Die Eigentümerversammlung und was man dazu wissen sollte (Teil 1)

Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnungseigentümerversammlung immer nur dann einberufen werden muss, wenn es in einem Objekt mehrere Eigentümer gibt. Dann gliedert sich das Eigentum für gewöhnlich in Sondereigentum (einem bestimmten Eigentümer zugeordnet) und Gemeinschaftseigentum (gehört allen Eigentümern anteilig). In diesem Fall ist das Eigentum nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt; dazu gehört auch, dass für das Gemeinschaftseigentum ein Verwalter bestellt wird.

Der Verwalter beruft einmal jährlich die Eigentümerversammlung ein. Die Einberufung hat dabei ganz bestimmten Regeln zu folgen. So hat die Einladung zur Eigentümerversammlung mit einer zwei Wochenfrist in Textform zu erfolgen. Ebenso sind in der Einladung folgende Punkte anzugeben:

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  • der Ort der Versammlung
  • der Zeitpunkt der Versammlung
  • die Tagesordnung

Eine ordnungsgemäße Einladung zur Eigentümerversammlung ist deshalb wichtig, weil Beschlüsse grundsätzlich anfechtbar sind, wenn sie auf einer Eigentümerversammlung beschlossen worden sind, zu der nicht ordnungsgemäß eingeladen worden ist.

Es ist die Aufgabe des Verwalters, die Wohnungseigentümerversammlung zu leiten. Es steht jedoch der Gemeinschaft frei, einen anderen durch einfache Stimmenmehrheit zum Vorsitzenden zu bestellen. Die Aufgaben des Verwalters bzw. des Vorsitzenden sind u.a.:

  • die Feststellung der Beschlussfähigkeit
  • die Leitung der Versammlung entsprechend der Geschäftsordnung
  • die Formulierung der Beschlussanträge
  • die Aufzeichnung der Beschlussergebnisse
  • die Protokollierung der Beschlüsse

Die Feststellung der Beschlussfähigkeit

Die Erstversammlung ist nur dann beschlussfähig, wenn mindestens 50% der gesamten Miteigentumsanteile anwesend und stimmberechtigt sind; nicht stimmberechtigte Eigentümer wären zum Beispiel geschäftsunfähige Eigentümer oder nur beschränkt geschäftsfähige Eigentümer ohne Einwilligung ihrer gesetzlichen Vertreter. Die Beschlussfähigkeit muss für jeden zu fassenden Beschluss neu überprüft werden.

Sollte die Beschlussfähigkeit während der Versammlung verloren gehen, muss eine Zweitversammlung einberufen werden. Die Zweitversammlung mit identischer Tagesordnung ist unabhängig von der Anwesenheitsquote beschlussfähig – auch darauf muss der Verwalter in der Einladung zur Zweitversammlung hinweisen.

Im Regelfall wird unmittelbar mit der Einladung zur Erstversammlung zur Zweitversammlung eingeladen (Eventualeinberufung), diese findet lediglich etwas später am selben Tag statt. Diese Einberufung kommt jedoch nur zustande, wenn während der Erstversammlung die Beschlussfähigkeit verloren geht. Auch bei der Eventualeinberufung muss auf die Beschlussfähigkeit unabhängig der Anwesenheitsquote der Zweitversammlung hingewiesen werden.

Immobilienmaklerin Stephanie Müller

Die Eigentümerversammlung und was man dazu wissen sollte (Teil 2)

Wie erkennt man eine gute Eigentümergemeinschaft?

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