Keine Baugenehmigung – Was nun?

Jeder Immobilienmakler ist stets auf der Suche nach neuen Objekten, die er im Alleinauftrag vermitteln kann. Wenn man dann auf ein passendes Objekt gestoßen ist, das Erstgespräch mit den potenziellen Verkäufern gut gelaufen ist und man sich über die Eckdaten des Verkaufs soweit einig geworden ist, ist der letzte Schritt zum Glück der Abschluss eines Makler-Alleinauftrags zwischen Verkäufer und Makler. Der Alleinauftrag ist für den Makler sehr wichtig, da dieser ihm allein die Provision im Verkaufsfall sichert.

Oft wird ein zweiter Termin verabredet, um den Vertrag abzuschließen und eine eingehende Objektaufnahme durchzuführen. Hier nimmt der Makler den allgemeinen Zustand der Immobilie auf, macht ggf. ein paar erste Objektfotos und fragt den Verkäufer nach vorhandenen Ansichten & Zeichnungen. Bei nachträglich An-, Um- und/oder Ausbauten wird im Regelfall auch über vorliegende Baugenehmigungen gesprochen. Wenn eine Immobilie jedoch seit etwa 40 Jahren unverändert an Ort & Stelle ist, geht man eigentlich davon aus, dass alles seine Richtigkeit hat. Wie die Praxis zeigt, liegt die Betonung hier auf dem Wörtchen „eigentlich“…

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In einem aktuellen Fall aus dem Makleralltag trat nämlich genau dieser Fall ein: ein nachträglicher Ausbau war nicht genehmigt! Der Schock war/ist natürlich erstmal groß, vor allem, weil ein in der Vergangenheit gestellter Bauantrag negativ beschieden wurde. Zwar bekam man von der zuständigen Behörde die Aussage, dass das „schon so in Ordnung sei“, aber schriftlich könne man das nicht bestätigen – das käme einer nachträglichen (positiven) Baugenehmigung gleich.

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, warum ein Bauantrag negativ beschieden wird: entweder ist die Baumaßnahme grundsätzlich unzulässig, oder, wenn wie im vorliegenden Fall kein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegt, passt der Stadt oder Gemeinde die Baumaßnahme einfach nicht. Die erste Variante wäre der deutlich bessere Fall, denn dann könnte man gucken, ob man den Grund der Unzulässigkeit (irgendwie) abwenden kann, um so nachträglich noch eine positiv beschiedene Baugenehmigung zu erhalten.

Im vorliegenden Fall wurde unzulässiger Weise Wohnraum geschaffen, der nicht den zwingend erforderlichen Grenzabstand vom 3m einhält – somit grundsätzlich unzulässig. Durch den zwingend erforderlichen Grenzabstand von 3m entsteht ein „Streifen“ von 6m von Wohnhaus zu Wohnhaus; nicht betroffen sind untergeordnete Nebengebäude wie zum Beispiel Garagen, Carports oder ähnliches. Die Lösung des Problems wäre in diesem Fall, beim Nachbargrundstück eine sog. Baulast eintragen zu lassen. Durch die Baulast erlaubt das Nachbargrundstück quasi, dass der Grenzabstand nicht eingehalten werden muss, sondern sich der 6m-Streifen zulasten des Nachbargrundstücks verschiebt. Wenn der unzulässig errichtete Wohnraum beispielsweise genau auf der Grenze gebaut wurde, muss das Nachbargrundstück plötzlich nicht mehr 3m von der Grenze fernbleiben, sondern durch die Baulast plötzlich 6m – was natürlich ein erheblicher Wertverlust für das Grundstück ist.

Im schlimmsten Fall, ist der Käufer für das zu vermittelnde Objekt bereits gefunden, Käufer & Verkäufer sind bereits über die Modalitäten einig geworden und der Käufer braucht lediglich für seine Finanzierung die Zeichnungen, Berechnungen etc. – erst so fällt oben beschriebener Fall überhaupt auf. Wenn die Lösung „Baulast“ jetzt jedoch bezahlt werden muss, also als Entschädigung für das Nachbargrundstück, verringert sich der Verkaufserlös für den Verkäufer erheblich.

Im Praxisfall konnte zwar das Problem durch eine Baulast gelöst werden, doch die notarielle Beurkundung wird zunächst „schwebend unwirksam“ durchgeführt, das bedeutet, dass die Kaufabwicklung erst mit vorliegen der Baulast und der darauf beruhenden (nachträglichen) Baugenehmigung des zusätzlichen Wohnraums abgeschlossen wird.

Noch ist der Fall nicht abgeschlossen, doch ich werde Sie weiter auf dem Laufenden halten!
Ist Ihnen ein solcher Fall auch schon mal passiert?

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Ein Gedanke zu „Keine Baugenehmigung – Was nun?

  1. Schöne Sache, kommt wahrscheinlich gar nicht so selten vor, so einen Fall hatte ich gottseidank noch nicht. Dafür aber eine Erbengemeinschaft mit (unter Anderem) 5 Kindern von 5 verschiedenen Vätern, davon 3 Kinder minderjährig und unter Vormundschaft, eins mit unbekanntem Wohnort, und so weiter…das war auch eine echte Herausforderung.

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