Hallo,
mein Partner und ich haben eine 60 Jahre alte Immobilie besichtigt. Es wurde dort bisher keine einzige Renovierungsmaßnahme durchgeführt. Alte Stromleitungen, alte Wasserleitungen, uralte Fenster, altes Dach, uralte Oelheizung. Das Grundstück hat 1400m² und die Wohnfläche beträgt 180m². Von der Inneneinrichtung (da ist die Zeit seit dem ersten Einzug stehen geblieben) ganz zu schweigen…Der Makler will 310.000€. Er spricht immer über die „Toplage“ (Bodenrichtwert 225€)und erzählt uns ständig, dass der geforderte Angebotspreis ja bereits der Wert des Grundstücks betrage. Unser Angebot liegt bei 250.000€. Der Makler ist nun etwas beleidigt. Wir haben den Eindruck, dass er uns nur hinhält. Wie sollen wir uns verhalten?
Es grüßt Sie, G. Schmidt
Hallo Frau Schmidt,
hmm, schwierig da aus der Ferne irgendwas einzuschätzen.
Wenn es ein erfahrener Makler ist, wird der angesetzte Verkaufspreis schon irgendwie realistisch sein.
Fraglich ist, ob der angegebene Bodenrichtwert wirklich für die gesamte Größe des Grundstücks gilt; was ich eher bezweifel. Vielleicht käme dann ein tatsächlicher Grundstückswert von den gebotenen 250.000 € raus – allerdings hat das vorhandene Haus auch immer noch einen Restwert. Vielleicht keinen hohen, aber halt doch einen Restwert.
Mein freibleibender Vorschlag:
Den Bodenwert genau ermitteln, einen Aufschlag für das Althaus addieren. Ich vermute, man landet bei 270.000-285.000 €. (Dies ist eine rein aus dem Bauch heraus gegebene Einschätzung und kann auch durchaus völlig daneben liegen)
Ich hoffe, diese Einschätzung hilft Ihnen weiter!
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Viele Grüße,
Immobilienmaklerin Stephanie Müller
Liebe Investoren,
derzeit wird den Maklern fast alles „aus den Händen gerissen“.
Das bewirkt manchmal das Verhalten des Maklers.
Zwei Punkte möchte ich Ihnen empfehlen zu beachten:
1. Bei welcher Investitionssumme wollen Sie denn beim Einzug landen ?
2. Holen Sie sich persönlich einen guten Architekten oder Gutachter, der den derzeitigen Zustand des Gebäudes schätzt und die Kosten bis zum Einzug kalkuliert. Gehen Sie mit diesem Fachmann ohne den Makler durch das Gebäude. Sie werden mit Sicherheit bei einer Investitionssumme von über 500.000,– landen. Da sollten Sie sich einen Fachmann holen und ihn dafür gut bezahlen. Diese geringe Summe gegenüber der Investitionssumme ist sehr gut angelegt.
Übrigens bin ich auch der Meinung wie Frau Müller, dass man selten den Bodenrichtwert auf die ganze Grundstücksgröße ( bei dieser Fläche) bezieht.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg !
Mit freundlichen Grüßen
Heinz Möller, Immobilienmakler
Hallo,
vielleicht ist das Grundstück ja auch teilbar und ein Teilstück lässt sich als Bauland gut weiterverkaufen? Oder man fragt bei der Gemeinde/ Stadt an, ob z.B. ein Doppelhaus möglich wäre, wenn das uralte Gebäude abgerissen würde?
Bei diesen Konstellationen hielte ich dann (wenn auch aus der Ferne) auch den aufgerufenen Preis des Maklers für gerechtfertigt.
Wir kalkulieren realistisch erzielbare Preise und würden daher auf ein Kaufpreisangebot, welches 60.000 Euro unter dem Angebotspreis liegt, wahrscheinlich auch nicht mit Überschwang reagieren.
Letzlich zahlt jeder ja ohnehin nur das, was er bereit ist auszugeben und sich leisten kann.
Alles Gute,
Karsten Aßmann-Funk
Es bietet sich an, sich in dieser Angelegenheit mit dem Sachwertverfahren zu beschäftigen. Dieses trennt den Wert der Lage (Bodenwert) vom verbleibenden Sachwert des Hauses. Dadurch bekommt man eine Vergleichsmöglichkeit für selbst genutzte Altbauten , da die Lagekomponente herausgerechnet wurde.
Addiert man nun die Angebote für fällige oder notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (Achtung: EnEv!), dürfen Restsachwert plus Sanierung im Normalfall Neubau- zzgl. Baunebenkosten nicht überschreiten. (Liebhaberobjekte und Denkmalschutz ausgenommen…)
Sollte dies nach Berechnung der Fall sein, ist der Restwert des Hauses zu hoch angesetzt. Das sollte Makler und Eigentümer überzeugen. Liebhabergebote ausgenommen.
Ich wünsche Ihnen ebenfalls viel Erfolg !
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Ing. (FH) Tomas Kayser
Immobilienmakler