Erschließungskosten und der Grundstückskauf

Foto: © Anatoly Tiplyashin | Dreamstime Stock Photos

Grundsätzlich ist zwischen dem Erschließungsbeitrag (erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen) und dem Straßenausbaubeitrag (Sanierung einer bereits vorhandenen Straße) zu unterscheiden. Der Erschließungsbeitrag ist vom Grundstückseigentümer zu zahlen, in der Regel vom Eigentümer eines Baugrundstückes. Aber auch, wenn das Grundstück schon längst bebaut ist, kann die Gemeinde noch Erschließungsbeiträge erheben.

Erschließungskosten beschreiben im Allgemeinen die Kosten, die vom Grundstückseigentümer aufgewendet werden müssen, um die öffentlichen Versorgungseinrichtungen zu Nutzen. Als technische Erschließung bezeichnet man dabei die Herstellung der Anschlusspunkte für Gas-, Wasser- und Stromleitungen sowie Anschlussstutzen für die Kanalisation.

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Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss normalerweise nachgewiesen werden, dass das Grundstück erschlossen ist. Teilweise wird unterschieden zwischen teil- und vollerschlossen. Sollte es sich um ein teilerschlossenes Grundstück handeln, ist im Detail zu prüfen, welche Erschließungsmaßnahmen noch offen sind und welche Beiträge hierfür anfallen.

Wenn eine Gemeinde ein neues Baugebiet ausweist, handelt es sich im Regelfall um voll erschlossene Grundstücke. Alle (zukünftigen) Grundstückseigentümer teilen sich die Erschließungskosten, umlagefähig sind maximal 90% des Aufwands – 10% trägt immer die Gemeinde. Der Umlagemaßstab kann variieren zwischen einem Beitrag pro m² Grundstücksfläche, einem Beitrag anteilig der Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage (Straße) und Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (z.B. pro Geschoss etc.).

Auch wenn ein Baugebiet offensichtlich fertiggestellt ist, scheinbar alle Straßen und Gehwege angelegt sind, Grün- und Parkflächen ausgewiesen sind, ist das kein Garant dafür, dass alle Erschließungsbeiträge gezahlt sind. Teilweise entsteht die Beitragspflicht erst, wenn sämtliche Arbeiten abgeschlossen sind, unter Umständen also erst Jahre später.

Bevor man sich also für ein Grundstück entscheidet und einen verbindlichen Termin mit einem Notar macht, sollte jeder Interessent sich über offene oder bereits in Aussicht gestellte Erschließungskosten- bzw. Straßenausbaubeiträge informieren.

Wer muss für die Erschließungs- bzw. Straßenausbaubeiträge aufkommen?

Beitragspflichtig ist der Eigentümer, der am Tag der Veranlagung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn ein Grundstück oder ein Altobjekt verkauft wird, und während des Verkaufsvorgangs Beiträge veranlagt werden. Hintergrund: Zwischen Notartermin und tatsächlicher Umschreibung im Grundbuch können ein paar Wochen vergehen. Viele Verkäufer argumentieren dann, dass sie das Grundstück ja bereits über einen Notar verkauft haben – die Käufer hingegen argumentieren, dass der Verkauf ja immer noch hätte platzen können, solange sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

 

Immobilienmaklerin Stephanie Müller

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2 Gedanken zu „Erschließungskosten und der Grundstückskauf

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