Zwangsversteigerung von Immobilien

Zwangsversteigerung I: Wie es zu einer Immobilien Zwangsversteigerung kommt

Man hört immer wieder, dass Immobilien im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert werden. Doch wie kommt es überhaupt zu einer Zwangsversteigerung? Ist die Zwangsversteigerung ein legitimes und alltägliches Mittel, einen Käufer für eine Immobilie zu finden? Oder ist die Zwangsversteigerung Hinweis auf am regulären Immobilienmarkt kaum bis gar nicht veräußerbare Objekte?

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Fakt ist, dass die Zwangsversteigerung immer von einem im Grundbuch abgesicherten Gläubiger angeschoben werden muss. Banken sichern sich ihren Anspruch auf den gewährten Kredit mit einer Absicherung im Grundbuch, Abteilung II (Dienstbarkeiten). Dabei ist jedes Kreditinstitut darauf bedacht, sich im ersten Rang eintragen zu lassen, denn im Rahmen einer Zwangsvollstreckung wird nach der Rangreihenfolge befriedigt. Soll heißen, dass Gläubiger, die im ersten Rang stehen, ihre Forderung als erstes ausgeglichen bekommen; wenn von dem Erlös aus der Zwangsvollstreckung noch Barmittel übrig bleiben, werden die anderen Gläubiger nach der Rangreihenfolge befriedigt – wer im letzten Rand steht hat unter Umständen Pech gehabt.

Mit dem Kreditvertrag unterschreibt der Kreditnehmer eine sog. Unterwerfungsklausel. Diese besagt, dass der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben kann, ohne im Rahmen eines Mahnverfahrens einen Vollstreckungstitel erlangen zu müssen.

Mit der Unterwerfungsklausel kann dann beim zuständigen Amtsgericht die Vollstreckung angestrebt werden, sofern dem Gläubiger aus dem bestehenden Kreditvertrag offene Forderungen zustehen. Nachdem ein Rechtspfleger vom zuständigen Amtsgericht den Antrag auf Richtigkeit geprüft hat, wird sowohl dem Gläubiger als auch dem Schuldner der Beschluss zugestellt. Im Grundbuch wird ein entsprechender Vermerkt in Abt. II eingetragen – somit kann die Immobilie bzw. das Grundstück nicht mehr „unter der Hand“ veräußert werden.

Bevor der erste Termin zur Zwangsversteigerung aufgerufen wird, wird von einem Sachverständigen ein Gutachten über den Verkehrswert erstellt. Dieses Gutachten und der darin bezifferte Verkehrswert der Immobilie ist Grundlage für den Versteigerungstermin; daraus errechnet sich zum Beispiel das erste Gebot etc. Ebenso kann das Gutachten von Interessenten, die auf die Immobilie bieten wollen, beim zuständigen Gericht eingesehen werden; sofern die Immobilie noch bewohnt ist, ist der Bewohner / der Eigentümer nicht verpflichtet, Interessenten die Besichtigung der Immobilie zu ermöglichen.

Nachdem das Verkehrswertgutachten erstellt wurde und den Beteiligten zugestellt worden ist, wird der Versteigerungstermin bekanntgegeben. Vom Antrag auf Zwangsvollstreckung bis zum ersten Versteigerungstermin können bis zu 12 Monate vergehen.
Der Schuldner kann innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Antragsbeschlusses beim zuständigen Gericht Antrag auf Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Die Einstellung beträgt maximal sechs Monate und dem Antrag wird nur stattgegeben, sofern der Schuldner dem Gericht nachweisen kann, die Forderung des Gläubigers innerhalb von sechs Monaten zu begleichen.

Immobilienmaklerin Stephanie Müller

Lesen Sie im nächsten Beitrag zur Zwangsversteigerung: „Ablauf des Versteigerungstermins

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3 Gedanken zu „Zwangsversteigerung von Immobilien

  1. Vielleicht wäre es wichtig, gerade als Makler, auch darauf hinzuweisen, dass Versteigerungen heute vorallem eine Marketing methode sind.
    Man verkauft schneller und besser – ohne zusätzliche Arbeit wie Exposee, Besichtigungen, Verhandlungen, Kaufvertragsentwürfe … und dergleichen Widerlichkeiten – ein Objekt.
    In Großtstädten werden bei Versteigerungen mittlerweile auch bessere Preise erzielt als auf dem freien Markt – nach meiner rein subjektiven Beobachtung.
    OBjekte, die vorher monatelang angeboten wurden und keinen Käufer fanden werden durch die Zwangsversteigerung auf einmal attraktiv! Und gehen weg! Alle wollen das Objekt haben.
    Der psychologie „Haben Wollen Faktor“ ist sicherlich nicht zu unterschätzen.
    Aber Schnäppchen macht man auf Zwangsversteigerunen schon lange nicht mehr. Neulich in Berlin: 130 Leute im Saal. Unglaubliche resoanz – und ein traumhafter Verkaufspreis dazu!

    In diesem Sinne, ist eine Zwangsversteiegrung nur noch für den Verkäufer als schnelle, leichte Marketingmaßnahme zu verstehen.

    Nur unterschlägt man das als Makler mal leicht :)

  2. Ob Zwangsversteigerungen eine attraktive Vermarktungsart aus Sicht der Verkäufers sind, wage ich anzuzweifeln.
    Allerdings zeigt die Erfahrung über die Entwicklung des regionalen Immobilienmarktes, dass einige Eigentümer sehenden Auges scheinbar die Zwangsversteigerung auf sich zukommen lassen, ohne auch nur nach Alternativen suchen. Oft wird dann – wenn schon fast alles zu spät ist – der Fachmakler eingeschaltet.
    Ich kann nur allen Eigentümern, deren Objekt in eine finanzielle Schieflage zu geraten droht, frühzeitig den Kontakt zu einem Fachmann zu suchen und die Möglichkeiten einer Rettung der Immobilie auszuloten. Oftmals ist das Ergebnis dann besser, als nach einer Zwangsversteigerung. Je nach Lösungsalternative kann der Eigentümer auch noch im Objekt wohnen bleiben. Aber: Immobilienrettung ist natürlich kein einfaches Geschäft. Das erfordert auch innovatives Denken seitens des Vermarkters.

  3. Hallo Frau Müller,
    sauber aufgeabreitet – dabei hätte ich noch eine Ergänzung: auch Gläubiger, die einen Vollstreckungsbescheid erwirken, können den Antrag auf Zwangsversteigerung stellen – ohne im Grundbuch eingetragen zu sein.
    Das sind sich nur die Wenigsten bewusst und daher musste ich den Kommentar absetzen ;)
    @Carstensen
    Da stimme ich Ihnen zu – je früher man sich Rat holt, umso größer sind die Chancen auf Rettung.

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