Verkaufen oder vermieten? Pro und Contra

Nicht wenige entschließen sich in diesen Tagen, in Immobilien zu investieren. Warum auch nicht? Immobilien sind eine sichere Kapitalanlage – jedenfalls im Vergleich zu Aktien oder auch Wertpapieren.

Und doch haben manche Investoren so ihre Zweifel. Wie optimal sind Immobilien, wenn man schnell liquide Mittel braucht? War nicht immer der eiserne Gedanke, dass Immobilien nur schwer wieder flüssigzumachen sind?

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Was sind die Vor- und Nachteile in Bezug auf einen Verkauf?

Sicherlich ist das Argument der Liquidation nicht gänzlich von der Hand zu weisen, doch hier gilt ebenso: Nur ein hoher und ggf. ungerechtfertigter Preis ist am Markt schwer bis gar nicht durchzusetzen. Immobilien mit einem geringen Kaufpreis finden in aller Regel schnell einen Käufer; sofern das Preis-Leistungs-Verhältnis in Takt ist und nicht noch ausstehende Reparaturen den Preis nachträglich in die Höhe schnellen lassen.

Auch sollte sich jeder Immobilienbesitzer überlegen, ob ihm mit dem Verkaufserlös wirklich geholfen ist? Braucht er die gesamte Summe für andere Investitionen? Denn hat man sich erst mal für den Verkauf entschieden, sind zukünftige Mieteinnahmen aus diesem Objekt erst mal passé. Und es wäre schlicht sehr unlogisch, ein Objekt zu verkaufen, das bisher gute Mieteinnahmen gebracht hat, obwohl man im Anschluss mit der Verkaufssumme auch nichts anzufangen weiß.

Andersherum wäre ein Verkauf durchaus ratsam, wenn die allgemeine finanzielle Situation des Eigentümers eventuelle Reparaturen am Objekt nicht zulässt. Und auf kurz oder lang werden an einer Immobilie Reparaturen anstehen, sei es, dass die Heizung erneuert werden muss, oder die Mieter aufgrund extrem hoher Heizkosten ausbleiben, da das gesamte Objekt nicht mehr ausreichend gedämmt ist. Auch hier besteht dann plötzlich akuter Nachbesserungsbedarf. Solche Faktoren spielen selbstverständlich bei der Preisfindung auch eine entscheidende Rolle.

Ist eine vermietete Immobilie also doch empfehlenswerter?

Wenn eine Immobilie gut und vor allem auch langfristig vermietet ist, dann ist dies eine wirklich attraktive Konstellation. Die Mieteinnahmen kommen regelmäßig und im Idealfall läuft mit den Mietern auch alles glatt. Die Probleme tauchen meist erst auf, wenn sich an der Immobilie im Laufe der Zeit Schäden zeigen. Deshalb sollte sich jeder Eigentümer einer vermieteten Immobilie überlegen, ob er die nötigen Finanzreserven hat, um eventuelle Schäden am Objekt beheben zu lassen.

Gerade bei älteren Objekten wird genau diese Situation nämlich schnell zum Teufelskreis: Die Schäden oder Beanstandungen treten auf, die Mieter ziehen ab, eine Neuvermietung ist unter den gegebenen Umständen auch nicht mehr so kinderleicht und schon bleiben die monatlichen Mieteinnahmen aus.

Leider wird auch die Modernisierung des Objektes ohne monatliche Einnahmen äußerst schwierig – wenn die finanziellen Reserven fehlen, muss hierfür ein Kredit aufgenommen und somit auch das Haus neu belastet werden. Wenn dann noch unerwartete Mietausfälle hinzukommen, ist das Mietobjekt quasi zum Scheitern verurteilt.

Die Entscheidung, ob ein Objekt vermietet oder besser verkauft wird, ist also sehr individuell und hängt von vielen Faktoren ab. Sowohl für die Vermietung als auch für den Verkauf gibt es Vor- und Nachteile. Doch eines bleibt festzuhalten, wenn es keine finanziellen Reserven des Vermieters gibt, kann ein Mietobjekt auch schnell aus der Bahn geraten und im schlimmsten Fall zwangsversteigert werden.

Immobilienmaklerin Stephanie Müller

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18 Gedanken zu „Verkaufen oder vermieten? Pro und Contra

  1. Das kann ich verstehen – andererseits kann Vermieten mit „guten Mietern“ auch richtig Spass machen.
    Und wenn man sich als Vermieter mit den gängigen Mitteln gut über den Mietkandidaten informiert, dann ist das Restrisiko überschaubar…

  2. Das Vermieten ist jedem natürlich selber überlassen. Ich persönlich würde mich auch nicht dem Mietstress aussetzen. Mein Obermieter ist arbeitslos und bekommt kein Geld vom Arbeitsamt. Der Vermieter ist seit Monaten hinter der Miete her. Echt schlimm sowas.

  3. Hallo Hausmann,

    das stimmt, wünschenswert ist es nicht, wenn man der Miete monatelang hinterherlaufen muss.

    Doch man sollte auch den Hintergrund einer vermieteten Eigentumswohnung (oder Immobilie allgemein) kennen, denn einige Wohnungen sind von vorn herein als Verlustgeschäft ausgelegt – so lässt sich unter Umständen das zu versteuernde Einkommen schmälern.
    Es kann also durchaus sein, dass ein Objekt als Kapitalanlage auf den ersten Blick sehr unattraktiv ist, im Zusammenspiel mit der möglichen Steuerersparnis aber doch interessant sein kann.

  4. VERKAUFEN! Ich sag ganz klar verkaufen, denn bislang habe ich dreimal eine Wohnung in unserem Haus vermietet und zwei mal davon Stress bekommen. Einmal war die Wohnung so versaut, dass ich eine kleine Sanierung durchführen musste. Beim anderen mal warte ich noch huete auf 5 volle Monatsmieten. Deshalb mein Motto: „VERKAUFEN!“

  5. Meine Mieter haben zum März 2012 gekündigt, und ich stehe vor der Entscheidung Verkaufen oder neue Mieter suchen. Mieter werden wir finden, Großstadtnähe.
    Das Risiko auf Mietnomaden oder Mietern, mit denen man Ärger bekommt, ist nicht von der Hand zu weisen, haben wir schon mal gehabt. Ging aber glimpflich aus. Trotzdem.

    Andererseits: Am besten verkauft man eine Wohnung, wenn sie leer steht. Das Haus/die Wohnung ist nun 12 Jahre alt. Angenommen, das klappt auch zu einem guten Preis. Was dann mit dem Geld machen?
    Wertpapiere sind zur Zeit nicht so mein Ding. Tagesgeld etc gibt weniger als 3 Prozent. Neue Wohnung kaufen? Oder eine andere gebrauchte? Dann könnte ich auch gleich behalten. Vielleicht eine Wohnung für uns selbst kaufen? Die Kinder haben wir noch ein paar Jahre im Haus, erst danach benötigen wir weniger Platz.

    Ärger: Nicht nur mit den Mietern kann es Ärger geben, auch mit den Mit-Eigentümern. Das zerrt an den Nerven und mindert die Rendite, wegen Rechtsstreitigkeiten und so weiter.

    Die Frage also bleibt. Wir werden jetzt erst einmal die Bank bzw. einen Makler befragen. Welchen Preis man erzielen kann, ob der Zeitpunkt okay ist. Dann schaum wir mal…

  6. Ich stehe auch gerade vor der Wahl zu verkaufen, zu vermieten oder einfach leerstehen zu lassen.
    Bei der bayerischen Regelung (10 Jahre Sperrfrist betreffend geltend-machen von Eigenbedarf fuer den neuen Eigentuemer, wenn ich das Haus vermietet verkaufe, statt wie im BGB als Standard vorgesehen 3 Jahre) macht man ein Haeuschen durch eine Vermietung quasi unverkaeuflich.
    Wer will schon 10 Jahre + die ueblichen Kuendigungsfristen und ggf. soz. Haertefallregelungen warten, bevor er in das Haus ziehen kann, welches er gekauft hat.
    Da kann ich es viele Jahre leerstehen lassen.
    :-(

  7. Hallo Mathias!

    Ich kann Ihr Zögern verstehen. Sind Sie inzwischen zu einer Entscheidung gekommen?
    Oft kann man die Sperrfristen der Bundesländer umgehen, indem man den Mietern den Umzug und alle damit verbundenen Kosten erstattet – ist zwar auch ein u.U. enormer finanzieller Aufwand, aber bestimmt eine Option, um die Sperrfristen zu umgehen.

    Viele Grüße,
    Stephanie Müller

  8. Ich hatte mich von vornherein für die Vermietung von Ferienwohnungen entschieden. Das rigide deutsche Mietrecht spielt eine untergeordnete Rolle, die Mieter ziehen freiwillig wieder aus und die Wohnungen unterliegen der permanenten Prüfung durch die betreuende Agentur. Zudem sind die Mieteinnahmen signifikant höher.

    Soweit alles prima. Allerdings ziehen am Horizont zunehmend dunkle Wolken auf. Die nach wie vor ungelöste Schuldenkrise wird sich früher oder später entladen. Es stellt sich die Frage: Wer kann sich dann noch Fewo-Urlaub an der Ostsee leisten? (Analog Langzeitvermietung: Begrenzung der Miethöhe durch den Staat?)

    Außerdem ist auf Basis des erhobenen Immobilien-Zensus 2011 im Bundestag bereits über Lastenausgleich und Zwangshypothek diskutiert worden, wie schon zweimal im vergangenen Jahrhundert. Da der Immobilieneigentümer mit seinem Objekt nicht weglaufen kann, wäre er doch ein gefundenes Fressen für einen klammen Staat …

    Fazit: Ich tendiere derzeit eher zum Verkaufen.

    Tilo Boy

  9. Vermieten ist toll – so lange du tolle Mieter hast.
    Lies einfach mal hier in Haushalt & Wohnen ein paar Beiträge zum Thema Mieter.
    Wenn ich das lese dann wird mir immer ganz schlecht: Jeder rennt wegen allem gleich zum Mieterbund und zum Anwalt. Und grundsätzlich ist jede NK-Abrechnung überhöht und die Vermieter wollen sich nur bereichern…

  10. Das Thema Mietnomaden könnte in Zukunft sogar noch wichtiger werden, denn wenn (Thema Bestellerprinzip) angenommener Weise mehr Objekte von den Vermietern direkt vermietet werden, dürfte evtl. auch die strengere Bonitätsprüfung der Immobilienmakler wegfallen… Muss nicht sein, liegt für mich aber durchaus im Bereich des Vorstellbaren.

  11. Es gibt mittlerweile Leute, die sich um Mietnomaden kümmern, genauer gesagt, die Listen über solche führen, Tipps geben und ggf sogar vorher prüfen, z.B. mal googlen nach Bosas.

  12. Wir werden aus Platzgründen in absehbarer Zeit aus unserer selbstgenutzten ETW ausziehen. Ich stehe vor der Überlegung, zu verkaufen oder zu vermieten.
    Beim Verkauf würde für noch 2,5 Jahre Vorfälligkeitsentgelt fällig werden. Bei Vermietung laufe ich Gefahr, bei späterem Verkauf Steuern auf Spekulationsgewinn zahlen zu müssen – die 10-Jahres-Frist wird möglicherweise nach der nächsten Bundestagswahl aufgehoben.

    Gibt es eigentlich einen Richtwert, ob eine freie Wohnung einen höheren Preis erzielen kann, als eine vermietete Wohnung, und wie hoch wäre der Unterschied wohl?

    Die Wohnung liegt in einer atraktiven Lage und würde sich problemlos vermieten lassen.

  13. Hallo Thomas,

    was für Sie attraktiver ist, hängt stark vom Einzelfall ab.

    Grundsätzlich lässt sich eine Kapitalanlage immer besser verkaufen, wenn tatsächliche Mieteinnahmen nachgewiesen werden können.
    Allerdings werden sich nur wenige Selbstnutzer für Ihr Objekt interessieren, wenn Sie es vermietet anbieten.

    Am besten lassen Sie sich von einem ortskundigen Makler beraten, was in Ihrer Situation und in Ihrer Region die bessere Entscheidung wäre.

    Viele Grüße,
    Immobilienmaklerin Stephanie Müller

  14. Ich kann nur für den Ferienimmobilienmarkt sprechen und da lohnt es, eine Immobilie zu vermieten. Gut, auch da kommt es natürlich auf die Lage und die Art der Ferienimmobilie an. Aber nehmen wir zum Beispiel die Alpenimmobilien. Hier kann ein Ferienhaus das ganze Jahr über vermietet werden. Während im Winter die Skifahrer kommen, freuen sich im Sommer die Wanderfreunde und Mountainbiker auf das Ferienhaus. Die Miete sprudelt also das ganze Jahr über. Wie gesagt, ist es aber wichtig, dass man in eine Ferienimmobilie investiert, die gut angebunden ist und dem Gast entsprechende Möglichkeiten bieten.

    Viele Grüße
    Michael

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