweise recht durchwachsen, und ich habe mehrfach (regional renommierte) Makler eingeschaltet. Ergebnis: einen von 10 Mietinteressenten hat mir ein Makler nachgewiesen, den großen Rest habe ich (seit einigen Jahren ausschließlich) über Internet-Portale gefunden. An meinem Willen, mit Maklern zusammenzuarbeiten und ihnen auch eine gute Provision zu zahlen, hat es nicht gefehlt. Die Leistung der Makler war nur nicht gegeben. Meine Erfahrung ist leider, dass die sich einfach an alles ranhängen, was sie kriegen können, und faktisch nichts dafür tun. Aktiv selbst vermarkten war da erfolgreicher! Makler versuchen zuallererst, den Preis hochzutreiben und schrecken damit Interessenten ab, während ich selbst viel flexibler auf den Markt reagieren kann und damit den Vermietungsstand hoch halte.

  7. Hallo drei,

    wenn ein Objekt (Miete oder Kauf) parallel provisionspflichtig UND provisionsfrei angeboten wird, dann wird sich jeder Interessent immer für das provisionsfreie Angebot entscheiden.
    Sicherlich werden sowohl die Makler als auch Sie die gleichen Internetportale belegt haben?

    Allerdings habe ich auch schon in meinem Umfeld festgestellt, dass viele Makler aufgrund des (renommierten) Namens Aufträge bekommen – da wäre ein kleineres Büro wahrscheinlich die bessere Wahl, weil diese erfahrungsgemäß „noch für ihr Geld arbeiten“.

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  8. Wo habe ich geschrieben, dass ich beides PARALLEL angeboten hätte?

    Außerdem: bei VERMIETUNG gewerblicher Räume (das war mein vordergründiges Thema, über VERKAUF könnte ich noch viel mehr berichten) zahle ICH als VERMIETER die Provision – also kein Nachteil für den Interessenten.

    Der wesentliche Unterschied ist, der Makler schaltet seine Standardannonce und kümmert sich um nichts. Ich variiere den Text und gehe mit dem Preis flexibel runter, wenn sich einige Zeit kein Interessent meldet. Ist das Interesse bei einer Einheit gut, dann gehe ich bei der nächsten Einheit wieder hoch. Das alles macht der Makler nicht, sein Angebot ist komplett statisch. Eine eigene Interessentenkartei hat er auch nicht, das behauptet er bloß bei Vertragsabschluss. Das behauptet übrigens jeder, wenn man 10x den Spruch gehört hat, glaubt man es bloß nicht mehr.

    Übrigens hatte ich geschrieben: „regional renommierte“ Makler – das sind eher die kleineren – trotzdem wesentlich weniger erfolgreich als Selbstvermarktung. Der Gewerbe-Immobilienmarkt ist halt schwierig, das ist nichts, was man mal so eben mitnimmt. Makler nehmen aber nach meiner VIELFACHEN Erfahrung in der weit überwiegenden Zahl aller Fälle bloß mit, was sich einfach bietet.

    Tut mir leid, wenn das hier nicht gefällt, es ist aber meine sehr, sehr gut fundierte Erfahrung aus Dutzenden von Maklerkontakten, mehreren Käufen und Verkäufen und 20 – 30 Vermietungen in 15 Jahren.

    Ausdrücklich: ich bin maklerfreundlich, ich schätze es, wenn man sich professioneller Unterstützung bedienen kann. Ich habe nur noch KEINEN Makler kennengelernt, dessen Vermarktungsbemühungen auch nur annähernd so effektiv gewesen wären wie meine eigenen.

  9. Hallo drei,

    es tut mir leid, dass Sie überwiegend schlechte Erfahrungen mit den Kollegen gemacht haben.

    Ich für mich habe die Erfahrung gemacht, dass die Zufriedenheit des Kunden (Mieter oder auch Vermieter) sehr stark von der Kommunikation abhängt. Natürlich können Sie als Vermieter den Preis flexibel anpassen – der Makler muss für solche Entscheidungen oft nachfragen, oder die Preisvorstellung des Interessenten erscheint ihm so „lächerlich“, dass er Ihnen dieses Angebot gar nicht erst zumuten will.

    Dass die Vermittlungsprovision auch im Gewerbebereich vom Mieter gezahlt wird, ist keine Seltenheit.
    Und dass Sie sich doch nicht parallel bemüht haben, war mein Fehler. Das habe ich unterstellt, weil das oft der Fall ist, wenn auch „von privat“ vermietet wird.

    Und machen Sie sich keine Sorgen, dass hier etwas nicht gefällt – hier kann jeder seine Meinung sagen und vor allem über seine Erfahrungen berichten :)

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  10. Sehr geehrte Frau Müller,

    Sie schreiben: „Wenn der Kunde vom Alleinauftrag überzeugt werden kann, dann bereut er die Entscheidung auch nicht, denn nur so kommt er in den Genuss der vollen Maklerleistung mit allen Bemühungen.“

    Richtig! Ihr Kunde, sprich, der VERKÄUFER, der den Alleinauftrag unterschrieben hat, der bekommt als Gegenleistung dafür in den „Genuss der vollen Maklerleistung mit allen Bemühungen.“

    Nur, was ist stattdessen mit dem KÄUFER? Welche Gegenleistung bekommt er für die 7,14% bzw. 3,57%, die er auf den Kaufpreis bezahlen muss, ausser, dass Sie ihm vielleicht ein Din-A4 Expose in die Hand drücken, ihm die Türe des Objekts für eine Besichtigung aufschließen und vielleicht auch noch für ihn einen Termin bei einem Notar telefonisch vereinbaren? Und diese für den Käufer erbrachte „Leistung“, die soll dann für ihn mehrere (zehn)tausend Euro wert sein? Ernsthaft? Wirklich ernsthaft???

    Und schlimmer noch, Sie „verraten“ ja auch noch hinterrücks die vitalen Interessen des potentiellen Immobilienerstehers, da Sie versuchen, den Kauf zu seinem Nachteil und zum Vorteil des Verkäufers mit/zu einem möglichst hohen Preis bei Vertragsunterschrift abzuschließen. Und dafür, dass Sie mir als Kaufinteressenten zu meinem Nachteil quasi „in den Rücken fallen“, dafür soll ich Ihnen dann auch noch als „Dank“ für reinweg Nichts ausser praktizierte Illoyalität -wie schon gesagt- etliche (zehn-)tausend Euro als Provision überweisen? Finden Sie nicht auch, dass das ziemlich grotesk ist? Daher wird es langsam mal Zeit, dass in Deutschland AUSSCHLIEßLICH NUR DER VERKÄUFER die Maklerkosten zu tragen hat, den NUR ER kommt, wie sie es ja selbst offen und freimütig zugeben: “ in den Genuss der vollen Maklerleistung mit allen Bemühungen.“ Richtig, Frau Müller?!

  11. Hallo Medely,

    ich denke, da habe ich mich unglücklich ausgedrückt – oder es ist falsch rübergekommen.

    Ich verstehe meinen Job so, dass sich ein Immobilieninteressent mit seinen ganz individuellen Wünschen bei mir vorstellt und ich dann auf seinen ganz ausdrücklichen Wunsch hin, passende Immobilien für diesen Interessenten suche.

    Natürlich sieht die Maklerleistung für den Interessenten dann in erster Linie nach „Nichtstun“ aus – doch ein wirklich engagierter Makler (dazu zähle ich mich einfach mal) ersetzt dem Interessenten die Suche und hat dazu noch die Fachkenntnis, die ein Laie sich nicht mal eben schnell bei google raussuchen kann.

    Und dass ein Makler ausschließlich probiert, so teuer wie möglich zu vermitteln, stimmt auch nicht. Bevor der Interessent das erste Mal den Preis sieht bzw. hört, hat der Makler schon etliche Termine lang mit dem Verkäufer verhandelt und den Preis auf ein marktgerechtes Niveau gedrückt. Meinen Sie nicht, das ist unter’m Strich käuferfreundlich?

    Natürlich hat jeder zu diesem Thema eine eigene Meinung. Ich bin klar „pro Makler“, sonst hätte ich wohl den falschen Job ;)
    Immerhin kauft man eine Immobilie nicht jede zweite Woche – da sollte man sich eines Fachmannes bedienen. Und die zu zahlende Provision ist für einen Makler, der seine Leistung (=Suche, Nachweis, Präsentation, Sonstiges) fachgerecht erbracht hat, ein fairer Preis.

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  12. …da fällt mir doch glatt noch ein Beispiel ein:

    Rechnungen der Autowerkstatt sind in etwa vergleichbar. Oder überprüfen Sie, wie lange sich die Werkstatt mit Ihrem Auto beschäftigt? Also ich nicht – ich sehe nur das Ergebnis.

    Vielleicht könnte ich mein Auto ja auch alleine reparieren?! Aber wäre es dann richtig? Würde ich nicht noch alles viel schlimmer machen?
    Oder beim Friseur: So ein durchschnittlicher Damen-Friseurbesuch (schätzungsweise alle 10 Wochen) dauert etwa 1,5 Stunden und kostet vielleicht 100 Euro.
    Ich behaupte, dass ein Makler ungefähr den gleichen Stundensatz hat, wenn man die „verdeckte Arbeit“ (die weder der Käufer noch der Verkäufer bewusst mitbekommt) mit einrechnet.

    Letztlich erbringen alle nur eine Dienstleistung, die Autowerkstatt, der Friseur und eben auch der Makler.
    Die einen Kunden wollen den Luxus, sich um nichts weiteres kümmern zu müssen, die anderen machen lieber alles selbst.

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  13. Guten Tag,
    ein Makler hat mir für den Verkauf meiner Eigentumswohnung einen exkl. Alleinauftrag angeboten mit einer Vertragsdauer von zwei Jahren.
    Ist das seriös?
    Bisher habe ich nur von 2-3 Monaten gehört.
    Danke im voraus und frdl. Grüße

  14. Mit diesem Vertrag haben Sie garantiert eines: zwei Jahre Ruhe. Und der Makler hat alle Zeit der Welt, darauf zu warten, dass ihm mal ein Zufallskunde zuläuft. Arbeiten muss er dafür nicht.
    Wäre dies ein Hartz-4-Forum, würde wohl bald das Stichwort Sozialschmarotzer fallen.

  15. Ich denke auch, dass dies ein unseriöses Angebot ist. Und zudem noch nicht mal attraktiv für den Makler: Er soll 2 Jahre lang kontinuierlich Arbeit, Zeit und Geld investieren wollen – ich wage es zu bezweifeln.

    Wenn der Makler eine realistische Verkaufschance der Immobilie sieht, wird er flexibel bei der Vertragsdauer sein.
    Wenn er den Verkauf als eher schwierig, langwierig und problematisch einstuft, wird er versuchen, den Vertrag von Anfang an so lange wie möglich laufen zu lassen.

    Viel Erfolg!
    Eileen Böttche | Böttche Immobilien

  16. Guten Tag,
    ich stimme als Immobilienmakler zu, dass ein Alleinauftrag in der Regel die bessere Variante ist. In manchen Fällen, beispielsweise bei komplexen Gewerbeimmobilien, kann es allerdings von Vorteil sein noch weitere Makler mit der Suche nach geeigneten Interessenten zu beauftragen. Dies sollte aber immer vom Makler, der den Alleinauftrag hat, geschehen damit die Koordination in einer Hand liegt

  17. guten abend,

    vorsicht bei einem alleinauftrag, wenn er qualifiziert sein soll:

    OLG Hamm AZ 184 236/99

    ab einer vertragslaufzeit länger als ein jahr ist man in der regel schon ein vertrauensmakler, was bei stress auswirkungen haben wird …

    alle angaben ohne gewähr :-)

    die besten grüße aus hamburg

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